Глава 4.ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

4.1. Право собственности на недвижимость

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости — колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

— недвижимость общественных организаций;

— « , принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

— объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

— на уровне того или иного национального образования;

— областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

— объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством [1] право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов) [2] .

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т.е. опирающемуся на определенное юридическое основание — титул) [3] владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником [4] , например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная [5] возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан [6] нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости — на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т.д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом [7] . Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и- муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъ-ектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные — это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной первоначальный способ приобретения прав — это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав — это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы [8] . Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен [9] в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов [10] , требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, т.к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

— безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на- момент передачи земельного участка в собственность;

— возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

Поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Отдельно хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована, т.е. переведена из государственной собственности в частную. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую собственность), а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Что касается ЖСК, то гражданин может считать себя собственником ЖСК с момента полной выплаты пая. Таким образом, право собственности на квартиру возникает в результате ее оплаты, а не безвозмездного получения, значит, квартира ЖСК не считается приватизированной и ее владелец сохраняет право на бесплатную приватизацию. У квартиры ЖСК может быть только один собственник — член кооператива, все члены семьи пайщика не являются собственниками, но имеют право проживания. Исключение составляют случаи, когда член ЖСК получал деньги от третьего лица для внесения пая, тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, а также супруг пайщика может иметь право на половину доли, оплаченной в период брака.

[1] Ст. 209, п. 1 ГК РФ.

[2] Такая трактовка права собственности сформулирована еще в римском праве.

[3] В случае, когда имеющиеся документы подтверждают право собственности на недвижимое имущество в полном объеме и не могут быть оспоренными, то такой титул называется «чистым». Если же право собственности может быть по каким-либо основаниям оспорено, такой титул носит название «с пятном» или «грязный».

www.aup.ru

Приобретение и прекращение права собственности

  • Гражданское право
  • Предмет и методы гражданского права
  • Принципы гражданского права
  • Система гражданского права
  • Источники гражданского права
  • Субъекты и объекты гражданского права
  • Вещи в системе права
  • Правоспособность и дееспособность граждан
  • Представительство в гражданском праве

Приобретение права собственности

Основаниями приобретения права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т. е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц (титулы собственности), например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования. При установленных законом условиях и беститульное (фактическое) владение может влечь определенные правовые последствия.

Способы приобретения права собственности

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные, т. е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось), и производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаше всего по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся: создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности; переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей; при определенных условиях — самовольная постройка; приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности относится приобретение этого права на основании договора или иной сделки об отчуждении веши; в порядке наследования после смерти гражданина; в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.

Многие способы возникновения права собственности могут использоваться любыми субъектами гражданского права (общие или общегражданские способы приобретения права собственности, например правоотношения, возникающие на основе различных сделок).

Имеются, однако, и специальные способы возникновения этого права, которые могут использоваться лишь строго определенными субъектами. Так, реквизиция, конфискация, национализация могут служить основанием возникновения только государственной собственности, а сбор налогов и пошлин — также и муниципальной собственности, поскольку для всех других лиц они являются способами прекращения их права на соответствующее имущество. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ гражданин как член потребительского кооператива, полностью внесший паевой взнос за предоставленный ему кооперативом объект (жилую квартиру, гараж, дачу и т. п.), становится собственником такого имущества независимо от воли кооператива и даже от собственной воли (при этом его право собственности как право на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации). По существу, речь здесь идет об обязательном выкупе имущества, который является способом приобретения права собственности только для граждан — членов потребительских кооперативов.

Первоначальные способы приобретения права собственности. К числу данных способов относится прежде всего изготовление (создание) новой вещи. Речь при этом идет о создании веши «для себя» (п. 1 ст. 218), ибо если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом. Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых — моментом государственной регистрации (ст. 219 и 131 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке.

Право собственности на продукцию, плоды и доходы как результаты хозяйственной эксплуатации имущества по общему правилу возникает улица, использующего данное имущество, на законном основании (собственника, арендатора и т. д.) — по ст. 136 ГК РФ.

Сбор ягод и грибов, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей или животных становятся первоначальным способом приобретения права собственности для любого собравшего или добывшего их лица при условии, что они осуществлены в соответствии с законом, разрешением собственника или местным обычаем (ст. 221 ГК РФ).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи. Под понятие бесхозяйных вещей подпадают брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех перечисленных случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п. 1 ст. 225 ГК РФ).

Для приобретения права собственности на вешь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ необходимо, чтобы владение было добросовестным, открытым и непрерывным. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец должен относиться к соответствующей вещи как к своей собственной, включая несение бремени собственности. Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (во время фактического владения в соответствии с п. 3 ст. 234 включается время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность). Срок приобретательной давности для движимых вещей установлен в пять лет, а для недвижимости — в 15 лег. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

К числу бесхозяйных вещей закон отнес брошенные собственником вещи (ст. 226 ГК РФ). Если такие движимые вещи не имеют значительной стоимости (мене пяти минимальных размеров оплаты труда) либо представляют собой брошенный лом металлов, бракованную продукцию, отходы производства и другие отходы, они могут быть обращены в собственность лица, на территории которого находятся (собственника или иного титульного владельца земельного участка, водоема и т. д.), путем совершения им фактических действий, свидетельствующих об обращении этих вещей в свою собственность. Иные брошенные собственником вещи могут поступить в собственность нового владельца лишь путем признания их бесхозяйными в судебном порядке.

Нашедший потерянную вещь (находку) в соответствии со ст. 227 ГК РФ обязан уведомить о находке лицо, потерявшее вещь, либо иного известного ему законного владельца веши, либо сдать ее в милицию, орган местного самоуправления, либо владельцу помещения или транспортного средства, в котором обнаружена потерянная вещь. Нашедший вещь вправе хранить ее у себя, отвечая в этом случае за ее возможную утрату или повреждение при наличии грубой неосторожности или умысла и в пределах стоимости такой вещи. По истечении шести месяцев с момента заявления о находке органу милиции или местного самоуправления и отсутствия сведений о законном владельце вещи нашедший вещь приобретает на нее право собственности. При его отказе от этого на найденную вещь возникает право муниципальной собственности (ст. 228 ГК РФ). Нашедший вещь имеет право на возмещение расходов по хранению этой веши либо от ее законного владельца, либо от органа местного самоуправления, в собственность которого поступила найденная им вешь, а также право на вознаграждение за находку от лица, управомоченного на получение вещи (ст. 229 ГК РФ).

Во всех этих случаях речь идет о движимом имуществе. Аналогичный по сути правовой режим приобретают и безнадзорные животные, которые по истечении шести месяцев с момента заявления об их задержании и необнаружении их законного владельца поступают в собственность нашедшего их лица, а при его отказе — в муниципальную собственность (п. 1 ст. 231 ГК РФ). При возврате безнадзорных животных прежнему владельцу обнаружившее их лицо имеет право на возмещение необходимых расходов, понесенных на их содержание, а при возврате домашних животных — также и на вознаграждение по правилам о вознаграждении за находку.

Первоначальным способом приобретения права собственности является обнаружение клада, т. с. зарытых в земле или сокрытых иным способом наличных денег или других ценных предметов, собственник которых не может быть установлен либо утратил на них право (п. 1 ст. 233 ГК РФ). В отличие от прежнего порядка, в соответствии с которым клад во всех случаях подлежал передаче в собственность государства, теперь он поступает собственнику имущества, в котором был сокрыт клад (земельного участка, строения и т. п.), и лицу, обнаружившему клад, причем в равных долях, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Если же предварительного согласия собственника имущества, в котором был обнаружен клад, не было получено, клад целиком должен поступить именно ему, а не обнаружившему клад лицу.

Лишь входящие в состав клада вещи, относящиеся к памятникам истории и культуры, подлежат передаче в государственную собственность с вознаграждением в размере половины их стоимости, поступающем собственнику имущества, где был сокрыт клад, и нашедшему его лицу. При неполучении последним предварительного согласия собственника на раскопки или поиск ценностей указанное вознаграждение целиком поступает собственнику.

Производные способы приобретения права собственности. При таких способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах — купли-продажи, мены, дарения, аренды с выкупом и прочих, а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

Особый способ передачи имущества из публичной в частную собственность представляет собой приватизация. Заключаемые в ходе приватизации сделки но приобретению в частную собственность приватизируемого имущества являются гражданско-правовыми договорами (чаше всего договорами купли-продажи). Решение о приватизации конкретного объекта выступает формой осуществления публичным собственником своего правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Порядок осуществления этого правомочия установлен специальными нормативными актами о приватизации.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ порядок приватизации должен устанавливаться специальными законами, а общие правила о приобретении и прекращении права собственности применяются здесь лишь в той мерс, в какой соответствующие отношения не урегулированы указанными законами. Порядок приватизации определяет лишь процедуру (способы) приватизации, но не ее объекты. Последние устанавливают соответствующие публичные собственники, руководствуясь своими интересами и нормативными актами.

Прекращение права собственности

Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первом случае речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т. д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах.

В соответствии со ст. 236 ГК РФ допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути — его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих об этом его намерении (например, выброс имущества). Важно иметь в виду, что до приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает не только возможность «возврата» данной веши прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возможность возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, как, например, старый телевизионный кинескоп).

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального — имущества (ст. 217 ГК РФ). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, и всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Приватизация проводится по решению самого публичного собственника и предполагает получение им определенной платы за приватизированное имущество. Ее объектами является имущество, в основном недвижимое, прямо указанное в этом качестве в законе. Она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством.

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного права. Иное дело — причины, по которым это произошло. В случае гибели веши подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК РФ). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда.

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных п. 2 ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным законом. В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника. Конкретные основания изъятия имущества у собственника помимо его воли и в этих случаях должны быть прямо предусмотрены законом.

Изъятие имущества у собственника в названных случаях по общему правилу производится на возмездных основаниях, т. е. с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей).

Реквизиция, т. е. предусмотренное законом принудительное изъятие у частного собственника его имущества по решению государственных органов в неотложных общественных интересах и с обязательной компенсацией, представляет собой традиционное для всякого правопорядка основание прекращения частной собственности граждан и юридических лиц. Реквизиция допустима только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и т. п.), и может производиться исключительно в интересах общества. Такое изъятие допустимо по решению государственных, но не муниципальных органов и не требует, следовательно, обязательного судебного решения.

Действующий закон не исключает возможности национализации, т. е. обращения в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (п. 2 ст. 235, ст. 306 ГК РФ). Она, однако, может осуществляться лишь на основании специального федерального закона и с возмещением собственнику не только стоимости вещи (имущества), но и всех причиненных этим убытков.

Лишь в двух случаях закон допускает безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли:

  • обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (поскольку ст. 24, 56 и 126 ГК РФ допускают обращение взыскания кредиторов на имущество собственников-должников);
  • конфискация имущества собственника в соответствии со ст. 243 ГК РФ.

www.grandars.ru

Верховный суд объяснил, как оспорить отказ в постановке на кадастровый учет

Верховный суд опубликовал обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. В нем ВС проанализировал и дал разъяснения по 33 делам данной категории.

В обзоре ВС отмечает, что обобщил практику по спорам, касающимся отказа в осуществлении кадастрового учета, которые подлежат рассмотрению по правилам КАС и главы 24 АПК, для «обеспечения единообразного подхода к разрешению СОЮ и арбитражными судами дел о применении отдельных положений закона «О государственном кадастре недвижимости».

Что можно считать объектом недвижимости?

Так, разбирая одно из дел, Верховный суд подчеркивает, что действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, который не является объектом недвижимости. Бизнесмен оспаривал в арбитраже отказ в постановке на кадастровый учет «навеса для ожидания транспорта». По его словам, он получил участок земли именно для возведения этого объекта, который имеет прочную связь с землей, а демонтировать его без ущерба назначению невозможно (т.е., согласно ст. 130 ГК, является объектом недвижимости). Однако суды установили, что навес представляет собой конструкцию, которая крепится на бетонную площадку болтами, обеспечивающими лишь временную связь с ней. Демонтаж либо перемещение объекта (его частей) не нанесут ущерб всей конструкции (остановочно-торговому комплексу), и она сможет после этого использования по назначению, указали суды, отклонив иск (п. 1 обзора).

Кроме того, анализируя другое дело, ВС отметил, что к объектам недвижимости нельзя отнести и асфальтобетонное покрытие (п. 2 обзора). А недострой, по мнению Верховного суда, можно поставить на кадастровый учет лишь в том случае, если степень выполнения работ позволяет идентифицировать его как самостоятельный объект недвижимости. В качестве примера приводится дело, где бизнесмен требовал зарегистрировать в качестве недвижимости три сваи, вбитые в землю, но получил отказ от судов всех инстанций (п. 3). При этом здание (помещение), которое ставят на учет должно быть обособленным и изолированным, то есть, не являться пристройкой к другому зданию или его частью, огражденной, например, строительными конструкциями (п. 4).

А часть жилого дома может быть поставлена на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной, указал ВС и привел в пример следующее дело. Т. отказали в кадастровом учете части одноэтажного жилого дома, тогда он пошел оспаривать это решение в суд. В ходе разбирательства выяснилось, что ранее дом был в долевой собственности Т. и А., однако впоследствии по решению суда Т. выделили отдельный блок из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, который имел отдельный выход, систему отопления и индивидуальные коммуникации. Суд удовлетворил требования заявителя, поскольку жилой дом состоит из двух блоков, являющихся изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования (п. 5 обзора).

Тонкости постановки на учет комнат в квартире

Также ВС разъясняет, в каких случаях возможно поставить на кадастровый учет в качестве единого объекта несколько комнат в коммунальной квартире. Заявителям не должны отказывать в регистрации, если такие комнаты являются смежными и изолированы от других помещений. То есть, имеют «общую» стену, один вход, и из одной можно пройти в другую. При этом, если такие помещения разделены местами общего пользования, регистрировать их как один объект недвижимости нельзя.

Регистрация частей объектов недвижимости

Зарегистрировать право на часть объекта недвижимости можно, если проведена госрегистрация ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого эта часть образована. В качестве примера приводится обращение потребительского кооператива, которому отказали в регистрации права собственности на кладовые, поскольку те располагались на участке, находящемся в муниципальной собственности. Вместе с тем выяснилось, что часть земли под помещениями кооператив арендовал у муниципалитета. Суд решил: раз на части участка есть обременение, находящаяся на нем постройка может быть зарегистрирована как отдельный объект.

При этом кадастровый учет частей объектов недвижимости (например, части переданного в пользование помещения, крыши или стены здания), осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости. Учет части переданного в пользование объекта недвижимости — право, но не обязанность собственника или арендатора, напоминает ВС.

Проблемы с кадастровым учетом после перепланировки

«Кадастровый учет изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания, без внесения изменений в сведения о здании недопустим», — отмечает ВС и иллюстрирует это следующим примером. Компания-собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания, сделала к нему пристройку. Затем она подала в орган кадастрового учета заявление об учете перепланировки, приложив к нему техплан помещения. Однако фирма получила отказ, так как проведенная ею реконструкция изменила конфигурацию и границы всего здания, чей план с учетом изменений у нее и запросили. Тогда организация обратилась в арбитраж, пояснив, что принадлежащее ей помещение прошло учет как самостоятельный объект, и изменение его характеристик не влечет изменение данных кадастрового учета всего здания. Однако суд отказал в удовлетворении ее иска, указав, что работы по реконструкции помещения «очевидно повлекли изменение характеристик всего здания», элементом которого является данное помещение (п. 10 обзора).

ВС анализирует еще одно дело, затрагивающее вопросы кадастрового учета после перепланировки. Департамент подал заявление «об осуществлении кадастрового учета изменений жилого помещения», однако получил отказ. Орган кадастрового учета указал заявителю на отсутствие документов, подтверждающих согласование перепланировки. Считая отказ незаконным, департамент обратился в суд, сославшись на то, что предоставленный им техплан содержал все необходимые сведения об изменениях в объекте недвижимости. Первая инстанция и апелляция встали на сторону заявителя, указав, что ст. 22 закона о кадастре не предусматривает предоставление решения о согласовании перепланировки в качестве документа, необходимого для кадастрового учета.

Однако окружной арбитраж отказал в удовлетворении заявления, напомнив, что переустройство жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК). Завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который направляется в орган кадастрового учета. Однако, согласно материалам дела, последний не получал акта приемочной комиссии. В ответе на межведомственный запрос сказано, что соответствующих документов попросту не имеется. Собственник жилья, который провел самовольную перепланировку, несет предусмотренную законодательством ответственность и обязан привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК), напомнил ВС (п. 11 обзора).

Кадастровый учет земельных участков

Также Верховный суд осветил некоторые спорные моменты, связанные с кадастровым учетом земли. Так, например, невозможно поставить на учет земельный участок, если истек срок действия схемы его расположения. Некий М. обратился в местную администрацию с заявлением о предоставлении безвозмездно в собственность земельного участка, на котором долгое время был расположен его огород. И все бы ничего, но схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории оказалась «просроченной», поэтому суды посчитали отказ в постановке на учет обоснованным.

Невозможно поставить на учет выделенную в натуре долю земельного участка, сформированного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и принадлежащего на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме. ВС указал, что это будет считаться нарушением запрета, установленного пп. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК. Также правомерен отказ в постановке на учет участка, если его размеры не соответствуют тем, что указаны в градостроительных регламентах (входят в правила землепользования и застройки, а в отношении земельных участков), Земельном кодексе или других федеральных законах (в случаях, если на земли не распространяется действие градостроительных регламентов). Так, например, нельзя образовать участок в 400 кв. м для ведения подсобного хозяйства, если в градостроительном регламенте населенного пункта, где тот расположен, указано, что его минимальный размер должен составлять 800 кв.м.

При этом, если вы не регистрируете землю «с нуля», а лишь проводите кадастровое уточнение границ, увеличение ее площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен – 10% от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого участка. Отсутствие обоснования увеличения площади земельного участка не должно стать помехой в осуществлении государственного кадастрового учета, поскольку такого основания для отказа не содержится в ст. 27 закона о кадастре.

Оповещение заинтересованных лиц

«Круг лиц, с которыми производится согласование местоположения границ земельного участка, определяется на момент совершения кадастровых работ», — указывает в обзоре ВС и разбирает следующее дело. Кадастровый инженер А. направил в орган кадастрового учета межевой план, подготовленный в связи с уточнением границ и площади участка, занятого автодорогой общего пользования. Однако инженер получил отказ, так как не согласовал план с С. — арендатором смежных участков. Это решение А. оспорил в суде, который установил, что право аренды С. на указанные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано позже даты проведения кадастровых работ. До С. их арендатором был Р., с которым А. согласовал уточненные границы. В связи с этим суд признал решение органа кадастрового учета незаконным (п. 20 обзора). ВС, анализируя другое дело, также отметил, что если в государственном кадастре недвижимости есть адреса лиц, заинтересованных в согласовании границ земельного участка, каждого из них нужно индивидуально оповестить о собрании, где будет проводится такое согласование.

Если сведения носят временный характер

Если сведения о земельном участке, которые вносят в госкадастр недвижимости не имеют временного характера, то снять его с кадастрового учета можно только после преобразования или в других случаях, прямо предусмотренных законом. Так, например, администрация представила предпринимателю землю для строительства ТЦ, а когда оно было окончено, попросила снять участок с кадастрового учета. Суды отказали муниципалитету, так как сведения, представленные в реестр не были временными, и никаких действий с участком не производилось.

Напомнил ВС и о том, что если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации, на его основании нельзя изменить статус сведений государственного кадастра недвижимости об участке с временного на учтенный или продлить срок действия временного характера таких данных. Временные сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости самим органом кадастрового учета по истечении срока, установленного Законом о кадастре, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды. К временным сведениям относятся и данные о постановке на учет земельного участка, образованного из земель, право собственности на которые не разграничено. Не носят временного характера сведения о ранее учтенных земельных участках. Приостановление аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений, которые носят временный характер, может применяться судом в качестве обеспечительной меры.

Отмена решений о регистрации

Если суд счел незаконными действия органа кадастрового учета, требование о снятии спорного земельного участка с учета подлежит удовлетворению, если для этого нет препятствий (например, наличие межевого спора, спора об исправлении кадастровой ошибки), отмечает ВС. Компания оспорила в суде решение госоргана о постановке на кадастровый учет нескольких участков. Она указала, что является арендатором участка, из которого путем несанкционировнного раздела вычленили спорные участки. Из-за такого раздела организация не может эксплуатировать принадлежащие ей объекты недвижимости. Однако суд первой инстанции отклонил ее заявление, подчеркнув, что доступ к недвижимости может быть организован через другие земельные участки. Апелляция и кассация это решение отменили, сославшись на заключение землеустроительной экспертизы. Она установила, что раздел исходного участка сделал невозможной эксплуатацию расположенных на нем двух объектов недвижимости, принадлежащих компании. А сформированные участки не достаточны для эксплуатации зданий (п. 28 обзора).

В другом деле ВС подчеркнул, что если объект недвижимости находится в долевой собственности, то его кадастровый учет осуществляется на основании заявления всех собственников. В случаях, когда хотя бы один из них не согласен, в постановке на учет должны отказать.

Арендатор государственной или муниципальной земли сроком больше, чем на пять лет, вправе самостоятельно внести в госреестр сведения об изменениях такого участка, отмечает ВС. А орган госвласти, осуществляющий полномочия собственника, может обратиться с заявлением о внесении таких изменений относительно участка, находящегося в силу закона в собственности РФ, даже если госрегистрация права собственности не проводилась.

Кроме того, ВС подчеркивает, что «внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости не допускается, если сведения о таком объекте уже содержатся в государственном кадастре недвижимости» (п. 3 ч. 17 ст. 45 Закона о кадастре). В качестве примера приводится следующее дело. Орган кадастрового учета отказал А. во внесении сведений об участке в связи с тем, что в государственном кадастре недвижимости он уже был учтен. А. оспорил это решение в суде, который установил, что данный участок обременен договором аренды с одной из компаний. В сентябре 2011 года по ее заявлению госорган исправил ошибку в кадастровых сведениях о категории земель, к которой отнесен спорный участок, указав категорию «земли лесного фонда». В феврале прошлого года также по заявлению организации в кадастр недвижимости внесли сведения о местоположении участка, а также сведения о его арендаторе. А. обратился в орган кадастрового учета позднее, в мае 2015 года. С учетом этого суд оклонил его иск (п. 33 обзора).

pravo.ru

Это интересно:

  • Черного тела закон кирхгофа Черного тела закон кирхгофа Введем некоторые характеристики теплового излучения. Поток энергии (любых частот), испускаемый единицей поверхности излучающего тела в единицу времени во всех направлениях (в пределах телесного угла […]
  • Удерживается налог с пенсии Когда пенсии облагаются НДФЛ? На основании пункта 2 статьи 217 НК Налогового кодекса трудовые пенсии и пенсии по государственному пенсионному обеспечению, назначаемые в соответствии с действующим законодательством, не облагаются […]
  • Таможенные органы Их система задачи полномочия Таможенные органы Их система задачи полномочия §1. Понятие, задачи и система таможенных органов Таможенные органы - одни из старейших правоохранительных органов, история возникновения и развития которых неразрывно связана с […]
  • Закон нулевой жесткости Закон нулевой жесткости Тема 13. Введение в динамику Мы уже неоднократно пользовались динамометром – прибором для измерения сил. Познакомимся теперь с законом, позволяющим измерять силы динамометром и обуславливающим равномерность […]
  • Пуазейля закон Пуазейля закон МОЛЕКУЛЯРНАЯ ФИЗИКА И ТЕРМОДИНАМИКА ОСНОВЫ МЕХАНИКИ СПЛОШНЫХ СРЕД 6.10. Формула Пуазейля . Течение жидкости по трубе При течении вязкой несжимаемой жидкости по цилиндрической трубе радиуса R линии тока ее […]
  • Вопросы юристу по военной ипотеке Задайте вопрос юристу Мы консультируем военнослужащих по юридическим вопросам. Помогаем понять, защитить и использовать свои права для получения законных льгот. Находим действующее решение проблем в соответствии с законодательством. […]