За и против: легализовать самострой

Правительство одобрило и решило внести в Госдуму несколько законопроектов, касающихся нелегально построенных зданий, а также регулирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Гражданам дадут возможность избежать сноса, если они сами приведут постройку в соответствие с градостроительными нормами. «Право.ru» спросило у юристов, насколько необходимы и эффективны будут новые законы.

Сейчас, по словам авторов первого законопроекта, органы местного самоуправления могут сносить самовольные постройки «практически в неограниченных случаях». Это приводит к тому, что от граждан иногда требуют сноса зданий, которые являются для них единственным жильем. Если законопроект примут, местное самоуправление не сможет самостоятельно сносить здания – для этого понадобится решение суда, если право собственности на самострой уже зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Точно такая же норма будет действовать для построек, появившихся до 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса.

На практике широко распространены случаи, когда добросовестный приобретатель покупает недвижимость, которая впоследствии оказывается самовольной постройкой, подлежащей сносу. Согласно нормам действующего законодательства, пострадавший покупатель в таком случае, конечно же, может обратиться в суд и взыскать убытки с продавца – однако на практике, к сожалению, добиться реальной компенсации зачастую оказывается довольно сложно, поскольку у продавца, как правило, не оказывается никакого собственного имущества.

Станислав Попов, старший юрист адвокатского бюро «Пучков и Партнеры»

Согласно документу, покупателю дадут возможность получать компенсацию из бюджета. «С одной стороны такой порядок можно приветствовать, поскольку он, в теории, может существенно облегчить возмещение убытков добросовестным покупателям», – считает Попов. «С другой стороны, на данный момент непонятно, по какой именно процедуре будет происходить такая компенсация, каким образом будет определяться ее размер. В связи с этим возникает вопрос, будет ли предлагаемый механизм реально работать или права добросовестных покупателей окажутся защищенными лишь на бумаге».

Снести здание можно будет только по решению суда или если у собственника не окажется правоустанавливающих документов на землю.

Фактически из числа самостроя исключат здания, построенные с нарушением ограничений по использованию участка земли. При условии, если собственник не знал об этих ограничениях, он сможет легализовать свою постройку.

Если законопроект в итоге примут, то новые нормы вступят в силу с июля 2018 года. Закон защитит права и интересы добросовестных застройщиков и приобретателей недвижимости.

Второй законопроект направлен на предотвращение строительства многоквартирных домов на выделенных «индивидуальных» участках. Речь идет о тех случаях, когда человек покупает или получает землю, чтобы построить там жилой дом для себя и семьи, а строит в итоге многоквартирное здание.

Для того, чтобы решить эту проблему, в законопроекте прописали определение «объекта ИЖС». Это отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 м. Если дом не будет соответствовать этим требованиям, его снесут.

Юрист Дмитрий Железнов рассказал «Право.ru», что в предложенных изменениях он считает положительным, а что – отрицательным.

– вводится определение понятия «индивидуальный жилой дом». Как известно, в настоящее время оно определено путем указания на такой каучуковый признак, как «предназначен для проживания одной семьи». Полагаю, что введение четких, измеримых признаков (например, ограничение дома по высоте в 20 м) позволит внести ясность в этот вопрос;

– запрет «административного» сноса объектов недвижимости. Представляется, что это существенно усилит гарантии тех лиц, которые добросовестно возвели свои объекты, однако в отношении них по каким-то причинам имеются сомнения. Судебный контроль, полагаю, является более эффективным и системным, нежели «ускоренный» административный;

– законопроект прямо детализует законодательство. Они конкретны, имеют точечный характер и направлены на закрытие реальных, а не декларативных «болей» участников рассматриваемых отношений.

Минусы:

на наших глазах вновь вносятся точечные изменения в законы. Причем не в федеральные законы, а в кодексы, которые по своей сути должны являться неким сводом общих правил. Думается, что подобная казуистичность именно в кодексах вредит устойчивости правового регулирования.

Судебный порядок сноса недвижимости в качестве плюса в разговоре с «Право.ru» отметила также старший консультант юридического департамента Alliance Legal CG, Ольга Калинченко. «В судебной практике неоднократно высказывалась позиция о том, что решение о сносе самовольной постройки должно приниматься в судебном порядке, принятие такого решения в административном порядке противоречит ст. 35 Конституции Российской Федерации (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда). В этой части я согласна с законопроектом», – сказала Калиниченко. Отметила она и минусы.

Минусы:

при наличии определенной фантазии и определенного административного ресурса выглядят вполне возможными и реальными ситуации по признанию самовольными постройками правомерно возведенных объектов недвижимости, существующих уже не один год, но, к примеру, оказавшихся при определенных обстоятельствах частично на смежном земельном участке, принадлежащем тому же административному органу;

очевидно, что само по себе понятие «спорный смежный земельный участок» требует тщательного судебного анализа, так как любой объект недвижимости может оказаться так или иначе на спорном земельном участке. Чем может воспользоваться муниципальный или иной орган, заинтересованный в получении интересующего его земельного участка.

Юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская рассказала, что по ее мнению главное в инициативах:

Плюсы:

законопроект уточняет дефиницию самовольной постройки (строение признается самостроем только в том случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены до создания самовольной постройки и являются действующими);

– проекты направлены на защиту застройщиков, которые действовали добросовестно и правомерно, так как соответствующие требования на момент возведения постройки не были установлены федеральным законодательством;

– законопроектом предусматривается выплата компенсации приобретателям зданий и сооружений в случае признания их самовольной постройкой за утрату праву собственности на данные объекты.

Минусы:

исключение правила о признании права собственности на самовольную постройку не представляется обоснованным и, вероятнее всего, негативным образом скажется на положении застройщиков, действующих в соответствии с законом.

–​​​​​​​ действующей редакцией ст. 222 ГК РФ предусмотрены конкретные случаи сноса самовольных построек на основании решения органов местного самоуправления: если земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий, на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Проектом же предлагается предоставить им право на принятие таких решений независимо от того, в какой зоне возведено строение.

Таким образом, эксперты заметили в законопроектах как преимущества, так и недостатки. Инициатива только внесена в Госдуму, поэтому в процессе рассмотрения в документ еще могут внести изменения.

Ознакомиться с текстом законопроекта № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)» можно здесь.

Ознакомиться с текстом законопроекта № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)» можно здесь.

pravo.ru

На месте не стоят

Изменения вносятся в Градостроительный, Гражданский кодекс и Кодекс об административных правонарушениях. Защиту получат владельцы домов, возведенных до вступления в силу Земельного кодекса или Градостроительного кодекса. Законом предусмотрен запрет на снос таких зданий.

Законопроект содержит нормы по защите приобретателей самостроев, если их право собственности на недвижимость было зарегистрировано. «Уточняется понятие самовольной постройки как таковой», — рассказывал ранее глава минстроя Михаил Мень. В сообщении кабмина говорится, что уточнение понятия самовольной постройки позволит избежать отнесения к ней легальных объектов. Так, из числа самовольных исключаются объекты, созданные с нарушением установленных ограничений, если они построены на основании всех необходимых согласований и разрешений, а собственник здания не знал или не мог знать о действии ограничений по земельному участку.

Сносу подлежит недвижимость, расположенная в зонах с особыми условиями использования. Но ее владельцы могут рассчитывать на выплату однократной компенсации за утрату права собственности. На нее могут претендовать и лица или органы, за счет которых произведен снос. Сейчас в РФ 23 такие зоны. К ним относятся зоны охраны объектов культурного наследия, объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий сооружения связи, приаэродромные территории, придорожные полосы и т.д. Получить компенсации смогут лишь те, кто построил дома в особых зонах до вступления в силу рассматриваемых законов.

Изымать участок у собственника самовольной постройки будет можно, если он сам не снесет незаконно построенное здание. Также предусмотрены штрафы: для граждан, предпринимателей, должностных лиц — от 20 тысяч до 50 тысяч рублей; для юрлиц — от 100 тысяч до 300 тысяч рублей.

Единые требования к строительству индивидуального жилого строительства в границах населенного пункта и жилых домов на садовых земельных участках запрещают строить дома выше трех этажей, состоящие из блок-секций, а также площадью более 500 кв. м. Теперь государственный строительный надзор может проводить проверку объектов площадью до 500 кв. м. Ранее индивидуальные дома из перечня контролируемых объектов выпадали, что приводило к тому, что застройщик под видом индивидуального возводит дом в несколько этажей и продает квартиры. Строительный надзор реагирует, когда уже есть обманутые покупатели.

Эксперты уверены, что чиновникам нужно дать не только право проверять строящиеся здания, но и установить ответственность за несвоевременное пресечение нарушений. «Должна быть прописана ответственность власти», — говорит директор Центра градостроительных компетенций Института общественных наук РАНХиГС Ирина Ирбитская. По ее словам, установить ответственного чиновника, который видел нарушение, но не отреагировал на него, практически невозможно.

rg.ru

С самовольными постройками разберутся в 2018 году

Ко второму чтению депутаты рассчитывают значительно доработать законопроект о самострое

Правительство осенью внесло в Госдуму пакет законопроектов, речь в которых идёт о том, какие именно постройки можно считать самовольными, кто должен принимать решение об их дальнейшей судьбе, а также какие есть права у собственников таких построек. Документ уже принят депутатами в первом чтении. Однако работа над ним на этом не заканчивается. Норма законопроекта об изъятии земельного участка у владельца незаконной постройки по-прежнему вызывает большие вопросы.

Доработали, но не всё

В результате деятельности рабочей группы, созданной в Думе при фракции «Единая Россия», текст законопроекта уже к первому чтению стал существенно отличаться от того варианта, который вносило Правительство. Так, если у собственника имеются правоустанавливающие документы на землю, где стоит незарегистрированная постройка, то решение о признании её самостроем сможет принять только суд, а не органы местного самоуправления, как было в законе раньше. Более того, согласно поправкам, если суд ранее отказал в сносе самовольной постройки, то это решение уже нельзя будет пересмотреть.

У самостроя появится шанс избежать сноса

«Законопроект предлагает вариативность при принятии решения по незаконной постройке», — заметил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Хамит Мавлияров. По словам чиновника, документ значительно смягчает действующие сейчас нормы. Например, сейчас строение с превышением этажности подлежит сносу целиком, с принятием законопроекта его можно «привести в соответствие требованиям».

«Кто-то вместо трёх этажей возвёл четыре. По новому закону такую постройку сносить не будут, но «лишний» этаж придётся разобрать», — привёл пример Хамит Мавлияров. Появились и более чёткие критерии признания постройки самостроем. Проблема в том, что разрешение на строительство появилось в 1998 году, а требование обязательного оформления в собственность земли для работ по возведению зданий — в начале 2000-х. Поэтому, согласно новому закону, решение о сносе постройки не может быть принято, если она возведена до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 года.

Также не могут быть наложены санкции на постройку, если её собственник не знал или не мог знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. «Все эти нормы значительно улучшают закон и защищают права собственников», — считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по госстроительству Михаил Емельянов.

Депутат добавил, что важным решением в защите прав собственников станет предусмотренная в законе выплата компенсации владельцам строений, которые построены в зоне прокладки трубопроводов и в непосредственной близости от высоковольтных линий электропередачи. Однако, по мнению заместителя председателя Комитета Госдумы по охране экологии и охране окружающей среды Владимира Панова, с вопросом компенсаций, равно как и с судьбой строений, возведённых в зоне прокладки энергетических линий, в новом законе далеко не всё так однозначно.

«Законопроект Правительства был создан на основе поручения президента, к которому летом 2017 года во время „прямой линии“ по поводу сноса дачного посёлка, построенного в 150-метровой зоне прокладки газопровода, обратились жители Челябинской области, — напомнил парламентарий. — И эта сложная ситуация типична для многих регионов России».

Изъятие земельного участка должно применяться только в самых вопиющих случаях.

Например, в Арзамасском районе Нижегородской области 200 домиков дачного посёлка, созданного в 1965 году, подлежат сносу как находящиеся в зоне минимальных расстояний от магистрального газопровода. С 2104 года жителей, а это в основном пенсионеры, замучили судебными исками, и в итоге 20 домиков были снесены за счёт владельцев. Это стало настоящей трагедией для пожилых людей, для которых их дачные участки были неотъемлемой частью жизни за те десятилетия, что они на них работали.

Депутат отметил, что нынешний вариант законопроекта по-прежнему создаёт правовые неопределённости и не защищает собственников строений в таких ситуациях. «Например, чтобы исключить свой дачный домик из самовольных построек, гражданину придётся доказать, что он не знал и не мог или не обязан был знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Получается, гражданин должен найти документы, относящиеся к 1965 году, которые если и сохранились, то вряд ли находятся в местной библиотеке. Также в поручении президента по этому вопросу предложена возможность сохранения построек, если права зарегистрированы в установленном порядке и собственниками предоставлены письменные подтверждения об отсутствии претензий собственникам магистральных трубопроводов в случаях возникновения аварийных ситуаций. Данный механизм отсутствует в законопроекте», — сказал Владимир Панов.

Депутат настаивает, чтобы ко второму чтению в законопроект были внесены поправки, исключающие правовую неопределённость в этом вопросе.

Несоразмерные санкции

На другой недостаток законопроекта обратил внимание председатель Комитета по федеративному устройству и местному самоуправлению Алексей Диденко. По его мнению, изымать участок земли у собственника, в случае если он не выполнил предписание суда о сносе самовольной постройки, возведённой на этом земельном участке, — мера слишком жёсткая.

Общественная палата настаивает на доработке законопроектов о самострое

«Данная норма не предусматривает каких-то критериев, по которым будет осуществляться изъятие земельного участка, что может породить субъективность в решении таких вопросов», — заметил парламентарий.

Есть немало примеров, когда на огромном участке стоит небольшая самовольная постройка. Означает ли это, что у владельца будет изъят весь участок? А как будет решаться вопрос с изъятием земли, если на участке есть одна самовольная постройка и пять других, которые зарегистрированы? Эти вопросы, как считает Алексей Диденко, никак не отражены в законопроекте. «Ко второму чтению эту норму надо доработать или отменить вовсе, поскольку наказание в этом случае явно несоразмерно тяжести проступка», — констатировал он.

«Изъятие земельного участка должно применяться только в самых вопиющих случаях, — согласен с ним депутат Михаил Емельянов, — например, когда решение суда о сносе не выполняется собственниками строений, которые расположены в водоохранных и заповедных зонах. Эти поправки необходимо внести в закон ко второму чтению».

«Сможет ли законопроект выполнить свою главную задачу, а именно защитить интересы собственников в спорных ситуациях, будет зависеть от того, какие подзаконные акты представит Правительство ко второму чтению. Ведь именно в них будут содержаться конкретные механизмы решения подобных споров», — напоминил депутат Александр Пятикоп. Пока же обсуждение поправок ко второму чтению законопроекта активно идёт в рабочей группе.

www.pnp.ru

Законопроект о «самовольных постройках» принят в I чтении

Москва. 23 мая. INTERFAX.RU — Госдума на заседании в среду приняла в первом чтении правительственный законопроект о правовом регулировании вопросов, связанных с признанием зданий и строений «самовольными постройками».

«Во избежание отнесения к самовольной постройке легально возведённых объектов законопроектом предлагается уточнить понятие самовольной постройки», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Предусматривается также «запрет на принятие органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки, созданной до вступления в силу Земельного кодекса (в случае если основанием принятия решения о сносе является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок) или Градостроительного кодекса (в случае если основанием принятия решения о сносе является отсутствие разрешения на строительство)».

«В этом случае принятие решения о сносе самовольных построек возможно исключительно в судебном порядке», — подчеркивается в пояснительной записке.

В документе также говорится, что изымать участок у собственника самовольной постройки будет возможно только в случае «невыполнения лицом обязанности по сносу самовольной постройки (приведению её в соответствие с установленными требованиями)».

Законопроект также содержит нормы, направленные на защиту приобретателей самостроев, право собственности на которые было зарегистрировано.

«В этом случае предусматривается выплата за счёт казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на здание, сооружение или другое строение, а также компенсация лицам или органам, за счёт которых был произведён снос самовольной постройки (её приведение в соответствие с установленными требованиями), расходов на такой снос (приведение в соответствие)», — говорится в документе.

Госдума в среду также в первом чтении приняла законопроект о штрафах за эксплуатацию самостроя.

www.interfax.ru

Закон о сносе зданий

Президент России Владимир Путин подписал закон, регулирующий правила сноса самостроя или приведение его в соответствие с требованиями. Документ размещен на официальном интернет-портале правовой информации. Закон принят Госдумой 26 июля и одобрен Совфедом 28 июля 2018 года. Поправки в Гражданский кодекс подготовлены по поручению президента, которое было дано по итогам заседания Госсовета по вопросам развития стройкомплекса.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Документом вводятся конкретные основания сноса таких сооружений. Согласно новому закону, у собственников незаконных построек теперь могут изъять землю, если они откажутся сносить свои дома. В каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач — в материале «РБК-Недвижимости».

Что такое самострой

Самовольной постройкой признают здания или иные постройки, возведенные без законных на это согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем. Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя.

В каких случаях не снесут

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией.

Что не признают самостроем

Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.

Также ваш дом не снесут, если вы не знали об установленных законом нормах и ограничениях, действующих на вашем земельном участке.

Кто принимает решение о сносе

Суд выносит решение о сносе таких простроек или приведение их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. Также в некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градострорительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.

За чей счет будут сносить

Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.

Сколько времени дадут на снос

Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.

За что изымут участок

Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.

realty.rbc.ru

Это интересно:

  • Заявление на разрешение приватизации Приватизация земельного участка: образец заявления, порядок оформления 01.03.2015 г. в силу вступил законодательный акт, продлевающий, так называемую «дачную амнистию». Федеральный закон от 23.06.14 №171-ФЗ позволил гражданам […]
  • Налог на автомобиль по лошадиным силам с 2018 года Налог на автотранспорт в 2018 году. Ставки транспортного налога Большинство автолюбителей в наше время интересует вопрос не только повышения цен на бензин и стоимости автомобилей, но и размер налога на автомобиль. Ведь не секрет, что […]
  • Иду на пенсию в 2017 году Какие годы берутся для расчета пенсии в 2018 году Последние изменения в законодательстве заставляют недоумевать не только действующих пенсионеров, но и людей, которые выходят на пенсию в 2017 и 2018 году. Новая балльная система […]
  • Патентную экспертизу Патентная экспертиза Патентная экспертиза — это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний в области науки, техники, […]
  • Прокурор панасенко Прокурор Нижегородской области Олег Понасенко намерен подать рапорт об отставке Нижний Новгород. 14 июля. НТА-Приволжье — Прокурор Нижегородской области Олег Понасенко намерен подать рапорт об отставке. Как сообщил агентству […]
  • Адвокаты сыктывкара Адвокатский кабинет Гудцовой А.В. в Сыктывкаре Республики Коми. Об адвокатском кабинете А двокатский кабинет Гудцовой А.В. был создан в 2002 году в городе Сыктывкаре Республики Коми и действует на основании […]