Оглавление:

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 августа 2015 г. N 56-КГ15-10 Суд отменил судебные акты об отказе в установлении права общей долевой собственности на земельный участок, поскольку заявитель, обратившись в суд с иском, имел целью защиту своего права на приватизацию земельного участка, на котором расположена принадлежащая ему на праве общей долевой собственности часть жилого дома, что судами учтено не было; приобретение объектов недвижимости сособственниками земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования, осуществляется путём определения размеров и границ таких участков с учетом характера расположенных на них объектов недвижимости

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Юрьева И.М., Асташова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Кравцова A.Л.

к администрации Михайловского муниципального района Приморского края, Лазуренко Л.П.

об установлении права общей долевой собственности на земельный участок по кассационной жалобе Кравцова А.Л.

на решение Михайловского районного суда Приморского края от 15 июля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 октября 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Кравцов А.Л. обратился в суд с иском к администрации Михайловского муниципального района Приморского края и Лазуренко Л.П. об установлении за ним права на 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером . площадью . кв.м., находящийся по адресу: . Требования мотивировал тем, что с 11 февраля 2005 г. ему и Просянику С.Т., наследником которого является Лазуренко Л.П., принадлежала на праве общей равнодолевой собственности часть жилого дома, расположенного по указанному адресу. После смерти Просяника С.Т. истец узнал, что в нарушение его права на участие в приватизации земельного участка, на котором расположена часть жилого дома, в 2007 году этот земельный участок был приобретен Просяником С.Т. по договору купли — продажи в единоличную собственность.

Решением Михайловского районного суда Приморского края от 15 июля 2014 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 октября 2014 г. указанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Кравцова А.Л. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 16 июля 2015 г. кассационная жалоба Кравцова А.Л. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения норм права были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что супругами Просяником С.Т. и Кравцовой В.Ф. в период брака была приобретена часть жилого дома, расположенного по адресу: .

11 февраля 2005 г. Кравцова В.Ф. умерла. Открывшееся после её смерти наследство в виде 1/2 доли в праве собственности на часть жилого дома принял ее сын Кравцов А.Л., в пользу которого от наследства отказались другие наследники, в том числе Просяник С.Т.

14 ноября 2007 г. Просяник С.Т. обратился к главе Михайловского муниципального района с заявлением о приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью . кв.м, кадастровый номер . из земель поселений, имеющий адресный ориентир: . на котором расположен объект недвижимости — часть жилого дома, принадлежащая ему на праве собственности.

Постановлением главы Михайловского муниципального района от 19 ноября 2007 г. Просянику С.Т. был предоставлен в собственность за выкуп указанный земельный участок с разрешенным использованием для эксплуатации части жилого дома и приусадебного участка; выкупная цена определена в размере . руб.

На основании вышеуказанного постановления между Михайловским муниципальным районом и Просяником С.Т. заключен договор купли- продажи данного земельного участка. Обязательство по оплате стоимости земельного участка исполнено Просяником С.Т. в полном объеме.

12 августа 2013 г. Просяник С.Т. умер, открывшееся после его смерти наследство в виде 1/2 доли в праве собственности на часть жилого дома по указанному адресу приняла по завещанию Лазуренко Л.П.

Отказывая Кравцову А.Л. в иске об установлении права общей долевой собственности на земельный участок, суды исходили из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, зарегистрированное за Просяником С.Т. право собственности на земельный участок никем не оспорено, договор купли-продажи земельного участка недействительным не признан.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет праве на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 19 ноября 2007 г. Просяник С.Т. и Кравцов А.Л. являлись сособственниками в равных долях жилого дома, расположенного на земельном участке, а, следовательно, имели право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность.

Статья 36 ЗК РФ не допускала возможности предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким сособственникам, в единоличную собственность только одного из сособственников таких объектов недвижимости.

Между тем в нарушение вышеприведенных норм земельного законодательства земельный участок был приобретен одним из сособственников жилого дома Просяником С.Г. в единоличную собственность.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кравцов А.Л., обращаясь в суд с иском, имел целью защиту своего права на приватизацию земельного участка, на котором расположена принадлежащая ему на праве общей долевой собственности часть жилого дома.

Указанные требования закона судами учтены не были.

На основании изложенного решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции, оставившее его без изменения, нельзя признать законными.

Приобретение сособственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования, осуществляется путём определения размеров и границ такого участка с учетом характера расположенного на нем объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, определила:

решение Михайловского районного суда Приморского края от 15 июля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 октября 2014 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в Михайловский районный суд Приморского края.

www.garant.ru

Раздел земельного участка а общей долевой собственности -2-квартирного дома

Уважаемая Орлана. Исковое заявление подаётся в суд по месту нахождения земельного участка. Оплачивается госпошлиной в процентном отношении от суммы иска — стоимости выделяемых долей, которым необходимо сделать оценку. Вот образец искового заявления.

Мировому судье с/у № ______ __________ района г. ________
____________________
Истец: _____________________, прож. ________________________
2.Т_____________________, прож. ________________________
Ответчик: _____________________
Исковое заявление
о разделе земельного участка и выделе доли в натуре
Домовладение, расположенное по адресу _____________________ принадлежит нам, двум (трём или более) совладельцам на праве собственности, соответственно: _____________ – ___ доля домовладения, _____________ -___ и ___________ — ___
Указанное домовладение расположено на земельном участке с площадью ____ кв. м.
До недавнего времени земельный участок находился в общем пользовании всех совладельцев, споров по поводу пользования участком между нами не возникало.
Однако в последнее время между нами и ответчиками стали возникать споры о порядке пользования земельным участком.
Ответчики без нашего согласия стали застраивать двор самовольными постройками, перекрыли нам воду, канализацию……………. Свои действия они мотивируют, тем, что им принадлежит большая часть земельного участка.
Разрешить наш спор мирным путем, несмотря на неоднократные попытки с нашей стороны, нам не удается.
В настоящее время нам необходимо разделить земельный участок, на котором расположены наши домовладения.
Согласно ст. 35 ЗК РФ при приобретении права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном, участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственником порядок пользования участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В силу ст.45 Закона о Земле РД раздел земельного участка между совладельцами строений производится с учетом частей строения по соглашению между ними и при наличии разногласий — судом в общем порядке.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 35 Земельного кодекса РФ,
ПРОШУ:
1.Разделить земельный участок, расположенный по адресу: ___________________, выделить нам в натуре наши доли в домовладении и закрепить за нами участки соразмерные долям в домовладении.
2.Назначить экспертизу для определения возможных вариантов раздела земельного участка.
Приложение:
Копия искового заявления.
Копия технического паспорта.
Копия Свидетельств о праве на наследство (2)
Ответ на запрос с БТИ г. ___________.
Квитанция об уплате госпошлины.

____________ г. __________________
__________________ Исковое заявление с приложением документов подаётся в копиях по числу лиц, привлекаемых к делу. Удачи. Сергей. Мой ответ — ваш отзыв.

m.yurist-online.net

Установление доли в праве собственности на земельный участок

В статье произведен анализ правовой природы земельной доли и выявлена сущность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок собственников многоквартирного дома.

Объект права, объект земельных отношений, доля в праве общей долевой собственности.

К вопросу о правовой природе земельной доли

О. В. Шихалева, доцент кафедры земельного и экологического права УрГЮА, кандидат юридических наук

______________________________________

Проблема определения правовой природы земельной доли обладает комплексным характером, как теоретического так и практического плана. Ряд ученых относит земельную долю к объектам земельный отношений 1 , однако ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации содержит закрытый перечень объектов указанных правоотношений, упоминая о земле как природном объекте и природном ресурсе, земельном участке и части земельного участка. В законодательстве субъектов Российской Федерации этому объекту также уделено внимание. В частности, в ст. 9 Закона Свердловской области «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области» было установлено 2 , что земельная доля – это часть общей долевой собственности на земельный участок, границы и местоположение которой определяются при ее выделе. В ст. 1 Закона Алтайского края «О регулировании земельных отношений в Алтайском крае» предусмотрено, что земельная доля – условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам, не ограниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю. В Законе Челябинской области от 10 апреля 1998 г. № 39‑ЗО «О земельных отношениях» (ч. 1 ст. 5) под земельной долей (паем) понимается доля в общей долевой собственности на общий земельный участок. В законе Новосибирской области «О регулировании земельных отношений в Новосибирской области» 3 в ст. 1 отмечено, что земельная доля – это доля в праве общей собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Как видно, в законодательстве субъектов РФ данные определения имеют разное содержание. Возникает проблема: есть ли необходимость в существовании такого самостоятельного объекта, как земельная доля, и вообще что такое доля?

Вопрос о природе доли рассматривали ученые-цивилисты в рамках изучения института общей собственности. По этому направлению сложились следующие концепции: во‑первых, доля рассматривается как доля в стоимости имущества, в экономической ценности объекта, то есть отношения общей долевой собственности являются стоимостными. Как утверждает Р. П. Мананкова, «доля – это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего общего имущества, это частное от деления этих стоимостей» 4 . Аналогичной точки зрения придерживался по этому вопросу известный русский цивилист Г. Ф Шершеневич, который считал, что право каждого из сособственников в отдельности имеет своим объектом только долю ценности вещи 5 . В этой связи интересно привести мнение А. А. Ерошенко, который утверждает: «Если доля сводится к экономической ценности, то тем самым ее содержание обедняется, так как не учитывается один важный момент – свойство вещи удовлетворять определенные потребности, то есть потребительная ценность вещи» 6 .

Следующая концепция рассматривает долю, как долю в имуществе. В частности, Д. М. Генкин считает, что общая собственность допускает наряду с идеальными долями участников на объект установление внутри общей собственности индивидуальной собственности отдельных участников общей собственности на реальные части этого объекта 7 следовательно, если общая вещь является делимой, то она может состоять из индивидуально-определенных реальных долей. Р. О. Халфина приводит свое определение реальной доли – это право пользования определенной частью имущества 8 .

Данные точки зрения, обосновывающие позицию возможности выделения реальных долей в собственность сособственников при сохранении права общей долевой собственности на весь целый объект, на наш взгляд, являются не обоснованными. Такой вывод можно сформулировать, так как объект может быть разделен, если он, во‑первых, является делимым, а во‑вторых, произойдет образование самостоятельных индивидуализированных объектов.

И третья концепция о доле, которая является наиболее распространенной, это представление о доле, как доле в праве общей собственности. Например, Е. А. Суханов предлагает долю в праве собственности называть идеальной, поскольку общая долевая собственность и означает установление долей в праве на имущество, а не в конкретном имуществе 9 . Представляется возможным идеальной называть не долю в общей собственности, а стоимостное выражение данной доли, так называемый «пай». Следовательно, доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущественное право.

По этому пути идет и законодатель, в частности, на федеральном уровне определение земельной доли производится следующим образом. В ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 10 установлено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления Закона в силу, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Анализ правоотношений, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий в ходе реорганизации сельскохозяйственных организации, позволяет сделать ­вывод, что ­земельная доля соответствует понятию доли в праве общей собственности, которое содержится в ст. 244 Гражданского кодекса РФ. Понятие земельной доли, приведенное в ст. 15 Закона об обороте, устраняет имевшуюся коллизию между гражданским и земельным законодательством по указанному вопросу, следовательно, какого‑то особого объекта правоотношения общей собственности как земельная доля не существует, а существует самостоятельный объект гражданских правоотношений – доля в праве общей собственности.

На практике возникает проблема оформления права на земельный участок собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме.

Ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Обращаясь к жилищному законодательству, констатируем, п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 189‑ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» 11 установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Этой же статьей предусмотрена двухвариантность закрепления прав на земельный участок:

1. Если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 г. (дата введения в действие Жилищного кодекса РФ), то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Если землеустроительные и кадастровые процедуры не проводились, то п. 5 ст. 16, что с момента их проведения земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Итак, земельный участок, на котором расположен жилой дом, признается неделимым и принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на имущество в этом доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения.

Проведя сравнительный анализ норм Гражданского и Жилищного кодексов, регулирующих отношения общей долевой собственности, можно отметить, что праву общей долевой собственности домовладельцев многоквартирного дома присуща некая специфика, если быть точнее, то специфика доли в праве. В частности:

1. Доля не подлежит и выделу в натуре, то есть не может быть превращена в другой объект земельных правоотношений (например – часть земельного участка). На это указывают и императивные положения ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ, позволяющие приобретение (переход) права собственности на помещение только при условии приобретения (перехода) прав на земельный участок в части необходимой для использования здания (помещения).

2. Собственники не вправе определить размер доли, заключив об этом соглашение. Размер определяется в соответствии с законодательством.

3. В силу ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ основанием возникновения этого права является прямое указание закона.

4. Отсутствует возможность получения денежной суммы за долю в праве.

5. Доля является производной от права собственности на помещение в многоквартирном доме, отсюда следует и признак производной оборотоспособности доли. Пределы осуществления правомочия распоряжения общей собственностью в многоквартирном доме представляют собой невозможность отчуждать долю на это имущество отдельно от личной собственности домовладельцев на помещения в данном имущественном комплексе.

6. Указанная доля в праве собственности независимо от ее размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом многоквартирного дома.

7. Итог – правовая сущность данной доли заключается в определении размера расходов на содержание общего имущества – ремонт, коммунальное обслуживание и т. п. (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ) и в определении количества голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

1 См. Ерофеев Б. В. Земельное право России. М.: Юрайт-издат, 2004. С. 167; см.: Земельное право России. Учебник по специальности «Правоведение»/ Под ред. В.В. Петрова. М., 1995. С. 65.

2 Статья утратила силу в соответствии с Законом Свердловской области от 21 июня 2004 г. № 14-ОЗ «О внесении изменений в областной закон «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области».

3 СПС «КонсультантПлюс: Региональное законодательство».

4 Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск; Изд-во Том. ун-та. 1977. С. 51.

5 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 38.

6 Ерошенко А. А. Личная собственность в гражданском праве. М.: Юрид. лит., 1973. С. 52.

7 Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., Госюриздат, 1961. С. 154.

8 Халфина Р. О. Право личной собственности. М.: Наука, 1964. С. 67.

9 Суханов Е. А. Лекция о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991. С. 168.

10 Собрание законодательства РФ.2002.№ 30.Ст. 3081. Далее — Закон об обороте.

11 Собрание законодательства РФ.2005. № 1 (часть 1).Ст. 15.

www.bmpravo.ru

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Право на долю в общей собственности: миф или реальность?

Институт общей собственности, основания ее возникновения, реализации привлекает к себе пристальное внимание как теоретиков, так и практиков со времен зарождения римского частного права. В частности, римляне полагали, что «общность собственности плодит раздоры»*(1). Общая собственность (communio) характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности вещи одновременно нескольким лицам — субъектам отношений собственности (сособственникам)*(2). В большинстве случаев основаниями для возникновения права общей собственности являются сделки (купля-продажа, простое товарищество и др.), изготовление неделимой вещи, наследование. Если несколько лиц сообща приобрели или получили по наследству одну вещь (cohereditas legatum или per vindicationem), или, нерасторжимым образом смешав собственные материалы (confusio), создали новое тело, или заключили договор товарищества (societas), среди них возникает общая собственность*(3).

Судебная практика не исключает возможности возникновения общей долевой собственности на неделимое имущество по воле единственного собственника вещи. В частности, по одному из дел окружной суд указал, что ст. 244 Гражданского кодекса РФ не содержит ограничений на возможность возникновения общей собственности по воле собственника путем заключения договора, направленного на передачу 19/1000 доли в праве собственности на помещение торгового зала*(4). Расширительное толкование приведенной нормы Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику свободно менять как юридические, так и физические свойства вещи, открывать иные способы реализации своего права.

С точки зрения защиты, право общей собственности выпадает из обычной системы вещных средств, включающей негаторный и виндикационный иски, и непосредственно дает только иск о разделе (виндикация против третьих лиц невозможна, но предполагается заявленной в общих интересах)*(5).

Конструкция общей собственности является юридической фикцией и вызывает множество сложностей при реализации прав сособственников. Не случайно Г.Ф. Шершеневич указывал, что общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы*(6). Философы различных исторических формаций противились идее общей собственности, считая ее утопической. Античные мыслители выражали недоверие идее общей собственности. Например, Аристотель указывал, что «те, которые чем-либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность»*(7).

Необходимо отметить, что вопросы установления порядка владения, пользования, распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, являются актуальными при рассмотрении различных судебных споров, формирования арбитражной практики. Категории «идеальных» и «реальных» долей порождают массу проблем у участников принудительного «сообщества» при реализации права на выдел имущества в натуре, у государственных регистраторов — при осуществлении государственной регистрации права долевой собственности на 1/3, 1/1900 и т.д. права общей собственности на недвижимый объект.

Наиболее остро на сегодняшний день обозначена проблема выкупа земельных участков, находящихся в общей долевой собственности сособственников приватизированных помещений, расположенных в едином здании. Приведем пример, который ярко демонстрирует складывающуюся тупиковую ситуацию, не допускающую реализацию права на приобретение земельного участка, точнее, доли в праве на него ввиду невозможности достижения согласия между участниками общей собственности.

Общество, занимающее помещения первого этажа в жилом доме, обратилось в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок в размере 1/4 от 1 863 кв. м, что составляет 466 кв. м. Решением суда исковые требования удовлетворены на основании того, что истец имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка как субъект права постоянного (бессрочного) пользования, отказ Комитета по управлению имуществом является бездействием, ущемляющим его права и интересы.

Окружной суд изменил решение в части возложения обязанности заключить договор купли-продажи на администрацию города*(8). Суд кассационной инстанции подтвердил, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков. Пункт 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести в собственность по своему желанию в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ. Требование общества о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ является обоснованным, суд вправе возложить на исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления) обязанность заключить соответствующий договор.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.07.04 N 3934/04 указанные судебные акты отменены, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом высшая судебная инстанция указала, что к правоотношениям сторон норма ч. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ неприменима, поскольку истец не является единственным собственником всего здания в целом; неправильно применена ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, так как ее действие распространяется на случаи отчуждения доли в праве собственности на здание, принадлежащее на праве долевой собственности нескольким лицам и находящееся на земельном участке, принадлежащем этим лицам также на праве собственности; вывод об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка противоречит п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В указанном случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок общей площадью 1 863 кв. м, на котором расположен жилой дом; оформление участка площадью 466 кв. м в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено.

На наш взгляд, в рассматриваемом споре норма о необходимости заключения договора купли-продажи на земельный участок в порядке ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ путем совместного обращения всех сособственников недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, порождает скорее препятствия к нормальному функционированию гражданского оборота, а не создает условия для реализации права юридических и физических лиц на приватизацию земли.

Общество является собственником нежилого помещения, приобретенного в результате приватизации. Данное помещение находится на земельном участке общей площадью 1 863 кв. м, занимает 1/4 общей площади, что составляет 466 кв. м. Спорному участку присвоен кадастровый номер. Указанный земельный участок предоставлен обществу в бессрочное (постоянное) пользование. В выкупе отказано со ссылкой на возможность использования его только на праве аренды.

Если исходить из тезиса, что спорный земельный участок является частью земельного участка с единым кадастровым номером и не может быть самостоятельным объектом недвижимости, то необходимо отказаться и от правовой возможности заключения договора аренды доли. Кроме того, возникает вопрос о возможности предоставления его на праве постоянного (бессрочного) пользования в процессе приватизации предприятия. Следовательно, необходимо прийти к выводу об отсутствии объекта земельных правоотношений в виде доли в праве общей собственности.

В юридической литературе высказывается мнение, что одной из основных характеристик правового статуса объекта является его оборотоспособность*(9).

Как правило, чаще всего объектом общей собственности выступают недвижимые вещи, правовой режим которых отражает сущность явления общей собственности. Ведь если объект является неделимой вещью, то даже при возникновении права общей собственности недвижимость сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права. При этом сделки могут совершаться только в отношении долей в праве общей собственности на неделимый объект недвижимости, но не с частью этого объекта*(10). Следовательно, оборотоспособность доли в праве на вещь не ставится под сомнение как в юридической литературе, так и в правотворческой деятельности. В частности, на законодательном уровне заложена презумпция возможности отчуждения доли, например, ст. 250-252 Гражданского кодекса РФ, ст. 37-38 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие порядок определения долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, порядок приобретения доли*(11). Земельное законодательство также в ряде законодательных актов предусматривает порядок отчуждения земельных долей*(12)

Пункт 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ можно толковать как норму об ограничении оборотоспособности, прав на земельные участки. Однако, с точки зрения оборотоспособности если сам земельный участок не ограничен в обороте (возможно определение его правового режима на праве аренды), то и право на долю в общей собственности на тот же участок не может быть ограничено в обороте. Следовательно, по основаниям ст. 129 указанного Кодекса недопустим отказ в приватизации путем приобретения доли в праве собственности на земельный участок, не ограниченный в обороте. Таким образом, на наш взгляд, законодатель не ограничивает оборотоспособность доли в праве на общее имущество, более того, устанавливает для этого особый правовой режим.

Пункт 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ определяет порядок предоставления земельных участков, согласно которому земельные участки с находящимися на них сооружениями, входящие в состав кондоминиума, жилые и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Названый закон отменен в связи с введением в действие с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ, указанный закон не содержал норм, касающихся порядка оформления прав кондоминиума на земельные участки. Порядок оформления прав жильцов в многоквартирных домах на земельные участки, находящиеся под ними, действующим законодательством не предусмотрен. Право собственности на земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, возникает у собственников помещений в многоквартирном доме с момента государственного кадастрового учета земельного участка. Однако данные нормы еще не закреплены на законодательном уровне.

Следовательно, представляется целесообразным применять к таким правоотношениям порядок выкупа земельных участков отдельными лицами без учета солидарной множественности лиц на стороне покупателя. Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами.

При этом, если законодатель предполагает ограничение оборотоспособности доли в праве общей собственности на земельный участок при заключении договора купли-продажи, то одновременно в режиме ст. 36 Земельного кодекса РФ позволяет оборотоспособность этой же доли при заключении договоров аренды, хотя обязательная множественность предусмотрена и для договора аренды.

Необходимо заметить, что высшая судебная инстанция справедливо признает договоры аренды доли в праве собственности на земельный участок недействительными сделками. В частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.05.03 N 1971/03 указано следующее. Предметом договора аренды является земельный участок, 47/1000 долей которого переданы в аренду. Между тем, такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли. Следовательно, сделка является ничтожной.

Ограничительное толкование ст. 36 Земельного кодекса РФ, на наш взгляд, не соответствует п. 3 ст. 55 Конституции РФ, согласно которому права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности страны.

Таким образом, в рамках установленного ст. 36 названного Кодекса порядка выкупа земельных участков в совместную собственность возникает тупиковая правовая ситуация, поскольку создание товарищества собственников жилья затруднительно и не определяется конкретным сроком, аренда доли в праве собственности не допускается нормами законодательства об аренде, выкуп земельного участка невозможен без совместного согласия всех сособственников, бессрочное пользование не допускается законом. Такая ситуация ведет к тому, что владение землей является незаконным, а пользование земельным участком — нелегальным. Порядок принудительной солидарности, заложенный в ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, нарушает основной принцип, заложенный в ч. 1 ст. 5 названного Кодекса, в частности принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Представляется интересным вывод, отраженный в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», где в п. 19 предусмотрено следующее. При рассмотрении споров, связанных с приобретением земельных участков в порядке п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). На наш взгляд, такой подход необходимо применять и к порядку заключения договоров купли-продажи, поскольку назревшая проблема требует правового разрешения.

В юридической литературе высказана идея назначения гражданского, цивильного права. В частности, смысл существования гражданского и вообще частного права в значительной мере связан с тем, чтобы удовлетворить законные и справедливые интересы участников оборота, урегулировать их взаимные права и обязанности, не допустить их ущемления и обеспечить их защиту*(13). Разрешение указанных нами правовых вопросов — это путь к установлению разумного баланса интересов субъектов частного права, путь к совершенствованию гражданского и земельного законодательства в части регулирования вопросов общей собственности.

Н.В. Золотько,
судья Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа,
кандидат юрид. наук

«Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», N 5, сентябрь-октябрь 2005 г.

*(1) Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права. М., 2002. С. 165.

*(2) Гражданское право, Т. 1. 2-е изд., М., 1998. С. 578.

*(3) Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов. / Под ред. В.С. Нерсесянца. М., 1997. С. 399.

*(4) Постановление ФАС СКО по делу N Ф08-2830/04.

*(5) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 170.

*(6) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 214

*(7) Аристотель. Соч. В 4 т. Т. 2. М., 1978. С. 411.

*(8) Постановление ФАС СКО от 26.01.04 по делу N ФО8-5457/03.

*(9) Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Актуальные проблемы гражданского права, Статут, М., 1999. С. 121.

*(10) Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 6.

*(11) Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.04 // Собрание законодательства РФ. 03.01.05 N 1 Ст. 14.

*(12) Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.02. N 101-ФЗ.

fassko.arbitr.ru

Это интересно:

  • Приказ мвд россии 590 от 18062012 г Приказ МВД РФ от 18 июня 2012 г. N 590 "Об утверждении Инструкции о порядке осуществления выплат в целях возмещения вреда, причиненного в связи с выполнением служебных обязанностей, сотрудникам органов внутренних дел Российской […]
  • Закон о погребении и похоронном деле в рб ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ от 8 января 2015 года №237-З О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О погребении и похоронном деле" Принят Палатой представителей 11 декабря 2014 года Одобрен Советом Республики 18 […]
  • Юристы московский район нижний новгород Адвокаты в Московском районе Нижнего Новгорода Найдено 17 компаний Юридические услуги, охрана и безопасность Подпишитесь на акции рубрики «Адвокаты» Юридические услуги, автоэкспертизы, экспертиза Юридические услуги, финансовые […]
  • Закон о инкассации Федеральный закон от 30 декабря 2015 г. № 426-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» Принят Государственной Думой 18 декабря 2015 года Одобрен Советом Федерации 25 […]
  • Пособие от 7 до 16 В каких размерах назначаются ежемесячные пособия в Санкт-Петербурге? Сборник "Ваш Юридический советник"№28 Сборник "Ваш Юридический советник"№30 Ежемесячные пособия назначаются в размерах, установленных Социальным кодексом на дату […]
  • Луховицы прокурор Луховицкий городской прокурор – об итогах 2016 года Луховицкий городской прокурор старший советник юстиции Борис Новиков провел встречу с журналистами, посвященную подведению итогов 2016 года. Анализ состояния преступности «При […]