Оглавление:

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 апреля 2010 г. N Ф10-1468/09(2) по делу N А68-5207/08-181/4 Частично удовлетворяя иск о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что оспариваемый договор противоречит нормам Земельного кодекса РФ, при этом спорный земельный участок принадлежит истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 13 апреля 2010 г. N Ф10-1468/09(2) по делу N А68-5207/08-181/4
(извлечение)

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 мая 2009 г. N А68-5207/08-181/4

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: В.А.И. — адвокат (удост. N 10 от 31.12.02, дов. б/н от 03.08.09), от ответчика: К.И.В. — представитель (дов. б/н от 05.04.10), от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО «Т» на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 по делу N А68-5207/08-181/4, установил:

Закрытое акционерное общество «А» (далее ЗАО «А») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Т» о признании незаключенным договора (предварительного) от 06.03.2007 полностью, признать прекращенными обязательства, предусмотренные данным договором, признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 06.03.2007 в части п. 2.3.2 по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 20.11.2008 исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи (предварительный) земельного участка общей площадью 1 га, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, от 06.03.2007 признан незаключенным, признан недействительным (ничтожным) п. 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 здания общей площадью 1 447,60 кв. м, литер Е, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100. В иске о признании прекращенными обязательств, предусмотренных договором (предварительным) от 06.03.2007 отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены в части признания незаключенным договора (предварительного) от 06.03.2007 купли-продажи земельного участка общей площадью 1 га, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, а также признания недействительным (ничтожным) п. 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 здания общей площадью 1 447,60 кв. м, литер Е, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, в части указания «ориентировочно площадью 1 га в границах плана (чертежа)».

В остальной части иска отказано.

Производство по делу в части исковых требований о признании прекращенными обязательств, предусмотренных предварительным договором от 06.03.2007, прекращено.

В кассационной жалобе ООО «Т» просит постановление суда от 21.12.2009 отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о дате и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого постановления в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между ЗАО «А» (продавец) и ООО «Т» (покупатель) 06.03.2006 заключен договор купли продажи объекта недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее недвижимое имущество — здание нежилого назначения, кирпичное, двухэтажное, используемое под блок вспомогательных цехов, общей площадью 1477,60 кв. м, Лит. Е, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100. Техническая характеристика объекта указана в копии технического паспорта, изготовленного Тульским бюро технической инвентаризации. Здание расположено на земельном участке, занимаемом истцом на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с п. 1.2 договора объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании плана приватизации ТОО «А», утвержденного решением Комитета по управлению имуществом Тульской области N 951 от 23.10.1992. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.06.2004 N 71-01/30-46/2004-0286, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АА N 464389 от 01.09.2004.

В п. 2.1 данного договора указано, что земельный участок, занятый объектом недвижимости, являющийся предметом настоящего договора, и необходимый для его использования, в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, находится в г. Тула, Центральный район, ул. С., 100. Земельный участок принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы администрации г. Тулы N 623 от 26.07.1993, что подтверждается государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N ТУО-24-000084.

Согласно п. 2.3 данного договора истец обязуется:

— в срок не позднее 01.01.2008 предоставить все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем прав покупателя объекта недвижимости на земельный участок;

— передать покупателю в пользование территорию земельного участка, занятого объектом, и прилегающую к объекту, необходимую для его использования, ориентировочно площадью 1 га в границах плана (чертежа) с возможностью устройства отдельного въезда и запасного выезда, а также подъезда к железнодорожной ветке, до момента оформления права собственности покупателя объекта недвижимости на земельный участок.

Пунктом 5.1 данного договора предусмотрено, что объект недвижимости и земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, передается продавцом покупателю по передаточному акту в течение 3 дней после поступления денежных средств на расчетный счет истца в безналичном порядке.

06.03.2007 между сторонами заключен предварительный договор, согласно которому продавец обязуется в срок не позднее 01.01.2008 предоставить все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем прав покупателя объекта недвижимости на земельный участок.

Согласно п. 2 данного договора продавец обязуется после оформления права собственности продавца (ЗАО «А») на земельный участок, принадлежащий ему на праве постоянного бессрочного пользования заключить с покупателем (ООО «Т») договор купли-продажи земельного участка, ориентировочно общей площадью 1 га, согласно плану по месту нахождения объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего договора. Цена за выкуп земельного участка, ориентировочно общей площадью 1 га, определена в размере 200 руб. за 1 кв. м. До момента оформления права собственности на земельный участок покупателя объекта недвижимости территория земельного участка, занятого объектом и прилегающая к объекту, необходимая для его использования, ориентировочно общей площадью 1 га в границах плана (чертежа), передается продавцом покупателю объекта недвижимости в пользование.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 06.03.2007 является предварительным, а также на то обстоятельство, что п. 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 является ничтожным в силу закона, ЗАО «А» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение по спорному вопросу, апелляционная инстанция правомерно исходила из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктами 2 , 3 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а также договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В ст. 6 Земельного кодекса РФ определено, что объектом земельных правоотношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета ( ст.ст. 68 , 70 Земельного кодекса РФ).

В п. 3 ст. 14 и п. 2 ст. 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (действующего в спорный период времени) установлено, что моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Сведения о площади, местоположении земельных участков, об их количественных, качественных, экономических и иных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании материалов геодезических и картографических работ, землеустройства, лесоустройства, иных обследований и изысканий.

Таким образом, с учетом вышеприведенных норм права, земельный участок становится объектом земельных отношений только с момента описания его границ и прохождения соответствующего кадастрового учета.

Из подписанного между сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка от 06.03.2007, имеющегося в материалах дела, усматривается, что ЗАО «А» и ООО «Т» не согласовали предмет и другие существенные условия договора, поскольку отсутствуют данные, определяющие местоположение земельного участка и его границы, а корме того, земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет.

На основании изложенного, как правомерно указано судом апелляционной инстанции, договор (предварительный) от 06.03.2007 купли-продажи земельного участка общей площадью 1 га, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, является незаключенным, поскольку предмет будущего договора стороны не согласовали.

Что же касается требования истца о признании недействительным (ничтожным) п. 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 здания общей площадью 1 447,60 кв. м, лит. Е, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., 100, то суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил частично данное требование в силу нижеизложенного.

Так, договор купли — продажи от 06.03.2007 в п. 2.3.2 содержит обязанность продавца передать покупателю в пользование территорию земельного участка, занятого объектом, прилегающую к объекту и необходимую для его использования, ориентировочно площадью 1 га, в границах плана (чертежа), с возможностью устройства отдельного въезда, запасного выезда, а также подъезда к железнодорожной ветке, до момента оформления права собственности покупателя объекта недвижимости на земельный участок.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного Кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В настоящее время истцу принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок общей площадью 40 760 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район. ул. С., 100, на основании постановления главы города Тулы N 1306 от 20.12.1999, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.12.2007 N 71-АВ 005832.

Таким образом, судом апелляционной инстанции указано верно, что содержание п. 2.3.2. договора купли-продажи от 06.03.2007 противоречит нормам ст.ст. 20 , 35 , 36 Земельного Кодекса РФ, поскольку истец не вправе был распоряжаться земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, а поэтому договор купли-продажи от 06.03.2007 в части п. 2.3.2. является недействительным в силу его ничтожности.

В результате оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 , ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 по делу N А68-5207/08-181/4 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

www.garant.ru

Признание договора купли продажи земельного участка незаключенным

Мировому судье судебного участка

Общество с ограниченной ответствен¬ностью «Р.»
«Общество с ограниченной ответственностью «Б.»

Третье лицо не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора
ФГУ «Земельная кадастровая палата» по
отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по

Цена иска: 10 104,45 руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании договора купли продажи земельного участка незаключенным, сделки
ничтожной и применении последствий ничтожной сделки

В общей долевой собственности ООО «Р.» и 000 «Б.» находится земель¬ный участок общей площадью 2987 кв.м. с кадастровым № № (подтвер¬ждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.02.2010 года серия №№, расположенный по адресу .

При проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка (ранее работы были выполнены в условной системе координат) кадастровым инженером был изготовлен межевой план земельного участка и дано заключение, что при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границ и площади ранее учтенного земель¬ного участка (повторного уточнения в местной системе координат, так как условная сис¬тема-координат не соответствует требованиям действующего законодательства) с кадаст¬ровым номером №, расположенного в (учтенный в ГКН 27.04.2004 г.), было выявлено полное вхождение в уточняемые границы земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №.
Данные земельные участки имеют правообладателей:

№ учтен в ГКН 07.08.2009 г. — правообладатель З.Л.В.
№ учтен в ГКН 01.10.2009 г. — правообладатель Б.Д.В.
№ учтен в ГКН 16.10.2009 г. — правообладатель Б.А.М.
№ учтен в ГКН 31.05.2010 г. — имеет статус «Временный», сведения о правообладателе отсутствуют.

О накладке данных земельных участков свидетельствует также решение федерально¬го государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по от 2 июля 2010 г. № № о приостановлении осуществления кадастро¬вого учета, так как границы земельного участка, в отношении которого подано заявление в соответствии с кадастровыми сведениями налагаются на уточненные земельные участки.

Администрация города , предоставив гражданам З.Л.В., Б.Д.В., Б.A.M. земельные участки в собственность к заключив с ними договоры купли-продажи нарушило право собственности ООО «Р.» и ООО «Б.» на земельный участок с кадастровым номером №.

Подтверждением того, что администрация города не могла не знать о правах ООО «Р.» и ООО «Б.» на данный земельный участок служит то, что адми¬нистрацией города неоднократно выносились постановления в отношении принадлежащего ООО «Р.» земельного участка, а именно:
1. Постановление главы города от 6.12.2000 г. № 1074 «Об изъятии и предоставлении земельного участка в , 5 «а»»
2. Постановление главы города от 30 августа 2001 г. № 801 «О предос¬тавлении земельного участка в дополнение к существующему обществу с ограниченной ответственностью «Р.» в северо-восточной части города » »
3. Постановление главы города от 22.08.2002 г. № 630 «Об упорядоче¬нии площади земельного участка, принадлежащего обществу с ограниченной ответствен¬ностью «Р.» в северо-восточной части города » (план схема утверждены Ш.А.И. — руководителем комитета по земельным ресурсам)
4. Постановление главы города от 9.03.2004 г. № 171 «О разделе и пре¬доставлении земельного участка в собственность»
5. На основании постановления главы города от 9.03.2004 г. № 171, ме¬жду администрацией города и ООО «Р.» был заключен договор купли продажи земельного участка от 16.04.2004 г. площадью 4 294 кв.м. кадастровый №.
6. Постановление главы города от 10.12.2004 г. № 1181 «О разделе зе¬мельного участка и присвоении номера»: земельный участок в собственности 4 294 кв.м. поделен на два: 2 987 (кадастровый № №) и 1 307 кв.м.

Администрация города , неоднократно выносив постановления по данному земельному участку, уточняя его границы, а также и согласовывая их, не могла не знать о том, что распоряжается чужим земельным участком.

Таким образом, заключая договоры купли продажи земельных участков с З.Л.В., Б.Д.В., Б.A.M., администрация г. заключила ничтожные сделки — ст. 168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна».

Ничтожная сделка не требует признания таковой в суде, а только в судебном порядке применяются последствия ее недействительности.

Отсутствие сведений в ГКН о местоположении границ земельного участка с кадаст¬ровым номером № при постановке земельных участков:
№ учтен в ГКН 07.08.2009 г. — правообладатель З.Л.В.
№ учтен в ГКН 01.10.2009 г. — правообладатель Б.Д.В.
№ учтен в ГКН 16.10.2009 г. — правообладатель Б.А.М.
№ учтен в ГКН 31.05.2010 г. — имеет статус «Временный», сведения о правообладателе отсутствуют, не должно нарушать наши права собственника.

Так, ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что «Государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (1.03.2008 г.) . признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее — ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осу¬ществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.» То есть, даже при отсутствии сведений в ГКН, а в ГКН сведения о земельном участке ООО «Р.» и ООО «Б.» были и права на него зарегистрированы, нарушения права собственности ООО «Р.» и ООО «Б.» не должно иметь место. До вступления в силу указанного Закона, ООО «Р.» выполнила межевые работы и постановку на кадастровый учет зе¬мельного участка в условной системе координат, как требовало законодательство того времени.

Таким образом, согласно ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Ст. 235 ГК РФ предусмотрены основания прекращения права собственности, и са¬мовольное распоряжение органом местного самоуправления чужой собственностью не входит в их число.

Таким образом, администрация города заключая вышеуказанные дого¬воры, фактически распоряжалась чужой собственности, следовательно, сделки с З.Л.В., Б.Д.В., Б.A.M. ничтожные.

Учитывая, что граждане Б.Д.В. и Б.A.M. являются индивидуальными предпринимателями иск предъявляется только к З.Л.В.

На основании изложенного и в соответствии со ст.ст. 16, 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст.ст. 12, 209, 235 ГК РФ, ст.ст. 131,132 ГПК РФ,

1. Признать незаключенным договор купли-продажи земельного участка с кадастро¬вым номером № от 19.10.2009 г. № 79 с З.Л.В.
2. Признать сделку между администрацией города и З.Л.В. ничтожной.

3. Применить последствия ничтожной сделки: вернуть стороны в первоначальное состояние по договору купли продажи земельного участка с кадастровым номером № от 19.10.2009 г. № 79.
4. Обязать отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуще¬ство и сделок с ним № от 05.11.2009 г. в отношении земельного участка №, правообладатель З.Л.В.
5. Обязать федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № учтен в ГКН 07.08.2009 г. — правообладатель З.Л.В.

1. Постановление главы города от 6.12.2000 г. № 1074 «Об изъятии и предоставлении земельного участка в , 5 «а»»
2. Постановление главы города от 30 августа 2001 г. № 801 «О предос¬тавлении земельного участка в дополнение к существующему обществу с ограни¬ченной ответственностью «Р.» в северо-восточной части города »
3. Постановление главы города от 22.08.2002 г. № 630 «Об упорядоче¬нии площади земельного участка, принадлежащего обществу с ограниченной от¬ветственностью «Р.» в северо-восточной части города »
4. Постановление главы города от 9.03.2004 г. № 171 «О разделе и пре¬доставлении земельного участка в собственность»
5. Копия договора купли продажи земельного участка от 16.04.2004 г. площадью 4 294 кв.м. кадастровый №.
6. Постановление главы города от 10.12.2004 г. № 1181 «О разделе зе¬мельного участка и присвоении номера»
7. Копия договора купли продажи недвижимости от 1.10.2007 г. с ООО «Б.»
8. Копия заключения кадастрового инженера.
9. Копия решения ФГУ «ЗКП» по от 2 июля 2010 года №.
10. Копия договора купли продажи земельного участка кадастровый номер № от 19.10.2009 г. с З.Л.В.
11. Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Р.».
12. Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Б.».

of-law.ru

Судебная практика: иск о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка

Судебная практика: иск о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка

Н.С. Герасименко,
соискатель ученой степени к.ю.н., практикующий юрист

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО, Общество) обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации муниципального района (далее — Администрация) о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка и о признании не утратившими юридической силы ранее выданных ООО документов на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании государственного акта и постановления главы администрации города.

Исковые требования основаны на статьях 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в спорном договоре отсутствуют такие обязательные условия, как стоимость земельного участка, вид разрешенного использования и информация об обременении земельного участка в виде публичного сервитута в отношении той части, где проходит теплотрасса, являющаяся собственностью Администрации.

Арбитражный суд своим решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении исковых требований по заявленным основаниям. Суд посчитал, что стороны согласовали все необходимые условия договора купли-продажи, поэтому у него отсутствуют правовые основания для признания спорного договора незаключенным.

Не согласившись с данными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также с нарушением норм процессуального права.

По мнению заявителя, несмотря на установление факта наличия на территории покупателя земельного участка теплотрассы, суд сделал необоснованный вывод о том, что отсутствие в договоре данных сведений не может свидетельствовать о незаключенности спорного договора. Заявитель считает, что основанием для признания договора незаключенным является отсутствие в договоре купли-продажи предмета договора, сведений об обременении, не указан вид разрешенного использования, не определена стоимость договора.

В качестве нарушения норм процессуального права заявитель указал, что истец не был ознакомлен с дополнениями к отзыву на исковое заявление, что является нарушением со стороны ответчика, к которому суд не применил санкции.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, муниципальный район (продавец) и Общество (покупатель) подписали договор купли-продажи земельного участка, согласно которому покупатель приобрел земельный участок площадью 1000 квадратных метров.

Переход права собственности зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Истец посчитал, что данный договор является незаключенной сделкой, поскольку в договоре отсутствуют стоимость земельного участка, вид разрешенного использования и обременение в виде установления публичного сервитута в отношении той части земельного участка, где проходит теплотрасса, являющаяся муниципальной собственностью, и обратился в арбитражный суд с иском.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды обеих инстанций посчитали, что при заключении договора купли-продажи сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи земельного участка и основания для признания договора незаключенным отсутствуют. Суд кассационной инстанции лишен полномочий давать иную оценку доказательствам, изученным судами обеих инстанций.

Утверждение заявителя о том, что о незаключенности договора свидетельствует отсутствие в договоре сведений о виде разрешенного использования, ошибочно в силу следующего.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия определяется правилами земельного и градостроительного законодательства.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Указанное законоположение устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка возможно на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов. Таким образом, Общество, являясь собственником спорного земельного участка, в соответствии с установленным законодательством порядке вправе самостоятельно определить вид использования земельного участка, обратившись с соответствующим заявлением, приложив необходимые документы.

Аргумент заявителя об отсутствии в договоре сведений о наличии обременений в виде сервитута, что также свидетельствует о незаключенности договора, основан на неверном толковании норм материального права.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка (собственником недвижимого имущества) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент заключения сделки на часть приобретаемого земельного участка был установлен сервитут, о котором продавец не сообщил покупателю.

Таким образом, решение Арбитражного суда и постановление Второго арбитражного апелляционного суда оставлены без изменения, кассационная жалоба Общества — без удовлетворения.

1k-k.ru

Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика

В настоящее время операции по купле-продаже недвижимости занимаю в рейтинге популярности ключевые позиции. Объектами сделок выступают квартиры, дома, офисные помещения, производственные площади, земельные участки. От правильности и полноты оформления документов по этим операциям зависит дальнейшее спокойствие новых или прежних владельцев объекта и их уверенность, что договор купли-продажи не будет оспорен и признан недействительным, что повлечет за собой возвращение к первичному положению вещей.

Но если саму квартиру и прочую недвижимость вернуть не составляет труда, то за возврат денег, как правило, приходится бороться. Если вы хотите свести к минимуму риски, возникающие при купле-продаже недвижимости, следует знать о возможных неприятных последствиях и юридических способах их предотвращения.

Наиболее серьезной проблемой с точки зрения судебной практики, на которую может нарваться покупатель недвижимости – это признание сделки недействительной по решению суда. На основании такого решения бывший владелец имущества имеет право внести в реестр изменения, отменив покупателя, как собственника, и распорядиться недвижимостью как ему вздумается.

Дела о признании договора купли-продажи незаключенным могут рассматриваться как в общем суде, так и в арбитражном, так же, как и дела о взыскании кредитной задолженности. Согласно ст. 30 ГК РФ заседания суда проходят по месту, где расположена квартира (дом, земля). Лицо, подавшее иск, обязано самостоятельно заниматься сбором доказательной базы, но если он не может получить каких-то данных, о которых ему известно, то суд на основании ст.56 ГК РФ может запросить их официально. Для сделок, связанных с недвижимостью, наиболее важными являются следующие условия:

  • Подписание договора в письменной форме
  • Госрегистрация операции в отделении Росреестра

Без выполнения этих требований проведенная сделка не имеет правовой силы и не тянет за собой юридических последствий.

Оспоримые и ничтожные сделки: в чем разница

Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.

Все основные правила, дающие возможность признать заключенные сделки недействительными, отражены в ч.1 ГК РФ. Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью. Признание недействительным какой-то из частей договора тянет за собой признания такими же и остальных его частей. Так, различные незаконные схемы могут проявляться в виде поддельных документов, заключения договора лицом, не имеющим полномочий или превышающим их. Все эти и многие другие факторы могут служить причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Совет: хороший способ обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски — заключить договор страхования ОСАГО на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора.

Как уже упоминалось, сделка может быть признана ничтожной и без суда, но судебная практика по недействительности такого рода допускается, если невозможно добиться реституции другим способом.

Признаки ничтожности

  • Сделка купли-продажи была проведена недееспособной особой (по решению суда);
  • Сделка противоречит закону (в договоре не указаны имеющие значение условия, не соблюдены порядок проведения каких-либо действий по операции купли-продажи);
  • Наблюдаются признаки мнимости (без намерений выполнять условия соглашения);
  • Наблюдаются признаки притворности (прикрытие других действий подписанием договора купли-продажи);
  • Цель договора противозаконна или безнравственна.
  • Купля-продажа проводилась с участием особы, не достигшей 14 лет.

Особенностью оспоримой сделки является то, что она в обязательном порядке должна быть признана недействительной в суде

Признаки оспоримой сделки

  • Одна из сторон договора не достигла совершеннолетия;
  • Одна из сторон сделки имеет ограниченную дееспособность;
  • Одна из сторон могла не вполне осознавать последствия своих действий;
  • Одну из сторон ввели в заблуждение;
  • Договор был заключен под силовым или моральным воздействием или обманным путем.

Каждое из оснований для отнесения договора купли-продажи квартиры к недействительному должно быть доказано в суде с подкреплением в качестве доказательной базы соответствующих документов, показаний свидетелей, фото, видео, аудиозаписей, заключений экспертов.

Стороны имеют право оспаривать вынесенные постановления судебных органов. К договорам, признанным недействительными, применяется реституция. Каждая из сторон договора должна вернуть все, что получила в результате сделки. Если субъект не может сделать это в материальном виде (вернуть квартиру), то согласно ст. 167 придется компенсировать стоимость имущества в денежном выражении.

Совет: специалисты, работающие в сфере недвижимости, настоятельно советуют своим клиентам перед совершением сделки проверять продавца, а именно с его стороны, как правило, выдвигаются иски на дееспособности, вменяемость и тому подобные факторы.

Особенности и порядок судебной практики

Чтобы судебная практика по признанию соглашения купли-продажи незаключенным могла начаться, истцу следует направить свое заявление в суд. Под это условие в обязательном порядке подпадают оспоримые операции. Истцом могут быть как непосредственно участники договора, так и третьи лица, если их права были нарушены в результате реализации соглашения о купле-продаже.

Также заявителями могут быть простые граждане, решившие защитить права, интересы какой-то из сторон. Например, исковое заявление могут подать родственники продавца или покупателя, если непосредственно участник договора официально признан судом недееспособным. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  • О предмете сделки;
  • Причины для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным с указанием ссылок на законодательные нормы;
  • Просьбы к судебному органу установить недействительность операции купли-продажи;
  • Просьба о проведении двусторонней реституции.

Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским делам, рассчитывают очень редко.

Обзор практики свидетельствует о том, что процесс признания договора купли-продажи квартиры, прочей недвижимости недействительным достаточно сложен. Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной и представить веские доказательства. Чтобы справиться со сбором доказательной базы истцу следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги.

Нередки случаи, когда кроме доказательств, требуются заключения экспертов, например, если в квартире обнаружены недостатки, не дающие возможность к комфортному, нормальному проживанию, и которые были скрыты при заключении договора и не указаны в нем.

Сроки давности

Судебная практика показывает, что срок, когда договор может быть оспорен, зависит от причин, по которым операция признается недействительной: ничтожности или оспоримости договора. Иски в суд по оспоримым сделкам могут подаваться в течение 1 года после подписания соглашения о купле-продаже квартиры. По ничтожным сделкам договор может быть признан незаключенным в течение 3 лет после его заключения.

Также подавать иск для признания договора незаключенным в течение 3-х лет после того, как стало известно о его недействительности, могут лица, которые не выступают непосредственно сторонами договора. Судебная практика также допускает восстановление пропущенного срока давности при подаче ходатайства в суд.

Последствия

Обзор судебной практики показывает, что основное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным – возврат к прежнему положению вещей, т.е. всего полученного сторонами в результате купли-продажи в материальном выражении или его денежном эквиваленте. Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения. Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени.

Если при заключении сделки были допущены нарушения законодательства, недобросовестный умысел, полученные в результате признания договора незаключенным ценности могут быть изъяты у виновной стороны и направлены в доход государства.

sudebnayapraktika.ru

Это интересно:

  • Закон красноярского края 3-676 Закон Красноярского края от 8 ноября 2007 г. N 3-676 "О транспортном налоге" (с изменениями и дополнениями) Закон Красноярского края от 8 ноября 2007 г. N 3-676"О транспортном налоге" С изменениями и дополнениями от: 7 июля 2009 г., […]
  • Минюст экспертиза методика Постановление Правительства Российской Федерации от 26.02.2010 № 96 "Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов" ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 26 февраля […]
  • Вакансии в суде магнитогорск В соответствии со ст. 5 Закона РФ «О статусе судей в Российской Федерации» квалификационная коллегия судей объявляет об открытии вакантных должностей: Федеральные судьи Председатель Ашинского городского суда Председатель […]
  • Образец приказа о изменении состава комиссии Приказ о внесении изменений в состав Комиссии по соблюдению требований к служебному поведению государственных гражданских служащих и урегулированию конфликта интересов Управление Федеральной антимонопольной службыпо Вологодской […]
  • Как оформить ип как няня Как оформить ип как няня пусть одновременно с регистрацией подает заявление на применение упрощенной системы налогообложения со ставкой 6%. тогда ей нужно будет платить 6% со всего полученного дохода в налоговом периоде и отчисления […]
  • Постановление об отсрочке исполнения приговора суда Постановление об отсрочке исполнения приговора суда с.Тарногский Городок 24 июня 2010 года Мировой судья Вологодской области по судебному участку № 55 Тарногского района Семенникова О.Н. с участием зам. прокурора Тарногского района […]