Основания возникновения ипотеки

Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

  1. Ипотека в силу закона.
  2. Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

  • Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
  • Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

  1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
  2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
  3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

creditbudet.ru

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора

Ипотека является залогом недвижимости, который оформляется в обеспечение по договору займа, кредитному договору или же по другому обстоятельству. Ипотечное соглашение предоставляет право кредитору в случае невыплаты средств в оговоренные сроки изъять заложенное имущество или получить деньги, эквивалентные стоимости заложенной недвижимости. Порядок осуществления процедур определяется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору ипотеки может быть заложено следующее имущество:

  • предприятия, здания и сооружения, которые используются в предпринимательстве;
  • жилые квартиры, дома или их изолированные части;
  • земельные участки;
  • гаражи, дачи, летние дома и другие подобные строения;
  • суда внутреннего плавания, космические объекты, морские и воздушные суда.

Закладная предполагает, что имущество, находящееся в залоге в течение всего срока действия договора, остается во владении и пользовании залогодателя. В качестве последнего может выступать как должник, так и третье лицо, которое не является участником обязательства.

В России существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. Что это такое, и какие отличия существуют между ними, мы рассмотрим далее.

Ипотека в силу закона

Данный вид залога возникает не в результате специальной договоренности о залоге, а в силу определенных законодательных фактов. Второе название понятия – легальная ипотека. Она не предполагает оплату государственной пошлины и визит в регистрационную службу сотрудников банковской или другой кредитной организации, которая предоставила заем для покупки жилплощади. Ипотека в силу закона возникает на основании регистрации (при условии, что в оборот идут кредитные средства) следующих документов:

  • договора долевого участия в строительстве;
  • права собственности;
  • договора уступки.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит на основании первоначального договора (займа, кредитного и других), который повлек за собой возникновение данного вида залога. В одночасье осуществляется регистрация права собственности лица, которое обременяется ипотекой, если другие обстоятельства не установлены законом.

Ипотека активизируется при использовании кредитных средств в полной мере или частично для приобретения / постройки и дальнейшей государственной регистрации следующих объектов:

  1. Земельного участка.
  2. Нежилого помещения, здания или сооружения с земельным участком.
  3. Жилого помещения (дома, квартиры).
  4. Товара (по договору купли-продажи).

Также ипотека в силу закона возникает при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. Таким образом, главной причиной активизации легальной ипотеки становится получение целевого кредита и создание условий, когда необходимо приобрести имущество и зарегистрировать его на государственном уровне.

Приведем наглядный пример. Допустим, вы покупаете квартиру посредством кредита, выданного банком. Поскольку эти деньги не являются вашей собственностью, сделка принимает вид договора о купле-продаже за счет кредитных средств. После прохождения регистрации заемщик фактически становится владельцем квартиры, но в то же время жилплощадь находится в залоге у банка, поскольку кредит еще не погашен.

Ипотека в силу договора: что это такое?

Этот вид залога возникает в случаях, которые не предполагают активизацию ипотеки в силу закона. Основанием для образования закладной в силу договора является заключение между сторонами договора (соглашения) о залоге недвижимого имущества. Документ и обязательства, прописанные в нем, вступают в силу с момента его государственной регистрации. Чтобы пройти регистрацию, залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление. Залоговое соглашение не является самостоятельным обязательством и заключается одновременно с кредитным договором.

Приведем конкретный пример. Допустим, вы хотите взять большую ссуду в банке, которую планируете потратить на дорогое оборудование. Вы идете в банк, берете кредит, подписываете договор и параллельно составляете соглашение об ипотеке, обозначающее, что ваша квартира находится в залоге у банка.

Отличия двух видов ипотек

Между обозначенными понятиями существует принципиальная разница. Главные отличия состоят в следующем:

  • Условием для выдачи кредита при ипотеке в силу договора является предоставление в качестве залога уже находящегося в собственности заемщика имущества. Ипотека в силу закона определяет залоговым недавно приобретенное имущество на целевые кредитные средства.
  • Деньги, взятые в кредит при ипотеке в силу закона, могут быть потрачены только на конкретную цель, указанную в документах. Залог в силу договора позволяет распоряжаться ссудой по своему усмотрению.

В последнее время ипотека получила широкое распространение у заемщиков, ведь она позволяет брать средства в банке или других финансовых организациях на выгодных условиях. Основная цель оформления залога – приобретение недвижимости, которое и будет являться банковским обеспечением.

krepoteka.ru

В отличие ипотеки в силу закона от ипотечного договора?

для продавца важно получить свои деньги, а все вопросы с залогами для вас не имеют значения, это уже заботы покупателя. мне кажется следует обратить внимание в первую очередь на правильное описание доступа к ячейке и срок регистрации договора купли-продажи, с экземпляром которого вы пойдете вскрывать ячейку, а не на залоги.

насчет срока регистрации я где-то читал, что в Москве ускоренную вообще отменили, только ждать месяц. впрочем про это наверное риелторы лучше расскажут

Ипотека в силу закона: когда квартира приобретается в собственность покупателя-заемщика с использованием кредитных средств, и одновременно с этим, оформляется в залог банка.
Ипотека в силу договора: когда покупатель сначала оформляет квартиру в свою собственность, затем, собрав документы по квартире как для новой сделки, по договору залога закладывает эту квартиру банку.
Разницы для продавца почти никакой.
«Почти» — потому что при ипотеке в силу договора не требуется оценка квартиры: покупатель-заемщик сначала покупает квартиру (не «нагружая» продавца проблемами, связанными с ипотекой), а потом, перед залогом квартиры, оценивает квартиру, страхуется и т.д.
У подавляющего большинства банков ипотека в силу закона: так составлены договоры. И только Сбербанк практикует ипотеку в силу договора: когда сначала выделяет покупателю-заемщику деньги, тот покупает квартиру у продавца, и лишь затем когда покупатель-заемщик стал собственником квартиры, а продавец получил деньги, заемщик закладывает квартиру банку.

По регистрации: в Подмосковье — возможна регистрация ипотечных сделок за 2 недели (именно ипотечных: когда одновременно с куплей-продажей регистрируется залог), в ряде городов — возможно и за неделю зарегистрировать.
В Москве срочной регистрации с Нового года (пока) — нет: только месяц, не зависимо от того: есть ипотека или нет.
По слухам:
— по одним: срочная регистрация ипотечных сделок станет возможна с 4 февраля;
— по другим: срочная регистрация ипотечных сделок станет возможна с середины февраля.
Обращаю внимание: о срочной регистрации — это пока лишь слухи: могут подтвердиться, а могут и не подтвердиться.

www.banki.ru

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора?

С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

  • Ипотека в силу закона;
  • Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона.

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку. К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

  • Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
  • Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
  • Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.

Пример: Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

Ипотека в силу договора.

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

Пример: Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

www.ipoteka-legko.ru

В отличие ипотеки в силу закона от ипотечного договора?

для продавца важно получить свои деньги, а все вопросы с залогами для вас не имеют значения, это уже заботы покупателя. мне кажется следует обратить внимание в первую очередь на правильное описание доступа к ячейке и срок регистрации договора купли-продажи, с экземпляром которого вы пойдете вскрывать ячейку, а не на залоги.

насчет срока регистрации я где-то читал, что в Москве ускоренную вообще отменили, только ждать месяц. впрочем про это наверное риелторы лучше расскажут

Ипотека в силу закона: когда квартира приобретается в собственность покупателя-заемщика с использованием кредитных средств, и одновременно с этим, оформляется в залог банка.
Ипотека в силу договора: когда покупатель сначала оформляет квартиру в свою собственность, затем, собрав документы по квартире как для новой сделки, по договору залога закладывает эту квартиру банку.
Разницы для продавца почти никакой.
«Почти» — потому что при ипотеке в силу договора не требуется оценка квартиры: покупатель-заемщик сначала покупает квартиру (не «нагружая» продавца проблемами, связанными с ипотекой), а потом, перед залогом квартиры, оценивает квартиру, страхуется и т.д.
У подавляющего большинства банков ипотека в силу закона: так составлены договоры. И только Сбербанк практикует ипотеку в силу договора: когда сначала выделяет покупателю-заемщику деньги, тот покупает квартиру у продавца, и лишь затем когда покупатель-заемщик стал собственником квартиры, а продавец получил деньги, заемщик закладывает квартиру банку.

По регистрации: в Подмосковье — возможна регистрация ипотечных сделок за 2 недели (именно ипотечных: когда одновременно с куплей-продажей регистрируется залог), в ряде городов — возможно и за неделю зарегистрировать.
В Москве срочной регистрации с Нового года (пока) — нет: только месяц, не зависимо от того: есть ипотека или нет.
По слухам:
— по одним: срочная регистрация ипотечных сделок станет возможна с 4 февраля;
— по другим: срочная регистрация ипотечных сделок станет возможна с середины февраля.
Обращаю внимание: о срочной регистрации — это пока лишь слухи: могут подтвердиться, а могут и не подтвердиться.

www.banki.ru

Это интересно:

  • Бюро медико социальной экспертизы 79 Медико-социальная экспертиза Войти через uID ФКУ "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Еврейской автономной области" ФКУ "ГБ МСЭ по Еврейской АО" Минтруда России Федеральное казенное учреждение "Главное бюро […]
  • Материнский капитал в иркутске в 2018 году Материнский капитал в Иркутской области Семьи с детьми, проживающие на территории Иркутской области могут получить два материнский капитала: федеральный (государственный) в размере 453 тысяч рублей при рождении или усыновлении […]
  • Закон на получение ипотеки ФЗ об ипотеке, залоге недвижимости: последняя редакция Новый закон об ипотеке с нетерпением ждали, те кто планирует взять ипотечный кредит в 2017 году. Какие обновления были приняты на текущий год в законе, и какой прогноз ставок на […]
  • Приказ на удержание за использованный авансом отпуск при увольнении Удержание за неотработанные дни отпуска при увольнении Бывают ситуации, когда работодатель должен произвести с работника удержание за неотработанные дни отпуска при увольнении. Это происходит в тех случаях, когда работник отгуливает […]
  • Штрафы в окпд Госзаказ: спрашивали - отвечаем: разбираемся с ОКПД и ОКПД2 Вы уже запутались. Как превратить ОКПД в ОКПД2 Почему сейчас действуют одновременно два классификатора ОКПД и ОКВЭД и ОКПД2 и ОКВЭД2? Чтобы заказчики смогли найти нужную […]
  • Приказ 109 по туберкулезу Приказ 109 по туберкулезу МИНИСТЕРСТВО ЗДРАВООХРАНЕНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ приказ №109 от 21.03.2003 О совершенствовании противотуберкулёзных мероприятий в Российской Федерации. Эпидемическая ситуация по туберкулёзу в Российской […]