Как проводится капитальный ремонт жилых домов?

Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить (разд. 2 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.09.2017 N 1202/пр).

Источники финансирования капитального ремонта

Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений (ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).

При этом законом субъекта РФ может быть предусмотрена компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт следующим категориям граждан (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ст. 1 Закона г. Москвы от 23.03.2016 N 10; п. 1.2 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.04.2016 N 161-ПП):

  • одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 процентов, 80 лет — в размере 100 процентов;
  • проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 процентов, 80 лет — в размере 100 процентов.

Кроме того, инвалидам I и II группы, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт в размере не более 50 процентов указанного взноса (ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):

1. Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет.

В этом случае решением общего собрания собственников помещений должен быть определен размер взносов (который не может быть меньше установленного минимального размера), владелец специального счета (например, ТСЖ или жилищный кооператив) и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ);

2. Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Региональный оператор создается на основании нормативно-правового акта субъекта РФ (ст. 167, гл. 17 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).

Субъект РФ также утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ст. 168 ЖК РФ):

  • перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
  • перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
  • плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
  • очередность проведения капитального ремонта.

Следует учитывать, что средства, перечисленные вами на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ).

Примечание. В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда РФ очередность ремонта определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное его проведение, в частности, в тех домах, проживание в которых опасно для жизни или здоровья граждан. При этом очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы, которая ее установила, могут быть оспорены ( Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П).

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).

При этом собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт вне зависимости от того, был ли заключен договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта между собственником помещения в многоквартирном доме и региональным оператором (Письмо Минстроя России от 05.08.2015 N 24470-ОД/04).

Если до наступления установленного региональной программой срока капитального ремонта общего имущества в МКД были выполнены отдельные работы по такому ремонту и их оплата была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, средства в размере стоимости этих работ (но не свыше предельной стоимости) засчитываются в установленном порядке в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ; Постановление Правительства Москвы от 06.06.2016 N 306-ПП).

Срок уплаты взносов на капитальный ремонт

Оплата расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе такого права к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (далее — публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Примечание. Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника — публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей ( Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Иные сроки установлены, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации. В этом случае обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Срок и порядок уведомления собственников помещений о проведении капитального ремонта

Отметим, что подобные региональные программы в настоящее время утверждены не во всех субъектах РФ.

Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, либо региональный оператор представляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.

В некоторых субъектах РФ может быть установлен иной срок представления собственникам помещений указанных предложений. Так, например, в г. Москве предложения должны быть направлены собственникам не менее чем за месяц до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества дома (ч. 3, 4 ст. 189 ЖК РФ; п. 1(1).1 Постановления Правительства Москвы от 17.02.2015 N 65-ПП).

Порядок принятия собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта

После получения указанных выше предложений собственники в течение трех месяцев должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).

Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

На общем собрании собственники помещений должны определить или утвердить (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04):

1) перечень работ;

2) смету расходов;

3) сроки проведения;

4) источники финансирования;

5) порядок привлечения подрядных организаций;

6) порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;

7) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в осуществлении контроля качества проводимого ремонта и приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.

Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в течение трех месяцев с момента получения предложений, решение о проведении капитального ремонта принимается органом местного самоуправления в течение месяца со дня истечения срока принятия решения собственниками помещений (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).

В г. Москве решение о формировании фонда капитального ремонта принимается Департаментом капитального ремонта города Москвы (п. п. 4, 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.04.2011 N 104-ПП).

В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ. Например, в г. Москве указанное решение принимается Департаментом капитального ремонта не позднее следующего рабочего дня после получения информации о произошедшем событии от префектуры соответствующего административного округа (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 1, 2, 3 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 N 630-ПП).

Работы, выполняемые в рамках капитального ремонта

Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ; Перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории г. Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП).

Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ).

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции жилых помещений, ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Как проводится текущий ремонт жилых домов? >>>

zakonius.ru

Где посмотреть срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома? Как узнать по адресу через сколько лет сделают?

В тот момент, когда жильцы многоквартирных домов задумываются о том, что необходимо проводить ремонт того здания, которое является их общей крышей, вопрос о том, какие сроки отводит законодательство на проведение такого ремонта отходят, как правило, на второй план.

Однако, в том случае, если подрядные организации или управляющая компания не исполняет то, что предписано ей по закону, она может серьезно за это поплатиться. Так что необходимо знать обо всех сроках, по которым должен осуществляться капитальный ремонт?

О том, что такое срок капитального ремонта многоквартирного дома, где посмотреть и как узнать срок капитального ремонта своего дома, мы поговорим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что говорит законодательство?

Действующее законодательство достаточно подробно регламентирует вопросы, связанные с осуществлением всех мероприятий и сроками проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

Основным нормативным актом, осуществляющим регулирование таких вопросов, является Жилищный Кодекс Российской Федерации. Именно он регулирует сроки проведения капитального ремонта в жилых домах.

Так, ч. 1 ст. 166 Жилищного Кодекса регламентирует перечень работ, который должен производиться в рамках капитального ремонта многоквартирного дома.

Что же касается сроков проведения ремонта в многоквартирных домах, то в каждом регионе периодичность выполнения таких работ устанавливается конкретно исходя из особенностей технической эксплуатации того или иного жилого строения.

Например, в условиях вечной мерзлоты ремонт фундаментов как основной конструкционной составляющей того или иного дома должен проводиться не реже чем раз в десять лет, а в средней полосе России в случае отсутствия экстремальных разрушающих факторов срок устанавливается раз в 25 лет.

Конкретных требований к такому числу дней в настоящий момент в законодательстве не существует, однако все работы, например, по ремонту инженерных коммуникаций должны быть проведены в период, когда предыдущий отопительный сезон закончен и не начат новый.

А как узнать сроки капитального ремонта дома? Об этом мы расскажем в следующих разделах этой статьи.

Периодичность выполнения работ

Ключевым вопросом, касающимся в настоящее время капитального ремонта многоквартирных домов, является вопрос периодичности, с которой такой ремонт должен осуществляться для существующего жилого фонда. Через сколько лет делают капремонт многоквартирного дома?

И здесь желающие найти ответ на него столкнутся с достаточно серьезной проблемой, а именно отсутствием четкой регламентации этого момента в действующем законодательстве.

Так, Жилищный Кодекс РФ в разделе 9, полностью посвященном вопросам капитального ремонта, не дает даже приблизительных сроков, по истечении которых должны проводиться те или иные работы.

Ответ на этот вопрос придется искать в ГОСТах на те или иные материалы, а также в специализированных инструкциях, созданных для регламентации выполнения тех или иных работ.

Например, для канализационных труб, изготовленных из пластика, минимальный срок эксплуатации, в течение которого они будут полноценно обеспечивать безопасное существование жильцов в многоквартирном доме, составляет 60 лет, для металлических – в два раза меньше, а чугунные – около 20 лет ( ГОСТ 286-82 ).

Таким образом, периодичность выполнения работ по капитальному ремонту для каждого дома должна устанавливаться индивидуально исходя из того, какие коммуникации и инженерные сооружения должны подвергаться ремонту или реконструкции. Об этом говорит и Пункт 1.7. Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, утвержденной Постановлением Госстроя №79 от 17 декабря 1999 года и вступившей в силу с 1 января 2000 года.

Как узнать сроки проведения капитального ремонта конкретного дома?

Многие задают актуальный вопрос: можно ли как-то узнать сроки проведения капитального ремонта дома? Отвечаем, узнать срок капитального ремонта дома можно. А как — расскажем ниже.

Так как даже новостройки через несколько лет их эксплуатации (как правило, срок составляет от трех до пяти лет) включаются в разноуровневые программы капитального ремонта (как федеральные, так и региональные), любой житель того или иного многоквартирного дома может узнать срок капитального ремонта многоквартирного дома по адресу.

Для того, чтобы получить информацию через сколько лет проведут капитальный ремонт дома, можно действовать тремя путями:

  • первый путь подразумевает обращение в собственное ТСЖ или в свою управляющую компанию с целью выяснения, на какой год дом включен в программу капитального ремонта;
  • вторым путем станет обращение в администрацию того населенного пункта, в котором находится дом, с аналогичной первому пути целью выяснения нахождения здания в перечне программы капитального ремонта;
  • третий путь будет наименее затратным с точки зрения времени и сил, так как позволит выяснить всю необходимую информацию через сайт программы Содействия реформированию ЖКХ (при условии, что дом включен в соответствующую региональную программу).

В этом случае, кроме того, что будет получена информация о времени проведения работ, также можно будет ознакомиться с примерным перечнем этих работ, а также с тем списком коммуникаций, которые будут подлежать ремонту.

Что делать, если ремонт нужен срочно?

Бывают такие ситуации, когда дом определен в ремонт через десять лет, а необходимость в нем наступает уже срочно (например, из-за постоянно протекающей кровли необходимо срочно менять электрическую проводку во всем доме, чтобы избежать короткого замыкания и пожара).

Возможен ли перенос срока капитального ремонта на более ранний? Как быть в этой ситуации? Неужели нельзя передвинуть начало ремонта?

Так как его проведение возможно только после согласования специальных смет на выполнение работ, то сразу после принятия решения о переносе сроков ремонта начать работы не удастся. На такое согласование уходит, как правило, около 6 месяцев.

Кроме того, согласно ч.3 ст. 189 Жилищного Кодекса РФ, не менее, чем за 6 месяцев до начала года, в котором должен осуществляться ремонт, лицо, ответственное за содержание в надлежащем состоянии общедомового имущества (чаще всего им является председатель ЖСК или ТСЖ) должен довести соответствующую информацию до собственников помещений с подробной расшифровкой всех положений о проводимых работах, а также провести собрание среди жильцов с целью утверждения всех смет и перечня проводимых работ.

То есть, за год до начала проведения ремонта (если он проводится в запланированные изначально сроки), жильцы начинают процесс согласования смет на проведение работ и осуществляют довнесение недостающих средств на счет, на котором накапливаются деньги на проведение работ.

Для переноса срока начала ремонта или изменение положения конкретного дома в рамках региональной программы, необходимо обратиться в свою управляющую компанию (а в случаях с ТСЖ – в подразделение в администрации муниципалитета) с целью вызова для осмотра состояния дома специальной комиссии, которая по результатам осмотра нуждающихся в ремонте, реконструкции или замене тех или иных инженерных частей дома, вынесет соответствующее представление с указанием сроков обязательного проведения ремонтных работ.

Исключение может составить только внеплановый, который будет назначен по итогам осмотра всего здания оценочной комиссией.

Сроки проведения работ

Работы по капитальному ремонту представляют собой достаточно сложные по затратам как человеческих сил, так и материальных ресурсов, виды деятельности, которые должны выполняться очень тщательно, так как зачастую, от их качества будут зависеть эксплуатационные возможности того или иного здания, а также безопасность его жильцов.

Именно по этой причине такие работы не могут выполняться за один день. Однако, и быть растянутыми на несколько лет они тоже быть не могут.

Если для текущего ремонта Приложение №6 к Постановлению Госстроя № 170 от 27.09.2003 года определило сроки в 22 рабочих дня на проведение всех необходимых работ, то относительно капитального оговоренных в законодательстве их нет.

Однако, если обратиться к ч. 5 ст. 189 Жилищного Кодекса, можно увидеть, что сроки проведения работ по капитальному ремонту утверждаются непосредственно на собрании собственников жилья в многоквартирном доме.

Таким образом, можно сказать, что жильцы сами должны определить, в течение какого времени должны быть выполнены все работы.

Если время подошло, а ремонта нет?

Бывают и такие случаи, когда время проведения капитального ремонта подошло, а он не осуществляется. Как быть в таких случаях?

Причин, по которым такая ситуация может сложиться, бывает несколько.

Среди них можно выделить три наиболее важные:

  • недостаток средств, которые были накоплены на счете регионального оператора;
  • исключение дома из региональной программы капитального ремонта по причине признания его аварийным;
  • отказ управляющей компании в осуществлении ремонта по причине нежелания проводить такие работы.

С последней причиной можно бороться только путем обращения в контролирующие органы с соответствующим коллективным заявлением (сначала – в Жилищную инспекцию, затем – органы Прокуратуры и суды). А вот с первыми двумя справиться легче.

Что касается недостатка средств, то его можно покрыть путем внесения соответствующей графы в квитанции об оплате содержания жилья (разделив недостающую сумму на количество проживающих в доме или квадратных метров всего, а также на количество месяцев, оставшихся до конца календарного года, так как именно в рамках года осуществляется оплата всех заключенных контрактов).

В том случае, если дом признали аварийным и исключили из программы, необходимо обратиться в те государственные или муниципальные органы, которые ответственны за принятие таких решений, и потребовать предоставить акт осмотра здания с подписанным заключением.

Если правомерность вынесенного решения вызывает сомнения, то смело можно обращаться в контролирующие органы для устранения выявленного нарушения. Если решение оправдано – необходимо ожидать, когда будут готовы документы для переселения из аварийного и ветхого жилья.

Капитальный ремонт – процесс достаточно сложный. Однако, когда есть достаточно полная информация о том, что и в какие сроки должно осуществляться, он пройдет легко и предоставит незначительные неудобства.

Надеемся, теперь вы знаете, через сколько лет проводится капитальный ремонт многоквартирного дома и как часто он делается.

Владея информацией о том, как узнать срок проведения капитального ремонта и как перенести срок капремонта на более ранний, вы сможете сделать качество своей жизни более высоким.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

svoe.guru

Какой установлен порядок проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов

Кто осуществляет проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов?

В соответствии с утвержденным перечнем работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, непосредственно работы по капремонту производят подрядные организации, имеющие соответствующие допуски для проведения определенных работ и лицензии (если наличие таковых необходимо). Если жители многоквартирного дома оплачивают взносы, превышающие минимально установленный уровень, то минимальный перечень работ также может быть расширен при наличии такого решения собственников. Например, может быть произведен ремонт придомовой территории (укладка асфальта, газоны, посадка деревьев и т.д.)

При этом, если в многоквартирном доме выбран вариант формирования фонда капитального ремонта в виде внесения взносов на специальный счет, то в этом случае собственники помещений самостоятельно решают все вопросы с организацией и проведением капитального ремонта.

Если жители выбрали способ формирования фонда капремонта в виде взносов в адрес регионального оператора фонда капитального ремонта многоквартирных домов, то в этом случае все ответственность за организацию и проведение капремонта несет региональный оператор. Он же организует взаимодействие с подрядчиками.

Кто принимает решение о датах проведения капремонта.

В соответствии с ч.2 статьи 189 ЖК РФ, решение о проведении капремонта общего имущества многоквартирных домов должно приняться собственникам на общем собрании. Если такое решение ими своевременно не принято, то тогда орган местного самоуправления обязан принять такое решение за собственников.

Как выбирать компании — подрядчиков для проведения капремонта.

Если жители выбрали способ формирования фонда капремонта в виде взносов в адрес регионального оператора фонда капитального ремонта многоквартирных домов, то в этом случае все региональный оператор обязательно должен провести конкурсы по выбору компании – подрядчиков.

Если жители выбрали способ формирования фонда капремонта в виде взносов в адрес регионального оператора фонда капитального ремонта многоквартирных домов, то в этом подрядчика можно выбирать и без конкурса

За чей счет формируется новые технические паспорта многоквартирного дома, проводится энергоаудит. Может ли это производиться за счет регионального оператора или денежных средств со спецсчета (если выбрана такая схема формирования фонда).

Перечень минимальных работ по капремонту, утвержденный действующим законодательством, не содержит упоминаний о создании новых технических паспортов или проведении энергоаудита. Поэтому финансироваться указанные работы могут только при условии, если собственника помещений в доме принято решение об уплате взносов на капитальный ремонт, превышающий минимально – утвержденный в регионе уровень.

Остались еще вопросы? Хотите получить ответы на них?

www.energo-konsultant.ru

Консультант пульс

всегда в курсе событий

Капитальный ремонт многоквартирных домов: как организовать и провести

Что такое капитальный ремонт

Как уже упоминалось в предыдущей статье, в жилых многоквартирных домах могут производиться текущие и капитальные ремонтные работы.

К основным целям проведения капитального ремонта относятся:

· устранение физического износа или полного разрушения элементов здания;

· поддержание и восстановление исправности и эксплуатационных показателей.

Таким образом, если текущие ремонты проводятся, в основном, для поддержания общего имущества многоквартирных домов в функциональном состоянии, то «капиталке» присущи скорее восстановительно-модернизационные черты.

Имейте в виду: перечень имущества многоэтажного жилого дома приведен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Кроме того, его полный состав можно найти в нашей предыдущей тематической статье.

В комплекс работ по проведению капитального ремонта, как правило, входят следующие мероприятия:

· изготовление проектно-сметной документации (независимо от срока проведения ремонтных работ);

· обследование жилых многоквартирных домов (включая обследование жилищного фонда);

· ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий;

· работы по утеплению (по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением и наружных тамбуров);

· замена внутриквартальных инженерных сетей;

· установка водосчетчиков и других приборов учета потребления коммунальных услуг;

· переустройство невентилируемых совмещенных крыш;

· полная или частичная замена перекрытий и перепланировка;

· надзор (в т.ч. технический) за проведением капитального ремонта;

· ремонт встроенных помещений ;

· модернизация жилых помещений.

Именно о модернизации имеет смысл рассказать немного подробнее.

Модернизация многоквартирных жилых домов

Многие компании, занимающиеся проведением капитального ремонта, в числе прочих услуг обозначают модернизацию жилых помещений и строений.

При этом заказчикам следует знать, что в перечень работ по модернизации входят, в том числе, такие работы как:

· перепланировка (с учетом разукрупнения многокомнатных квартир);

· устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов;

· расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

· улучшение инсоляции жилых помещений;

· ликвидация темных кухонь ;

· замена печного отопления центральным;

· оборудование помещений многоквартирных жилых домов современными системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, а также газоснабжения (с обязательным применением модернизированных трубопроводов из пластика, металлопластика и т.п. с запретом установления стальных труб);

· замена газовых плит (кухонных очагов) на электроплиты;

· устройство систем пневматического мусороудаления;

· перевод существующей сети электроснабжение на повышенное напряжение;

· ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети;

· установка домофонов, электрических замков;

· устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

· автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;

· благоустройство дворовых территорий.

Обратите внимание: под благоустройством дворовых территорий понимаются такие работы как замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок.

Общее собрание жильцов

Для того чтобы организовать капитальный ремонт, прежде всего, необходимо вынести соответствующее решение. Принимается оно на основании общего собрания собственников помещений. Необходимый кворум – большинство в две трети голосов от числа участников. Правовое основание – статьи 44 и 189 Жилищного кодекса.

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме может быть инициировано кем-либо из собственников и принято на собрании в любой момент. Кроме того, к процедуре можно приступить по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или выполнение работ (оказание услуг) по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Поправки, которые вступили в силу совсем недавно – приступить к капитальному ремонту можно по инициативе регионального оператора. Региональный оператор – это специализированная некоммерческая организация в форме фонда, которая проводит капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Он создается на основании нормативно-правового акта российского субъекта (ст. 167 и гл. 17 ЖК РФ). Примером такой нормы может служить Закон Московской области от 1 июля 2013 г. № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области».

Регионом утверждается и профильная программа капитального ремонта. В ней содержатся (ст. 168 ЖК РФ):

· перечень домов, подлежащих ремонту;

· список работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества домов;

· плановый период и очередность проведения ремонтных работ.

Продолжим использовать в качестве примера Московскую область (находится в авангарде внедрения новых правил проведения капремонтов в России). Так, постановлением данного субъекта от 27 декабря 2013 г. № 1188/58 утверждена региональная программа «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, на 2014-2038 годы».

Имейте в виду: не во всех российских субъектах подобные программы уже утверждены.

Если программа утверждена в регионе, то региональный оператор или управляющий многоквартирным домом должен представить всем собственникам жилья такую информацию по капитальному ремонту как:

· срок начала капремонта;

· перечень, объем и стоимость работ;

· источники финансирования капитального ремонта.

Все сведения, собранные в соответствующее предложение, должны быть получены жильцами не позднее, чем за 6 месяцев до наступления года, в котором будет проводиться капитальный ремонт. После получения такого «оффера», у собственников есть еще 3 месяца на его рассмотрение и принятие на общем собрании необходимого решения.

Обратите внимание: много полезной информации о перечне многоквартирных жилых домов, подлежащих капитальному ремонту, а также о многих других можно найти на официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы по электронному адресу www.moskr.ru.

Собрание собственников жилья уполномочено устанавливать и корректировать следующие параметры предстоящих капитальных работ:

· уполномоченное на приемку работ по капитальному ремонту лицо.

Обратите внимание: подписывать соответствующие акты и другую документацию будет именно то лицо, которое было уполномочено на это общим собранием собственников. В идеале – если это будет компетентный в профильной области специалист с безупречной репутацией. С другой стороны, ничто не мешает привлечь к приемке результатов независимых экспертов. Поэтому основным критерием для выбора «приемщика», по нашему мнению, должна быть его добросовестность.

Но что будет, если собственники жилых помещений нарушат указанные выше сроки (а такое на практике встречается сплошь и рядом)?

В этом случае решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.

Кто должен платить за капитальный ремонт общего имущества

Оплата расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме – обязанность собственников жилья. Деньги для финансирования соответствующих работ аккумулируются на счете средств капитального ремонта. Такой порядок предусмотрен статьями 169 и 170 Жилищного кодекса.

Обратите внимание: обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома распространяется на хозяев помещений с момента возникновения права собственности. Интересно, что после перехода «титула» к новому лицу, соответствующие обязательства также переходят к нему. Причем не только вновь возникшие, но и те, что остались за старым собственником. Об этом прямо говорит статья 158 Жилищного кодекса. Поэтому при приобретении жилья обязательно следует проверять «ремонтную историю» помещения.

В настоящее время существуют два способа формирования соответствующего фонда:

· перечисление средств на специальный счет ТСЖ или ЖСК;

· внесение взносов на счет регионального оператора.

В общем случае, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении восьми календарных месяцев с момента, когда была официально опубликована региональная программа, включающая в себя конкретный многоквартирный дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Имейте в виду: региональные власти имеют право установить более короткий срок. Минимальный размер взноса также устанавливают они. Однако собственники помещений наделены правом принятия решений об установлении взноса в большем размере (ч. 8.1 и ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Причем если жильцы будут платить по «минималке», то и капитальный ремонт произведут в несколько «урезанном» варианте. Так, в него войдут такие работы как ремонт:

· фасада, крыш и подвалов;

· внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения;

· лифтового оборудования (в т.ч. лифтовых шахт).

Российские субъекты наделены правом дополнять указанный перечень. Он может быть пополнен, например, работами по переустройству крыши или установке коллективных приборов учета потребления ресурсов.

За остальные работы по капитальному ремонту придется доплачивать. Чтобы это сделать, собственникам необходимо провести специальное собрание, на которым должно быть принято решение об уплате взносов на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный.

Это – основные моменты, которые следует иметь в виду при планировании и проведении в жилых многоквартирных домах капитального ремонта.

consultantpuls.ru

Это интересно:

  • Новый закон капремонт Помогут капитально Таким образом, из законодательства уберут образовавшуюся коллизию. Дело в том, что сейчас регионы компенсируют взносы на капитальный ремонт неработающим пожилым людям, если они живут одиноко или в семьях из […]
  • 03032014 85 приказ Приказ Министерства регионального развития РФ от 30 августа 2007 г. N 85 "Об утверждении документов по ведению информационной системы обеспечения градостроительной деятельности" Приказ Министерства регионального развития РФ от 30 […]
  • О ежемесячном пособии на ребенка в рб С 1 февраля 2018 года увеличиваются размеры государственных пособий семьям, воспитывающим детей С 1 февраля 2018 г. увеличиваются размеры государственных пособий семьям, воспитывающим детей. Так, в связи с увеличением […]
  • Санитарные правила по вирусному гепатиту с Санитарные правила по вирусному гепатиту с ГЛАВНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ САНИТАРНЫЙ ВРАЧ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 22 октября 2013 года N 58 Об утверждении санитарно-эпидемиологических правил СП 3.1.3112-13 "Профилактика вирусного гепатита […]
  • Приказ о обучении птм Приказ МЧС РФ от 12 декабря 2007 г. N 645 "Об утверждении Норм пожарной безопасности "Обучение мерам пожарной безопасности работников организаций" (с изменениями и дополнениями) Приказ МЧС РФ от 12 декабря 2007 г. N 645"Об […]
  • Приказ 648-п от 28102018 Приказ Министерства сельского хозяйства РФ от 18 декабря 2015 г. № 648 "Об утверждении Перечня подконтрольных товаров, подлежащих сопровождению ветеринарными сопроводительными документами” В соответствии со статьей 2.3 Закона […]