Оглавление:

Продажа квартиры из-под залога у банка

Вы получили деньги под залог своей квартиры и не можете их вернуть?

У вас ежедневно «капают» огромные проценты, и сумма задолженности растет

как снежный ком?

Бесплатная консультация специалиста по телефону:

+7 (495) 933-50-52 (с 9.00 до 21.00 ежедневно)

C заложенной квартирой приходится расставаться по разным причинам. Наиболее распространенная — это невозможность дальнейшего обслуживания кредита, а по простому — отсутствие денег на выплаты по кредиту.

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может — это запрещено законом «Об ипотеке». Банк способен затруднить реализацию недвижимости, если вы займете пассивную позицию, потому что банк будет готов передать на регистрацию заявку о снятии обременения только после полного погашения действующего кредита.

В агентстве «Капитал-Недвижимость» отлажены юридические механизмы проведения подобных сделок.

Продать квартиру из-под залога РЕАЛЬНО — БЕЗ ПОТЕРИ В ЦЕНЕ!

Любой кредитор заинтересован в возврате своих денег, и, если заемщик решил продать заложенную квартиру, банк не будет ему мешать. Банку нужны гарантии возврата кредитных средств. В этом случае, участие третьего лица, в частности — агентства недвижимости, гарантирующего безопасную продажу залоговой квартиры, порой незаменима.

  • Агентство является объективной стороной и защищает, прежде всего, интересы своего клиента.
  • Агентство заинтересовано продать Вашу квартиру как можно быстрее и выгоднее.
  • Опытный риэлтор защитит Вас от мошеннических схем на рынке.
  • Агентство старается предотвратить ситуацию, при которой банк подключает исполнительное производство, склоняя Вас к продаже объекта по заниженной стоимости.

Процедура продажи квартиры из-под залога.

Разрешение банка на продажу квартиры из-под залога.

Продажа квартиры из-под залога не быстрый процесс, необходимо связаться с соответствующим банком и сообщить о вашем решении её продать. После получения соответствующего разрешения от Банка оговариваются условия сделки продажи заложенного имущества.

Самостоятельно, без участия банка, никаких действий с заложенным имуществом предпринимать нельзя. Банк рассматривает заявление и как правило принимает положительное решение. Если у клиента плохая кредитная история или в банке предусмотрена «заградительная комиссия» на досрочное погашение кредита, банк может отказать в праве продажи квартиры.

На рассмотрение заявки у банка уходит несколько дней, иногда неделя. Разобраться со всеми документами и добиться положительного решения банка на выгодных для Вас условиях поможет опытный ипотечный брокер, в качестве которого может выступить профильное агентство недвижимости.

Не следует забывать, что % по кредиту нужно выплачивать в установленные сроки, без нарушений, иначе будут применены штрафные санкции (пени, неустойки). Чем раньше вы обратитесь к опытному ипотечному брокеру, тем меньше потеряете на штрафных санкциях установленных банком кредитором.

Агентство «Капитал-Недвижимость» всегда на Вашей стороне и защищает перед банком Ваши интересы!

Продажа квартиры из-под залога агентству недвижимости

Главным препятствием при поиске покупателя на заложенную квартиру является то, что многие опасаются покупать квартиры находящиеся в залоге. Прежде всего, основную роль тут играет психологический фактор, поэтому очень важно грамотно объяснить потенциальному покупателю законность сделки.

Юридическая служба агентства «Капитал-недвижимость» дает дополнительные гарантии покупателю в том, что сделка законна и будет проведена юридически грамотно.

В ситуации, когда вы не можете выплачивать кредит и вам ежедневно «капают» огромные проценты, самым правильным решением будет, продать квартиру как можно быстрее. Для этого лучше выставить квартиру на продажу по цене чуть ниже рыночной. Чем быстрее пройдет продажа квартиры, тем быстрее снимется обременение ежемесячных выплат по кредиту.

Внимание! Вы можете не ждать пока найдется покупатель! Агентство «Капитал-Недвижимость» одно из немногих в Москве, которое в состоянии из собственных средств финансировать покупку недвижимости, не прибегая к помощи сторонних организаций и инвесторов. При этом нам не нужны справки о доходах и чистая кредитная история. Став нашим клиентом, вы получите возможность до срока расплатиться с кредитором, погасить задолженность до обращения кредитора в суд, перевести кредитные обязательства на другое лицо, продлить срок действия договора займа без финансовых потерь.

Схема продажи квартиры из-под залога

Существует две основных схемы продажи квартир находящихся под залогом:

  1. Банк сначала дает согласие на смену собственника залогового имущества, а затем снимает обременение (в этой ситуации покупатель, на некоторое время становится залогодателем).
  2. Сначала вносится аванс в счет стоимости залоговой квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашается кредит (снимается обременение), а далее следуют регистрация договора купли-продажи и фактическая смена собственника.

Если покупатель и продавец не доверяют друг другу или хотят дополнительных гарантий, используется банковский аккредитив при участии стороннего независимого банка.

При аккредитивной форме расчетов средства плательщика депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю при представлении документов, подтверждающих исполнение сторонами всех обязательств по договору. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась (то есть документы не были предоставлены в банк до истечения срока действия аккредитива), деньги возвращаются обратно на счет плательщика.

Риски при продаже квартиры из-под залога

Для покупателя квартиры находящейся в залоге важно избежать риска попадания в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а квартира еще не перешла в его собственность. Банк не захочет снять обременение с квартиры, пока на его счет не будет перечислен остаток долга.

Для того чтобы регистрация сделки купли-продажи состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Росреестр о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Продажа залоговой квартиры по решению суда

Если заемщик отказывается добровольно продавать заложенное имущество и возвращать кредит, банк обращается в суд. Если за защитой интересов заемщика в суде, не стоят опытные юристы, знающие все тонкости залогового и ипотечного законодательства, шансов выиграть в такой ситуации мало.

Судебный процесс может затянуться на месяцы, а сумма общей задолженности заемщика перед банком тем временем, увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.

Обращайтесь за помощью специалистов в агентство «Капитал-Недвижимость» своевременно. Не доводите дело до суда!

Почему продавать квартиру из-под залога выгодно с «Капитал-Недвижимость» ?

Схемы продажи квартиры из-под залога гораздо сложнее, чем обычная сделка купли-продажи , но при понимании процесса и четком структурировании взаимоотношений между всеми заинтересованными сторонами, можно организовать весь процесс юридически грамотно, значительно сократить сроки продажи залогового имущества и минимизировать риски участников.

В «Капитал-Недвижимость» продажей и покупкой недвижимости находящейся в залоге у банков занимается специализированный отдел. Опытные риэлторы, специализирующиеся на такого рода операциях, помогут Вам не только в продаже квартиры из-под залога, но и подобрать альтернативные варианты приобретения нового жилья.

Тесное взаимодействие со многими банками позволяет нам не только согласовывать и проводить нестандартные сделки, но и договариваться о дополнительных скидках и льготных условиях для наших клиентов.

Работать с нами выгодно для Вас!

Не теряйте время! Если у Вас возникли трудности и продажа залоговой квартиры превратилась для вас в проблему, смело обращайтесь в «Капитал-Недвижимость» . Наш опыт будет работать на Вас!

Полезная информация:

егодня продажа недвижимости — дело непростое, поскольку экономическая ситуация в стране оставляет желать лучшего, как, соответственно, и покуп.

Продать квартиру на вторичном рынке становится труднее с каждым годом. Именно поэтому многие люди годами не могут продать жилье на вторичном рынке, по.

Некоторые хозяева стремятся продать квартиру, выручив как можно больше денег, другие – побыстрее, а третьи – дорого и в короткие сроки. В любом случае.

capitalan.ru

Варианты продажи домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

Ипотечный договор заключается на много лет вперед, поэтому заемщиков интересует множество вопросов, связанных с порядком пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Так как жилье является предметом залога по договору, то продажа домов в ипотеке имеет свои особенности.

Можно ли продать дом, купленный в ипотеку?

Все вопросы, связанные с ипотекой, регламентированы Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем прямо указано, что предметом залога по договору является приобретаемая таким образом недвижимость (собственно, в этом состоит одно из отличий ипотечного кредита от обычного).

По этой причине продать квартиру или дом с обременениями без разрешения банка продать невозможно. Если это ограничение каким-либо образом было нарушено, то у банка есть один из двух вариантов решения проблемы:

  • признание сделки недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
  • досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.

Как получить разрешение на отчуждение?

Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.

Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:

  • сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
  • увеличение размера семьи. В таком случае ипотечник обычно одновременно хочет приобрести новое жилье, и если кредит оформлять в том же банке, то никаких проблем не возникнет вовсе.

Трудности продажи ипотечной квартиры

При продаже дома, взятого в ипотеку, продавец обычно сталкивается с тем, что людей, готовых приобрести жилье с обременениями, не так уж и много. Учитывая большое количество предложений на рынке недвижимости, многие потенциальные покупатели просто не хотят связываться с бюрократическими процедурами, связанными со снятием обременений на квартиру. В связи с этим продавцу приходится ставить цену на квартиру или дом ниже рыночной.

Кроме низкой цены, продавец иногда сталкивается с необходимостью выплачивать штрафные санкции (за досрочное погашение). Именно поэтому стоит заранее посчитать потери, так как в некоторых случаях сделка оказывается просто невыгодной.

Как продать дом с обременением по ипотеке?

Существует два способа продажи недвижимости с обременением:

  • продажа дома или квартиры за наличные, часть из которых уходят банку в качестве погашения оставшейся суммы. Вопросом осуществления сделки может заниматься риелтор;
  • продавец самостоятельно находит покупателя, но сделка осуществляется с привлечением покупателем кредитных средств.

Продажа квартиры или дома за наличные

Недостаток метода состоит в том, что продавец должен не просто найти покупателя, но и убедить его дать задаток в размере долга, оставшегося по ипотеке. На такое согласен далеко не каждый человек. В качестве подтверждения платежа может выступать расписка, желательно написанная в присутствии нотариуса.

После получения необходимых средств продавец идет в банк и полностью оплачивает оставшуюся ипотеку. Банк выдает документы о погашении долга, и с ними продавец идет к государственному регистратору снимать обременения. После этого сделка купли-продажи дома осуществляется в обычном порядке.

Продажа дома в ипотеку

Очень часто и у покупателя нет всей суммы, позволяющей полностью оплатить покупку. В таком случае выходом из ситуации является купля-продажа дома по ипотеке. При этом следует иметь в виду несколько нюансов:

  • у покупателя должна быть на руках сумма, равная размеру оставшейся ипотеки продавца. За счет этих денег продавец должен погасить кредит и снять имущественное обременение с объекта;
  • желательно, чтобы ипотеку покупатель оформлял в том же банке, что и продавец. Так больше шансов получить разрешение на продажу.

Итак, процедура продажи жилья, взятого в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

  • уведомление банка о желании продать недвижимость путем подачи заявления и получение соответствующего разрешения;
  • поиск покупателя самостоятельно или через посредников;
  • погашение оставшейся суммы долга;
  • снятие обременений у государственного регистратора;
  • подписание договора купли-продажи;
  • регистрация договора;
  • передача недвижимости и оставшейся суммы.

proipoteku24.ru

Продажа квартир из-под залога

Продажа квартиры из-под залога происходит в том случае, когда клиент по каким-то причинам не может расплачиваться по кредиту за квартиру, и нашел на нее покупателя. В этом случае и заемщик, и банк, и, самое главное, покупатель подобной квартиры должны понимать всю схему проведения сделки. В агентстве недвижимости «Азбука Жилья» выработаны механизмы проведения подобных сделок.

Главное: Продать обремененную квартиру реально!

Прежде всего, заемщик должен получить соответствующее разрешение от Банка и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита. Но самостоятельно, без участия банка, с залогом ничего сделать нельзя. Банк рассмотрит заявление и, скорее всего, учитывая обстоятельства, примет положительное решение по поводу данной сделки.

Схемы продажи квартир из-под залога

Существует две схемы продажи квартир из-под залога.

  1. Банк сначала дает согласие на смену собственника, а затем обременение снимается (и при этом на некоторое время залогодателем становится покупатель, новый собственник).
  2. Сначала вносится аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашается кредит (снимается обременение), а далее следуют регистрация договора купли-продажи и смена собственника.

Если какая-либо из сторон сделки совсем не доверяет другой или хочет дополнительных гарантий (не против того, чтобы официально по банковским счетам проводились деньги в полном объеме), можно использовать банковский аккредитив при участии стороннего банка. При аккредитивной форме расчетов средства плательщика депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю по представлении документов, подтверждающих исполнение обязательств сторонами по договору. В случае если сделка не состоялась (то есть документы не были предоставлены в банк до истечения срока действия аккредитива), деньги возвращаются со специального счета на счет плательщика.

Риски при продаже квартиры из-под залога

С точки зрения покупателя квартиры из-под залога важно не попасть в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а недвижимость еще не перешла в собственность. Банк же со своей стороны не захочет снимать обременение, пока на его счет не будет перечислен остаток долга. Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Продажа квартиры из-под залога по решению суда

Если заемщик отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог, банк будет вынужден обратиться в суд. Преследование должника по суду — трудоемкий и долгий процесс. Сумма общей задолженности заемщика перед банком увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.

Если квартира будет продаваться через суд, банку также придется приложить немало усилий, доказывая свою правоту. Банк также несет потери, связанные с неполучением запланированных доходов по ипотечному кредиту (процентов в течение всего срока кредита) и дополнительными трудозатратами персонала, участвующего в данном процессе.

Сделки по продаже квартиры, находящейся в залоге у банка

Поскольку такие сделки единичны, технология процесса в каждом конкретном случае очень индивидуальна и зависит от многих факторов: причины продажи квартиры, суммы кредита, формы взаиморасчетов между покупателем и продавцом, наличия дополнительного обеспечения у заемщика по кредиту и тому подобное. Схемы реализации квартиры из-под залога сложнее, чем обычная сделка купли-продажи, но при четком структурировании и понимании процесса можно сделать все юридически грамотно, сократить сроки и минимизировать риски участников.

www.azbuka.ru

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

www.garant.ru

Сделка купли-продажи дома и ее нюансы

Сделка купли-продажи дома — дело по определению непростое. Как мы уже писали, возможно множество вариантов развития событий, каждый из которых потребует своей последовательности действий. Сегодня остановимся на самой процедуре сделки подробнее.

Можно ли провести сделку полностью без посредников?

Строго говоря, обойтись можно не только без посредника, но и без юриста, и без нотариуса. Но только в том случае, если вы уверены, что все документы, подтверждающие куплю-продажу, законны, правильно составлены и заполнены. Если есть сомнения, стоит все-таки обратиться к консультанту. Тем более что купля-продажа дома обязательно влечет за собой государственную регистрацию перехода права собственности. А значит, нужно будет собирать и подавать документы на госрегистрацию в Регистрационную палату.

«Сейчас на рынке загородной недвижимости находится порядка 19 тыс. объектов, выставленных на продажу. Большая часть этих объектов продается через риэлторские агентства, и чтобы выделить свой, придется потратить большое количество средств на рекламу. Можно, конечно, рекламировать свой объект пассивно: например, вывесить растяжку «продается» на фасад, но срок экспозиции таких объектов может быть и год, и два года — против 6 месяцев (в среднем) у риэлторских агентств. Также продавцу приходится самому готовить весь пакет документов на дом, — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — Загородная недвижимость». — Еще из рисков — вопрос с оплатой. Работая напрямую с продавцом, покупатель довольно сильно рискует. Я рекомендую проводить сделки по безналичному расчету и желательно по полной стоимости. Это безопаснее со всех точек зрения».

Конечно, самостоятельно провести сделку вполне возможно, утверждает Евгений Швец, соучредитель Союза застройщиков «Дмитров-ка.ру»: «Я сам сталкивался с такой ситуацией, что, уже сидя на сделке с представителем риэлторской компании, покупатель спрашивал риэлтора: «А не проверите ли вы правильность составления договора?», на что риэлтор ответил: «А что там проверять, там все правильно!» Клиент был, мягко говоря, немного удивлен таким ответом, — рассказывает эксперт. — Проводя сделку, собственник сам заинтересован все сделать правильно, и при встрече в офисе у собственника покупатель не только может ознакомиться с необходимой документацией, но и внести свои коррективы, если пожелает. Покупатель должен знать одно: собственник сам заинтересован в правильности проведения сделки. Предложение сегодня опережает спрос. Трудностей как таковых нет, главное, если человек в чем-то не уверен, лучше взять с собой на сделку юриста. Это разрешит все нюансы».

«Самостоятельно оформить сделку, конечно, возможно, — соглашается Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — Этапы все те же самые. Пакет документов стандартен и не зависит от участия в сделке посредников. Могут возникнуть сложности с регистрацией сделки купли-продажи в палате: сбор комплекта необходимых документов, составление договора купли-продажи и подача документов на регистрацию в палату. А также велик риск наткнуться на мошенников, как со стороны покупателя, так и продавца, и потерять свои деньги или права на недвижимость. Также возможны риски со стороны юридической истории и текущего статуса прав на объект, которые тщательно проверяются профессиональными консультантами с целью исключения возможных проблем и не всегда доступны для анализа в сделке без участия таковых».

В любом случае, собираетесь ли вы провести сделку купли-продажи дома самостоятельно или при помощи посредника, следует знать несколько базовых вещей. Во-первых, в зависимости от схемы сделки количество и состав документов может меняться. В основной пакет документов, которые потребуются для сделки по купле-продаже дома, как правило, входят:

— свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок (при этом земельный участок должен стоять на новом кадастровом учете);

— свидетельство о госрегистрации права собственности на жилой дом (жилое/нежилое строение);

— все правоподтверждающие документы, указанные в свидетельствах в графе «Документы-основания» (договор купли-продажи, постановление и др.);

— справка об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом жилом доме (не обязательна для Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области);

— нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если собственник состоит в браке (если собственник в браке не состоит — заявление о том, что в браке не состоит).

Как будет различаться сделка по купле-продаже дома в зависимости от того, первичный или вторичный объект, каков формат объекта, выбран ли безналичный или наличный расчет?

При сделке купли-продажи дома возможны две формы расчета: наличная и безналичная. Чаще применяется наличный расчет через банковскую ячейку с условиями доступа. Как правило, расчет (оплата) по сделке купли-продажи дома происходит после регистрации договора купли-продажи — в противном случае риски покупателя сильно увеличиваются. На практике часто встречаются расчеты по сделке купли-продажи дома с рассрочкой платежа. В этом случае в договоре купли-продажи дома прописывается график платежей и договор регистрируется. При сделках купли-продажи дома в рассрочку возникает залог, объектом которого становится приобретаемый дом. Подобная схема также применяется и при безналичных расчетах.

«В основном сделки купли-продажи недвижимости различаются способом осуществления взаиморасчетов. Если до перехода права собственности между сторонами расчет по договору полностью не произведен или предоставлена рассрочка, то, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке», на недвижимость накладывается залог (ипотека) в пользу продавца до того момента, пока полностью расчеты произведены не будут. Самый безопасный способ расчетов в наличной схеме — банковская ячейка, в безналичной — аккредитив», — говорит Тимур Сайфутдинов.

При проведении сделки по безналичному расчету все просто: подписали договор, перевели деньги и стали собственником, рассказывает Евгений Швец. «При наличном платеже вносится задаток за бронирование участка, так сказать, снятие участка с продажи, дается небольшой период времени на согласование даты сделки и на сбор необходимой суммы покупателем. После чего в день сделки стороны встречаются в заранее согласованном банке и подписывают договор, после чего закладывают деньги в банковскую ячейку, условия раскрытия которой могут быть согласованы сторонами заранее, — продолжает эксперт. — В случае рассрочки заключается предварительный договор купли-продажи, где обговариваются все нюансы и график оплаты покупателем земельного участка. Рассрочки могут быть абсолютно разными, и они обговариваются индивидуально с каждым клиентом. Также нужно не забывать об ипотеке: многие поселки сотрудничают с крупными банками и сами подготовят все необходимые документы».

Формат же приобретаемой недвижимости практически не влияет на проведение сделки, отличаться друг от друга такие сделки будут лишь строчкой в договоре, говорит Владимир Яхонтов. «В зависимости от формата объекта недвижимости характер сделки в основном не различается, если только по комплектности документов, необходимых для регистрации, — добавляет Тимур Сайфутдинов. — Во вторичной продаже, когда право собственности на объект уже оформлено, переход права возможен на основании договора купли-продажи или дарения. При первичной же продаже существует множество схем, в зависимости от того, оформлено ли право собственности продавца на объект недвижимости или нет. Если право собственности не оформлено, то возможно подписание следующих договоров: договора инвестирования в строительство, договора подряда, договора долевого участия в строительстве, предварительного договора купли-продажи».

Главное, на что необходимо обратить внимание при покупке вторичного объекта недвижимости, предостерегает Евгений Швец, — это проверить всю подноготную объекта недвижимости, документы и, если вопрос касается дома, коттеджа, таунхауса, да и любого строения, не полениться нанять технадзор, который за сравнительно небольшие деньги проведет экспертизу дома и выдаст полное резюме о строении.

«Приобретая объект на первичном рынке, покупатель вступает в отношения с компанией, когда дом строится и клиент входит в договор как соинвестор. Наиболее безопасны для потребителя договоры долевого участия, но оформление такого договора связано с большим количеством бумаг и процедур. Доля таких договоров на рынке составляет не более 5%, — говорит Владимир Яхонтов. — Приобретая объект на регулярном рынке, клиент фактически регистрирует право собственности на себя».

www.banki.ru

Это интересно:

  • Залог за гостиницу Правила проживания Правила проживания являются едиными и обязательными для всех Гостей, проживающих в квартирах (номерах) гостиницы «Альт Отель». Гостиница предназначена для временного проживания граждан на срок, согласованный с […]
  • Вычеты по налогу с доходов 2012 Установлены новые вычеты по НДФЛ Отменен стандартный вычет по НДФЛ в размере 400 рублей. При этом увеличены вычеты на ребенка, некоторые из них — задним числом. C 1 января 2012 года вступил в силу Федеральный закон 1 , который […]
  • Калькулятор по налогам за 2012 год Калькулятор фиксированного платежа ИП (страхового взноса) в ПФР Содержание В 2018 году 1% дополнительный взнос от суммы дохода выше 300 000 рублей необходимо будет оплатить до 1 июля (федеральный закон от 27.11.2017 № 335-ФЗ). Ранее […]
  • Жалоба на охрану магазина Куда жаловаться на незаконные действия и некорректное поведение, грубость охранников магазинов? Ответ: В первую очередь, руководству того частного охранного предприятия, в котором работает охранник. Если эти действия не привели к […]
  • Адрес апелляционного суда киева Киевский апелляционный административный суд Представляя интересы своих клиентов в Киевском апелляционном административном суде компания Бизнес-Ассистанс задействует весь свой потенциал, весь свой опыт и связи, наработанные годами […]
  • Расчет процентов по кредиту при расчете налога на прибыль Учет процентов по кредитам: как применять новые правила C 1 января 2015 г. вступили в силу изменения, которые внес в ст. 269 НК РФ, посвященную учету расходов по ­долговым обязательствам, Федеральный закон от 28.12.2013 № ­420-ФЗ. А […]