Разрешение на реконструкцию части жилого дома

правомерно ли требование о согласии соседей при реконструкции части жилого дома (часть жилого дома признана решением суда). земля ( договор аренды с правом присоединения )

Ответы юристов (1)

Согласно ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательство (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47(ред. от 08.04.2013)).
Если Вы живете в многоквартирном доме, то на Вас распространяются следующие нормы.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года»

(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008)

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если Ваш дом находится в общей долевой собственности, то реконструкция должна происходить по согласию сособственника (соседей).

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

юрист, член Совета экспертов «Правовед.RU»

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Согласие жильцов на реконструкцию части многоквартирного дома

Здравствуйте. Необходимо ли согласие всех собственников жилья для строительства (реконструкции) части нежилого помещения многоквартирного дома? Или хватит большинства от общего собрания? Спасибо.

Ответы юристов (1)

Если уменьшения общего имущества не будет, то необходимо две трети от общего числа собственников.

Основание ЖК РФ:

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Разрешение на реконструкцию многоквартирного дома

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • О согласии собрания собственников на реконструкцию жилого дома. Судебная практика

Разрешая гражданско-правовые споры по делам, связанным с реконструкций дома и получением согласия собственников помещений суды руководствуются разъяснениями, данными по вопросу в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года. ВС РФ в частности, отвечая на вопрос, указал следующее.

«Вопрос 4: Вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет, как того требуют положения ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?

Ответ: Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки , определяемых ст. 25 ЖК РФ . Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ : если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок предан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Практика судов общей юрисдикции по вопросам «реконструкции, уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и обжалование решений общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме о даче согласия на реконструкцию жилого дома.

Признание недействительным решения общего собрания собственников помещений МКЖД о даче согласия на реконструкцию чердачного помещения многоквартирного жилого дома в целях создания двухуровневой квартиры

Решением суда первой инстанции признан недействительным и отменен протокол общего собрания собственников помещений дома;

признано недействительным и отменено разрешение на реконструкцию многоквартирного дома, выданное ответчику комитетом архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Калининград»;

Суд обязал ответчикка привести жилой дом № по ул.М. в г. Калининграде в первоначальное состояние, существующее до производства К.Т.В. работ по реконструкции чердачного помещения, путем производства работ по сносу возведенной постройки над квартирами № и № в следующем порядке, а именно: демонтировать существующую кровлю, стропильную систему, чердачное перекрытие над вторым уровнем надстроенной квартиры, демонтировать стены второго уровня надстроенной квартиры, перекрытие первого уровня надстроенной квартиры, демонтировать стены первого уровня надстроенной квартиры в технической последовательности в соответствии с нормативными требованиями на демонтажные работы, реконструировать чердачное помещение, стропильную систему, крышу над квартирами № и № в соответствии с техническим планом ФГУП «Ростехинвентаризации» по состоянию на 15.05.1996 г. за свой счет в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения в указанный срок К.Т.В. решения суда — разрешить А.О.Д. или третьим лицам по ее поручению снести указанную постройку с последующим возложением расходов по сносу и восстановлению чердачного помещения на К.Т.В., а К.Т.В. обязать не препятствовать в проведении указанных работ.

Областной суд оставляя решение без изменения, указал следующее. «..Каких-либо доказательств соблюдения процедуры созыва общего собрания и проведения в том порядке, как это предусмотрено приведенными выше нормами, ответчица суду не представила.. Доводы К. о том, что собрание фактически было проведено в заочном порядке были проверены судом и признаны несостоятельными.. Представленные К. «Отношения собственников жилья . о возможности проведения реконструкции» не может быть расценено, как решение общего собрания собственников.

. Учитывая изложенное, суд правильно признал недействительным как сам протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 17.12.2005 г., так решение, принятое на нем. В этой связи, правильным является и вывод суда о недействительности выданного К. разрешения на проведение реконструкции, основанием к выдаче которого явилось отмененное судом решение собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома». ( Кассационное определение Калининградского областного суда от 28 апреля 2010 года по делу № 33-2002/ 2010 г.)

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников

Истец обратился в суд с иском о признании решения общего собрания собственников недействительным , указал, что ответчик, без получения его согласия, самовольно, стал производить реконструкцию своей квартиры путем присоединения части чердачного пространства. В результате выполнения данных работ появились трещины в конструкциях здания, в том числе и в его квартире, общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, часть подписей в указанном протоколе являются поддельными.

Суд требования удовлетворил, постановил решение:

Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома;

Признать недействительным разрешение на строительство, выданное ответчику комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа;

Обязать ответчика прекратить строительные работы по реконструкции чердачного помещения дома.

Обязать ответчика привести чердачное помещение дома в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по реконструкции чердачного помещения.

При этом суд указал следующее. «По общему правилу, установленному ч.1 ст.46 ЖК РФ по вопросу о реконструкции многоквартирного дома решение общего собрания принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Исключение из этого правила предусмотрено частью 3 ст.36 ЖК РФ , согласно которой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из материалов дела видно и сторонами не оспаривается, что согласие всех собственников на реконструкцию квартиры с освоением части чердачного пространства в пределах границ указанной квартиры получено не было. В силу п.6 ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях реконструкции, застройщик обязан представить в уполномоченный орган согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, что в данной ситуации сделано не было». ( Решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 4 марта 2010 года) P.S. 19 мая 2010 г. Калининградским Областным судом вынесено кассационное определение: решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 4 марта 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Рекомендуем также обзор судебной практики : Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме . Порядок проведения и обжалования

Рекомендуем позднее опубликованный на нашем сайте обзор : Общее собрание собственников многоквартирного дома . Порядок проведения, судебная практика

logos-pravo.ru

Согласие на реконструкцию собственника

Здравствуйте, я являюсь собственником нежилого подвального помещения с отдельным входом, лестничный марш выходит за пределы дома что зафиксировано в кадастровом паспорте, на момент покупки лестничный марш уже был защищен входной групой из решётки, незнаю насколько законно это было сделано но уже достаточно давно. Есть желание сделать небольшой временный пристрой квадратов на 10-15 к входной группе т.ж. сделать перекрытие над лестничным маршем (высота входной группы 6м) соеденить и получить отдельное помещение с отдельным входом на 25-30м2. Есть проект на стадии согласования с архитектуруй города и преддомовая территория 10м от дома за пределы которой я не выхожу. Вопрос: какой % жильцов дома должен дать согласие на пристрой и в какой форме? Кроме согласия жильцов и архитектуры нужны ли ещё какието согласования?

Ответы юристов (5)

Согласно ст.44 ЖК РФ 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1)принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Ст.45 ЖК РФ определяет порядок проведения общего собрания.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный сроксообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. 5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Скорее всего на собрании не будет присутствовать 2/3 собственников помещений в доме. В данном случае будет проводиться заочное голосование в порядке ст.47 ЖК РФ.

Согласно ст.47 ЖК РФ 1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). 2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. 3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Таким образом, вам необходимо провести общее собрание собственников помещений, где проголосовать за должно более 2/3 собственников.

Уточнение клиента

Здравствуйте, спасибо за ответы, если я не ошибаюсь ст 40 ЖК РФ если реконструкция требует захват мест общего пользования в моем случае земельный участок то необходимо согласие 100% собственников квартир, сказано про захват в собственность. но в моем случае это аренда временного пристроя и реконструкция существующей входной группы. Сколько собственников всётаки должны дать согласие более 2/3 или 100%?, где можно скачать протокол собрания?, и нужны ли мне кроме жильцов и архитектора ещё чьёто одобрение?

21 Января 2014, 06:31

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Данила! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого коллеги примите во внимание следующее:

ключевое в Вашем вопросе и в Вашей ситуации является ли Ваша пристройка элементом общего имущества жилого дома, соответственно, есть или нет Ваши обязанности уплачивать ТСЖ либо управляющей организации затрата на текущее содержание и капитальный ремонт общего имущества жилого дома.

Прошу Вас иметь в виду, что в случае установления
автономности пристроенного помещения к жилому дому от общего имущества
собственников жилых помещений в жилом доме, суды отказывают во взыскании с
собственников таких помещений по искам соответствующих управляющих организаций
(ТСЖ) платы за содержание и капитальный ремонт с учетом пристроенной площади
(например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от
24.06.2013 №А40-120000/12-117-1164, Постановление 10-го арбитражного
апелляционного суда от 25.07.2013 по делу №А41-27823/12).

Соответственно и проведения общих собраний по таким строениям не требуется.

Здравствуйте, спасибо за ответы, если я не ошибаюсь ст 40 ЖК РФ если реконструкция требует захват мест общего пользования в моем случае земельный участок то необходимо согласие 100% собственников квартир, сказано про захват в собственность. но в моем случае это аренда временного пристроя и реконструкция существующей входной группы. Сколько собственников всётаки должны дать согласие более 2/3 или 100%?, где можно скачать протокол собрания?, и нужны ли мне кроме жильцов и архитектора ещё чьёто одобрение?

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

То есть, в вашем случае вы используете стены дома для крепления конструкций и змельный участок, поэтому разрешение собственников нужно 2/3 от общего числа квартир.

Вам удобнее будет обратиться в УК или ТСЖ, которое управляет домом, напишите заявление о включении в повестку дня следующего собрания (если собрание планируется в ближайшее время) вопрос о вашей реконструкции, тогда вам ничего не нужно будет делать самостоятельно, все сделает юрист УК или ТСЖ.

Образцы протоколов собраний и уведомлений собственников можно найти в свободном доступе в интернете, но еще лучше попросить в УК или ТСЖ, если они конечно пойдут вам навстречу.

Нужно только разрешение жильцов и архитектора.

Кто собственник земельного участка? стоит ли з.у. на кадастровом учете?

— если да, то согласовывать надо с собственниками многоквартирного дома;

— если нет, то согласовывать надо с администрацией, использование з.у. для строительства пристройки.

ст. 36 ЖК РФ 3. Уменьшение
размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с
согласия всех собственников помещений в данном доме путем его
реконструкции.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2008г. (ответ на вопрос №4)

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего
имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений
невозможны без присоединения к ним части общего имущества в
многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ)
.

Аналогичная норма
предусмотрена в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и
(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части
общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию,
переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено
согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если использования части придомовой территории другим
лицам в пользование под строительство без передачи права
распоряжения данным имуществом, то необходимо руководствоваться п. 2 ч. 2
ст. 44 ЖК РФ, и такое решение принимается большинством не менее двух
третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме.

. В то же
время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ к
компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в
том числе с его расширением или надстройкой), которые принимаются
большинством (не менее двух третей) голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. Из данных норм следует,
что для принятия решения практически по одному и тому же вопросу
(организации входа путем реконструкции многоквартирного дома) требуется
разный процент голосов собственников: в первом случае — 100%, во втором
— 67%.

В силу п.6 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ
в целях реконструкции, застройщик обязан представить в уполномоченный
орган согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в
случае реконструкции такого объекта, что в данной ситуации сделано не
было.

ч.1 ст.37 ЖК РФ Доля
в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади
указанного помещения.

Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) не будет увеличена (например аренда части з.у. на 100 лет для строительства пристроя), то не будет уменьшения общего имущества, то 2/3 голосов.

Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) будет увеличена, увеличиться площадь вашего помещения, то следовательно увеличиться ваша доля на общее имущество (=з.у.). Если у вас увеличиться доля на общее имущество, то у других собственников эта доля уменьшиться, тогда надо согласие 100% собственников, при условии что з.у. находится в общей долевой собственности.

Уточнение клиента

Здравствуйте, сегодня ходил на консультацию к юристу и услышал от него еще пару нюансов: 1. он спросил есть ли в доме ТСЖ ( нет, в процессе. ) тогда возможно обойтись согласием директора ЖКХ управляющей компании, 2. после согласия жильцов и архитектора нужно сходить в технадзор. В процессе разговора не раз предлагал купить у него пакет консультаций за не маленькую сумму. скажите насколько эта информация реальна?, Спасибо!

21 Января 2014, 19:41

он спросил есть ли в доме ТСЖ ( нет, в процессе. ) тогда возможно обойтись согласием директора ЖКХ управляющей компании,

ЖК РФ не предоставляет право согласовывать реконструкцию дома, распоряжаться з.у. третьим лицам ТСЖ, УК

субъект только один — это собственники МКД

скажите насколько эта информация реальна?, сходить в технадзор. или

купить у него пакет консультаций?

в технадзор сходите, я хожу во все органы для консультации, а чаще пишу письменный запрос (типа прошу разъяснить на основание каких норм права требуется ставить реконструкции.или. пристрой под тех надзор)

если укажут нормы права подумаю, не укажут, делаю как считаю нужным

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Это интересно:

  • Организация проживания рабочих Нежилое помещение собственника (здание управления) переоборудовано под общежитие для сезонных рабочих. В здании зарегистрированы рабочие по месту пребывания. Обязана ли организация перевести здание в разряд жилых помещений? […]
  • Приказ гтк россии от Приказ ГТК РФ от 12 сентября 2001 г. N 892 "Об утверждении Положения о таможенном оформлении и таможенном контроле судов, используемых в целях торгового мореплавания, а также товаров, перемещаемых через таможенную границу Российской […]
  • Ст6 22 федерального закона о прокуратуре российской федерации Законодательная база Российской Федерации Бесплатная консультация Федеральное законодательство Главная ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.01.92 N 2202-I (ред. от 21.11.2011) "О ПРОКУРАТУРЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" В данном виде документ […]
  • Осаго ставрополь без страхования жизни Где купить страховку ОСАГО в Ставрополе Наличие полиса обязательного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО) является законодательно закрепленной нормой для всех автовладельцев на территории РФ. Наличие полиса ОСАГО […]
  • Приказ пожарная часть Приказ МЧС РФ от 5 апреля 2011 г. N 167 "Об утверждении Порядка организации службы в подразделениях пожарной охраны" (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) Приказ МЧС РФ от 5 апреля 2011 г. N 167"Об утверждении Порядка […]
  • Когда можно подавать иск в арбитражный суд § 2. Правила подачи искового заявления в арбитражный суд Правила подачи искового заявления включают в себя положения о его форме и содержании (ст. 102 АПК), направлении копий искового заявления и прилагаемых к нему документов […]