Оглавление:

Оформление залога на землю

Субсидирование % ставки будет до 01.01.2017 года.
Постановление Правительства РФ от 29.02.2016 N 150.

Уровень инфляции:
2016 г. — 5,38%
2016 г. — 2,52%

Прожиточный минимум: 9786 руб.

МРОТ составляет 8700 рублей.

Процедура оформления залога

Процедура оформления залога

Автор: Хагажеева Радима, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт»

В данной статье рассматриваются особенности процедуры оформления в залог таких видов имущества как недвижимость и транспортные средства.

После согласования кредита в банке под залог недвижимости одновременно с кредитной документацией оформляется договор залога. Предметом договора залога может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением: имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом, а также ценные бумаги (ст.336 ГК). Предметы залога должны находиться в полном хозяйственном ведении заемщика, должны иметь денежную оценку и быть ликвидны.

Внимание!
Изменение состава залога после решения кредитного комитета запрещено. При изменении состава залога в период кредитования составляется дополнительное соглашение, в котором определяются новое заложенное имущество и адрес его хранения, и только с согласия банка.

Договор залога составляется банком в четырех экземплярах, один из которых передается нотариусу, второй залогодателю, третий банку, четвертый в регистрирующие органы.

Договор залога в любом случае должен содержать следующие пункты:

  1. описание предмета залога;
  2. оценку предмета залога;
  3. размер и срок исполнения обязательств;
  4. сведения о залогодателе и залогодержателе;
  5. возможность использования объектов залога.

Право залога возникает после передачи имущества залогодержателю или после регистрации договора. Прекращение залога наступает в момент окончания обеспеченного залогом обязательства или в случае нарушения залогодержателем условий по сохранению предмета залога.

Оформление залога недвижимого имущества

1. Согласно пунктам 2, 4 ст. 339 ГК, договоры залога в обязательном порядке должны составляться в письменной форме; несоблюдение данного пункта может повлечь недействительность договора о залоге.

2. Кроме письменной формы, договор на кредит под залог квартиры должны быть нотариально удостоверены.

Документы, которые необходимы нотариусу для оформления договора:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и/или землю;
  • Свидетельства о государственной регистрации права и кадастровые паспорта;
  • Выписки из ЕГРП на каждый объект недвижимости не позднее 30 дней выпуска;
  • Отчет об оценке объектов недвижимости;
  • Копия кредитного договора;
  • Правоустанавливающие документы по залогодателю.

Внимание!
Обращаем Ваше внимание, что при оформлении в залог недвижимого имущества, находящегося на арендованной земле, необходимо составить нотариально удостоверенный договор залога прав аренды на земельный участок.

Пример на практике: объектом залога недвижимого имущества рассматривался находящийся в собственности газопровод высокого давления, располагающийся под арендованной землей сельскохозяйственного назначения, и газораспределительная станция, находящаяся в собственности юридического лица и располагающаяся на собственном земельном участке. Вопрос возник с газопроводом высокого давления — нужно ли делать залог прав аренды на земельный участок муниципального образования? Ответ на данный вопрос неоднозначный, однако, регистрирующий орган ФРС заверил, что газопровод высокого давления располагается под землей и не имеет никакой связи с земельным участком, поэтому заключать договор залога прав аренды не нужно.

3. После составления договора залога необходима регистрация недвижимости в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Кроме того, следует обратить внимание на совпадение присвоенного государственного учетного номера (кадастровый, инвентарный или условный номер) прописанного в свидетельстве на собственность здания или земельного участка и в кадастровом паспорте на объект. В случае если данные номера различаются по причине внесения изменений, следует определить, какие сведения являются ошибочными. Это можно сделать, написав в свободной форме заявление в территориальный орган земельных ресурсов с просьбой предоставить информацию о присвоенном кадастровом номере.

Если неверные сведения отображены в свидетельстве, то необходимо обратиться в ФРС с точным кадастровым номером здания или земельного участка с требованием внесения изменений.

Если ошибочные сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка, то поправки вносятся территориальным отделеним ФГУ или Кадастровой палатой.

Если изменению подлежит номер в кадастровом паспорте на жилые или нежилые помещения, то необходимо обратиться в территориальный отдел БТИ.

Порядок регистрации договора ипотеки и залога урегулирован нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Всё оформляемое в залог имущество должно быть застраховано в аккредитованной банком страховой компании.

Оформление залога транспортных средств и самоходной техники

Согласно правилам регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора, в договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества.

Все условия залога, данные о машинах, залогодателе и залогодержателе вносятся в реестр регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора. В книге регистрации транспортных средств проставляется отметка о наличии обременения.

При регистрации залога залогодателю и залогодержателю выдаются свидетельства о регистрации залога машины. Данное свидетельство необходимо передать в банк вместе с оригиналом договора залога и с отметкой органов Гостехнадзора.

www.riskovik.com

Залог земельного участка

Законодательство Российской Федерации предусматривает наличие способов обеспечения обязательств, среди которых указан залог. В отношении объектов недвижимого имущества, к которым относится земельный участок, залог является одним из способов получение денежных средств.

Правовое регулирование залога земельного участка

Регулирование оснований и порядка установления залога участка земли осуществляется в рамках следующих нормативно-правовых актах:

  1. Гражданский кодекс РФ. Глава 23 ГК посвящена описанию способов обеспечения обязательств, среди которых указан и залог недвижимого имущества. Определению общих и частных правил установления залога посвящены статьи 334-356 Гражданского кодекса РФ;
  2. Земельный кодекс РФ. Содержит общие и частные правила совершения сделок с участками земли, устанавливает требование обязательной государственной регистрации обременений на землю, к которым относится и залог;
  3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регламентирует порядок осуществления регистрационных действий при установлении залога на объекты недвижимого имущество, а также порядок снятия залога;
  4. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Определяет общие и частные принципы залога участков земли, особенности ипотеки земельных участков, ограничения на установление залога в отношении отдельных видов земельных участков.

Как обеспечение обязательств залог участка земли может быть установлен в двух случаях:

  1. Получение ипотечного кредита под залог приобретаемого земельного участка;
  2. Получение целевого или нецелевого кредита под залог участка, принадлежащего заемщику на праве собственности.

Оба указанных способа установления залога имеют общий характер – направлены на обеспечение обязательства должника перед кредитором. Однако их юридическое значение имеет отличие в части момента возникновения залога (до приобретения участка земли и на землю, уже принадлежащую должнику).

Регистрация договора залога земельного участка

Законодательство предусматривает требование обязательной государственной регистрации ограничения права собственника в виде залога.

Порядок государственной регистрации залога (ипотеки) и его снятия после погашения денежных обязательств регулируется главой 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Регистрация залога осуществляется органами Росреестра: либо одновременно с регистрацией перехода права собственности на участок земли, либо по отдельному заявлению в случае залога участка, уже принадлежащего должнику на праве собственности.

Сведения об установлении залога подлежат внесению в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2017 года указанные сведения будут вноситься в Единый реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Снятие залога в отношении земельного участка осуществляется после полного удовлетворения денежных требований кредитора, то есть выплаты ипотечного, целевого или нецелевого кредитов в полном объеме. Снятие залога осуществляется органами Росреестра путем внесения соответствующих сведений в ЕГРП (ЕГРН) после совершения регистрационных действий.

Строительство дома под залог земельного участка

Строительство дома подразумевает создание совершенно нового уникального объекта недвижимости. Так как к началу возведения дом не существует в натуре даже как объект незавершенного строительства, он не может выступать предметом сделок, а также не может являться предметом залога.

В этом случае для получения от банка кредитных средств для постройки дома можно предоставить в качестве залога земельный участок, на котором будет строиться объект. Предметом такого кредитного договора будет являться выделение денежных средств целевого назначения (строительство дома), а для одобрения заявки на получения кредита заемщику потребуется предоставить свидетельство о государственной регистрации залога на участок земли в пользу кредитного учреждения.

Главной особенностью таких правоотношений является несовпадение предмета и цели кредитного договора и объекта, выступающего в роли залога. Для оформления залога в такой ситуации требуется, чтобы земельный участок принадлежал заемщику на праве собственности и не имел других обременений (в частности, залога).

В случае неисполнения денежного обязательства по кредитному договору банк может реализовать предмет залога по общим основаниям.

Кредит на строительство дома под залог участка может быть выдан двумя способами: целевой ипотечный кредит на строительство дома под залог земельного участка и нецелевой кредит под залог участка.

Целевой ипотечный кредит на строительство дома. В этом случае цель выдачи кредита конкретно определена – возведение нового объекта собственником земельного участка.

Предоставление кредита возможно как единой суммой, так и частичными выплатами по окончанию каждого этапа строительства. Большинство банков, помимо установления залога, требуют от заемщика предоставления документов, подтверждающих выполнение работ по строительству с подтверждением их оплаты.

Для одобрения заявки на кредит заемщику потребуется предоставить в банк договор о проведении строительных работ (если строительство осуществляет не сам заемщик) либо смету на проведение работ.

Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает важное исключение из общих правил залога земельных участков. Статья 63 Закона предусматривает возможность оформления залога на земли муниципальной собственности или участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В этом случае требуется строгое соблюдение целевого назначения земли – жилищное строительство, а также целевое назначение кредита, обеспечиваемого залогом – строительство инженерных объектов инфраструктуры, связанных с жилищным строительством.

Кредитование под залог земельного участка

Также под залог участка земли можно получить нецелевой банковский кредит. Главное его отличие от ипотечного кредита – отсутствие в кредитном договоре условия об обязательном направлении кредитных средств на определенную цель.

По сути, данный вид кредита является разновидностью обычного потребительского кредита с установлением обеспечения исполнения обязательства в виде залога. Указание в заявке на получение кредита цели направления средств в некоторых банках может повлиять на размер процентной ставки.

Общий порядок получения нецелевого кредита, установления и снятия залога совпадает с аналогичной процедурой, предусмотренной для ипотечного кредитования. Отличие заключается только в определении цели выдачи кредита, который обеспечивается залогом участка земли.

В 2000 году окончил юридический факультет НИУ «Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

advocate-service.ru

Образец договора залога земельного участка

Договор залога земельного участка — распространенный договор, направленный на обеспечение соблюдения основного обязательства за счет возможности обращения взыскания на землю, принадлежащую залогодателю. В статье приводится образец соглашения о залоге земельного участка, а также раскрываются некоторые особенности его заполнения и исполнения.

Образец договора залога земельного участка.doc

Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец

Отношения, связанные с залогом земли, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон «Об ипотеке»), законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок определяется как часть поверхности земли, которая обладает индивидуализирующими ее чертами и является объектом права собственности и других вещных прав.

ВАЖНО! Часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости.

И даже если кадастровый номер присвоен части земельного участка, то, по мнению судов, госрегистрация прав на указанную часть участка незаконна (постановление президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889). Однако можно предположить смену позиции ВС РФ в связи с изменением п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Залог земельного участка предполагает, что в случае, когда основное обязательство не исполнено залогодателем, залогодержатель может удостоверить свои требования за счет средств от реализации данного земельного участка.

Образец договора залога земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора залога земельного участка.

О регистрации залога недвижимости рассказано в статье Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре. О нюансах обращения взыскания на участок читайте в статье Обращение взыскания на земельный участок.

Требования к договору залога земельного участка

Соглашение об ипотеке земельного участка с учетом требований к договору о залоге недвижимости должно содержать:

  1. Описание земельного участка с указанием права, на основании которого данный участок принадлежит залогодателю. Описание должно быть максимально подробным, с указанием индивидуализирующих признаков объекта (кадастрового номера, реквизитов правоустанавливающих документов, адреса, площади, наличия строений) и приложением к договору выписки из ЕГРН.
  2. Оценку стоимости земельного участка.
  3. Сущность, размер и сроки по основному обязательству (ст. 9 закона «Об ипотеке»).

При этом не все земельные участки могут передаваться в залог. Так, согласно чч. 1, 7 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ земельный участок, который принадлежит застройщику, не может передаваться в залог, если нет согласия дольщиков.

ВАЖНО! Если вещное право залогодателя на земельный участок было основано на договоре аренды, по общему правилу переход указанного земельного участка в собственность залогодателя прекращает отношения залога.

Чтобы этого не произошло, необходимо указать в соглашении о залоге земельного участка, что при переходе участка в собственность лица, передавшего его в залог, залог сохраняется (определение ВС РФ от 01.03.2016 № 307-ЭС15-20199 по делу № А21-6115/2014).

Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств

В законе «Об ипотеке» указывается, что земельный участок как предмет залога может быть приобретен за счет:

  1. Кредита от банка.
  2. Кредита от небанковской кредитной организации.
  3. Заемных средств от другой организации с целевым назначением на приобретение данного участка земли (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

Момент начала залоговых отношений в этом случае совпадает с датой госрегистрации права собственности лица, передавшего участок в залог (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

ВАЖНО! Если за счет кредита было приобретено нежилое здание (например, магазин), то бездействие госорганов, выраженное в неосуществлении регистрации ипотеки участка земли, признается судами законным (постановление ФАС ВВО от 14.11.2007 по делу № А79-9875/2006).

В случаях, когда участок земли приобретается военнослужащим в соответствии с законодательством о накопительно-ипотечной системе за счет средств, предоставленных государством, и средств кредитной организации, участок земли находится в залоге:

  • у кредитной организации;
  • Российской Федерации в лице органа власти, предоставившего заем.

При этом если обязательства по возврату денежных средств военнослужащим не будут исполнены, обращение взыскания на участок земли осуществляется данными субъектами в приведенной последовательности (ч. 3 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

Строительство зданий и сооружений на земельном участке, находящемся в залоге

Залогодатель может возводить объекты недвижимости на земле, переданной им в залог. При этом данные здания и сооружения также будут автоматически находиться в залоге. Вместе с тем участники залоговых отношений могут предусмотреть в соглашении о залоге иной порядок регулирования отношений, связанных с указанным строительством (ч. 1 ст. 65 закона «Об ипотеке»).

При этом суды отказывают в требованиях об обращении взысканий на возведенные на заложенном участке земли здания и сооружения, если нарушение по основному обязательству крайне незначительно и сумма, которую пытается взыскать залогодержатель, явно несоразмерна стоимости возведенного имущества (апелляционное определение Новосибирского облсуда от 11.08.2016 по делу № 33-6080/2016).

Критерии незначительности и несоразмерности установлены в ч. 1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке» и заключаются в следующем:

  • размер взыскиваемого — менее 5% стоимости заложенного имущества;
  • просрочка по основному обязательству — менее 3 месяцев.

Если судом не установлены указанные обстоятельства, принимается решение о реализации имущества, способе такой реализации для погашения задолженности (апелляционное определение Челябинского облсуда от 12.01.2017 по делу № 11-252/2017).

При заполнении предложенного в настоящей статье образца договора залога земельного участка важно удостовериться, что он в итоге отвечает всем обязательным требованиям, закрепленным в ст. 9 закона «Об ипотеке». Если земельный участок находится в аренде у залогодателя, также в интересах залогодержателя закрепить в соглашении, что переход такого участка в собственность лица, передавшего землю в залог, не прекращает залоговых отношений.

Кроме того, важно помнить, что залоговые отношения при приобретении заложенного участка земли за счет заемных денежных средств начинаются с момента госрегистрации собственности на участок земли, а возведенные впоследствии на данном участке здания и сооружения становятся предметом залога. Если подобное автоматическое распространение залоговых отношений на вновь возводимые объекты не входит в намерения сторон, об этом также нужно указать в соглашении между ними.

rusjurist.ru

Оформление залога на землю

Залог земельных участков

Одним из основных залогов является земельный участок (или участки) либо права аренды земельного участка, на котором предполагается реализовывать проект. Одна из задач залоговой службы банка – правильно идентифицировать предмет залога и должным образом описать его в договоре залога. Кроме того, представляется важным установить наличие всех объектов недвижимости, принадлежащих залогодателю, которые будут также использоваться в рамках реализации проекта и подлежат передаче в залог банку.

1. В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В соответствии со ст. 64 упомянутого выше закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Как видно из указанных норм, Закон об ипотеке связывает судьбу объекта недвижимости и земельных участков. При этом существует две модели договоров залога: 1) договор залога, в котором основным (самостоятельным) предметом залога является земельный участок; 2) договор залога, в котором основным предметом залога являются объекты недвижимости, а залог земельного участка оформляется в связи с требованием Закона об ипотеке (ст. 69 Закона об ипотеке).

Можно утверждать, что в отношении инвестиционных проектов в большей степени распространен первый вариант договора, когда основным предметом залога является земельный участок, на котором предполагается реализация проекта[1]. Перед специалистами банка стоит задача выяснить точный перечень объектов недвижимости, находящихся на закладываемом земельном участке и зарегистрированных в ЕГРП, и при этом убедиться, что данный перечень носит исчерпывающий характер. В качестве источников данной информации могут быть использованы (в комплексе):

— отчет об оценке земельного участка / прав аренды земельного участка и объектов недвижимости, подготовленный независимой оценочной компанией; отчет должен содержать подробное описание объекта оценки с указанием всех улучшений земельного участка, а также месторасположение объектов недвижимости (в привязке к земельному участку);

— кадастровый паспорт земельного участка (п. 8 листа КП1[2], лист КП3);

— официальное письмо залогодателя с перечнем находящихся на земельном участке объектов недвижимости;

— непосредственный осмотр земельного участка специалистами банка.

Однако ряд перечисленных документов зачастую не содержит всей необходимой банку информации. Заметим, что на практике весьма редко встречались кадастровые паспорта земельных участков с указанием в них информации об объектах капитального строительства.

2. Нередки случаи, когда залогодатель по каким-либо причинам не вправе передавать в залог права аренды земельного участка. В п. 12 Пленума[м1] ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» установлено, что содержащиеся в законе ограничения или запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.

На практике указанные в предыдущем абзаце положения нередко применяются, когда в залог передается объект, находящийся в особой экономической зоне (ОЭЗ). В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 30.10.2007 № 240-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» резидент ОЭЗ не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Также следует отметить проблематику, связанную с передачей в залог прав аренды частей лесных участков.

Согласно п. 1 ст. 4.1. Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЛК РФ) до 1 января 2017 г. допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета в целях использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений месторождения полезных ископаемых. В соответствии со ст. 5 Закона о введении в действие ЛК РФ арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом РФ, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе отдавать арендные права в залог.

Остается открытым вопрос о распространении указанных выше запретов на случаи, когда информация о таких частях лесных участков внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в качестве обременения лесного участка. В соответствии со ст. 7 и 16, ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) (далее – Закон о кадастре) учет сведений о части объекта недвижимости осуществляется только в целях ограничения (обременения) вещных прав. Изготовление отдельных кадастровых паспортов на части земельного участка не предусмотрено законодательством. Чтобы часть земельного участка выступала самостоятельным объектом недвижимого имущества, необходимо провести межевание земельного участка, выделив соответствующую часть для постановки ее на самостоятельный кадастровый учет.

Распространяется ли указанный выше запрет на распоряжение арендными правами в случае, если находящаяся в аренде часть земельного участка из состава лесного фонда учитывается в разделе КП3 и КП4 кадастрового паспорта лесного участка и при этом не выделена в самостоятельный земельный участок?

На практике договоры ипотеки, содержащие в качестве предмета залога право аренды части лесного участка, проходят государственную регистрацию в органах Росреестра, при этом регистрационная запись об ипотеке вносится в соответствующий раздел ЕГРП, открытый на «главный» земельный участок. Однако в целях минимизации рисков банка при оформлении такого залога рекомендуется прорабатывать с залогодателем вопрос формирования из соответствующей части лесного участка самостоятельного земельного участка с получением кадастрового паспорта. Естественно, в отношении образованного земельного участка залогодателю необходимо будет заключить новый договор аренды, права по которому смогут выступать в качестве предмета залога.

3. При оформлении залога земельного участка требуется также обратить внимание на наличие в кадастровых паспортах информации о таких обременениях, как охранные зоны (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160), а также о пересечении границ земельного участка границами другого земельного участка. При рассмотрении документов на предмет наличия охранных зон нередко банк сталкивается с ситуацией, когда в кадастровом паспорте отсутствуют сведения о частях земельных участков, входящих в охранные зоны, что не позволяет корректно рассчитать влияние данных ограничений на стоимость и ликвидность земельного участка.

В частности, такая ситуация может быть обусловлена тем, что сведения о частях земельного участка, входящего в охранную зону ЛЭП, могут быть предоставлены только собственником ЛЭП, а залогодатель прав аренды земельного участка не может повлиять на исполнение требований законодательства третьими лицами. В указанных случаях наличие таких ограничений явно может послужить основанием для снижения ликвидности предмета залога. Данный фактор необходимо учитывать при формировании технического задания на оценку (при привлечении независимого оценщика), а также при установлении залогового дисконта и определении уровня ликвидности передаваемого в залог имущества. В рамках инвестиционного кредитования обязательство по предоставлению в банк соответствующих документов можно установить в отлагательных условиях предоставления банком денежных средств по кредитной линии.

Следует отметить, что в соответствии с абзацами 2 и 4 п. 1 ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) госрегистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости (ГКН) одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случая, когда право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о государственной регистрации порядке. Указанная норма об исключении зарегистрированных земельных участков из сферы применения оснований для приостановления государственной регистрации прав прекращает действие с 01.01.2018 (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ).

Чтобы предотвратить снижение ликвидности переданных в залог земельных участков (прав аренды) и возможность совершения с такими земельными участками сделок, специалистам банков рекомендуется проанализировать имеющиеся в залоговых досье документы и при необходимости предложить залогодателям устранить пересечение границ земельных участков и внести в ГКН соответствующие сведения до 01.01.2018 (возможно, включив данное обязательство в условия кредитных соглашений и/или договоров залога).

www.bankdelo.ru

Залог под земельный участок: необходимые документы и юридические правила оформления

Право собственности на недвижимость дает человеку возможность не только продавать землю и сдавать ее в аренду, но еще и отдавать ее под залог. Залог под землю помогает получить денежные ссуды, оформить ипотеку или взять кредит. Каким же образом оформляется подобный залог, и какие правила здесь работают?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что такое залог, и правила его оформления

Залог земельного участка — это предоставление кредитору определенных прав по взысканию с принадлежащей должнику собственности в том случае, если правила должностных выплат были нарушены.

По сути, залог земельного участка — это та же ипотека, при которой недвижимость остается в собственности человека, но лишь до тех пор, пока он исправно выплачивает свои долги. В случае, если должник не выплачивает кредитору положенные суммы или проценты, земля может быть отчуждена в пользу последнего.

В качестве кредитора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Для подтверждения прав обоих сторон необходимо заключать грамотно составленный договор о залоговых обязательствах. Только после составления подобного договора, заключенная сделка считается действительной.

Разумеется, у залога под земельный участок есть свои правила и нормы. Итак, при каких же обстоятельствах можно оформить залог под земельный участок?

  1. При оформлении залога имущество остается в собственности, но ограничиваются права распоряжения им.
  2. Если земельный участок оформлен на несколько долевых собственников, залог оформляется лишь в том случае, если получено письменное согласие всех дольщиков.
  3. Не допускается наложение залоговых обязательств на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности.
  4. Если земля находится в пожизненном, наследственном владении, под нее также нельзя взять залог.
  5. В кредитном договоре на землю может указываться конкретная сумма выплат, а также проценты, которые необходимо выплатить за долговые обязательства.

Главное правило оформления залога под землю — это доказательство того, что недвижимость принадлежит именно этому собственнику. Для подтверждения своих прав на землю, человек может предоставить кадастровый паспорт. Оформить залог под земельный участок может не только собственник, но и арендатор недвижимости.

С оформлением залога должен быть согласен не только арендатор, но и арендодатель. Оформление залога в данном случае возможно лишь тогда, когда это не противоречит Федеральному закону.

Статус земельного участка прописывается в кадастровом паспорте. Однако, если земля (даже если она государственная) находится в аренде, залоговые сделки с ней возможны. Так, арендатор может сдать свои арендные права в залог при согласии собственники недвижимости.

Условия и правила оформления кредита

Оформление кредитных обязательств под земельный участок — дело весьма сложное и трудоемкое. Здесь важно собрать весь пакет документов, необходимых для оформления залога, учесть все имеющиеся нюансы. Какие же документы могут понадобится человеку в том случае, если происходит оформление кредита под залог земли?

  1. Кадастровый паспорт с указанием всех сведений о земле.
  2. Все документы, указывающие возможные права третьих лиц на землю
  3. Межевой план участка, где имеется вся информация касательно недвижимой собственности.
  4. Бумаги, подтверждающие рыночную стоимость земли, подписанные профессиональным оценщиком.
  5. Правильно составленный договор о залоге.

Все эти документы должны наглядно подтверждать право собственности заемщика на землю. Ему необходимо предоставить полный спектр информации о земельном участке, а также о количестве собственников, имеющих права на данную недвижимость.

Если недвижимость оформлена на нескольких лиц, требуется специальный документ, письменно подтверждающий их согласие на оформление кредита под залог земельного участка.

Помимо этого необходимо правильно составить договор наложения залоговых обязательств на землю. В таком договоре прописывается информация о владельце недвижимости, о залогодателе, о предмете сделки и стоимости земли. Вся эта информация помогает грамотно оформить сделку, дабы после заключения договора никаких вопросов у обеих сторон не возникало.

В данном договоре обычно прописываются и залоговые обязательства (например, размер выплат и сумма уплачиваемых %).

Используя правильно составленный договор о залоговых обязательствах, обе стороны могут доказать свои права в том случае, если они были нарушены. Также в данном договоре прописывается размер выплат, который не может быть увеличен. Если ли залогодержатель требует увеличения выплачиваемой суммы, владелец земли вправе обратиться в суд.

Еще одна важнейшая бумага — это оценочный лист, рассказывающий об истинной стоимости земли. Оценка производится профессионалом на основе целой группы критериев. О каких же критериях идет речь?

  1. Местоположение участка и его удаленность от города.
  2. Размер участка и плодородность местных земель.
  3. Наличие на участке построек.
  4. Целевое назначение данной земельной собственности.
  5. Наличие коммуникаций на участке (газ, свет, водоснабжение).

Оценка обязательно производится в денежном эквиваленте, и итоговая сумма не должна быть меньше кадастровой цены на землю.

Обычно залогодатель оставляет за собой группу прав на землю. Так, например, он может возводить на данном участке земли сооружения без ведома залогодержателя. В дальнейшем залогодатель может распоряжаться данными постройками по своему усмотрению.

В п.1 ст.64 ФЗ закона «Об ипотеке» прописывается, что человек может передать в залог землю без тех построек, что расположены на ней.

Также собственник может сдать в залог не все постройки, а лишь некоторые из них.

Человек, взявший кредит под земельный участок обязан позаботиться о том, чтобы земля находилась в прежнем состоянии, ее показатели плодородности не изменялись. Если какие-то показатели земельного участка изменятся, залогодержатель вправе потребовать пересмотра оценки недвижимости.

Ипотека и правила заполнения договора на залог

Многие банки предпочитают не выдавать ипотеку под залог земельного участка. Все дело в том, что с данным процессом связаны определенные риски, ведь определить истинную стоимость недвижимости иногда слишком сложно. К тому же, земля может внезапно потерять свою прежнюю ценность.

Именно поэтому банки предпочитают не производить выдачу ипотеки под земельные участки из-за слишком большого процента рисков.

Под землю может быть выдан как целевой, так и нецелевой кредит. Целевое ипотечное кредитование — выдача денежной суммы именно на покупку квартиры или дома, нецелевой вариант подразумевает трату денежных средств на любые цели.

Банки предпочитают выдавать целевой займ под землю, причем на конкретную сумму. Практически всегда земельный участок не может покрыть более 50% от выдаваемой суммы.

Для оформления ипотеки необходимы все те же документы, что и для заключения залогового соглашения. Вот только банки еще требуют сведения, подтверждающие платежеспособность клиента (записи в трудовой книжке, справки 2-НДФЛ). Также банки требуют оригиналы и копии паспортов тех лиц, что принимают участие в данной сделке.

При оформлении кредита или ипотеки под земельный участок в расчет истинной стоимости земли берутся и все сооружения, возведенные собственником. Однако, если в процессе выплаты залоговых обязательств, человек возводит на участке новые постройки, на них кредит и ипотека не распространяются.

Договор на оформление кредита под залог земельной собственности практически всегда имеет один и тот же вид. Если договор заключают между собой физические лица, то в соответствующих полях указываются их ФИО и паспортные данные. Если же договор заключается между юридическими лицами, в документе прописываются сведения о генеральном директоре и полном названии компаний.

В соответствующем договоре указываются права и обязанности залогодержателя и залогодателя. Также в документе прописываются все сведения касательно земли и места расположения участка. В соответствующих полях указывается сумма выплат, срок выдачи кредита или ипотеки, а также правила действия обоих лиц в случае нарушения условий договора.

Данный документ считается действительным лишь в том случае, если он подписан двумя сторонами (как в случае с физическими, так и в случае с юридическими лицами).

Конечно, оформление кредита под залог земельного участка — процесс сложный и трудоемкий. Далеко не все банки сотрудничают с теми клиентами, которые хотят взять определенную сумму под залог земельной недвижимости. И все же, правильно составив договор о совместном сотрудничестве и собрав все необходимые документы, человек сможет оформить залог без посредников и за короткий срок.

lawyer-consult.ru

Это интересно:

  • Разрешение на квадрокоптер Нужно ли разрешение на квадрокоптер с камерой в России? Квадрокоптеры являются видами летательных аппаратов с четырьмя пропеллерами, которые с земли управляются ПДУ (пультом дистанционного управления). У некоторых моделей есть […]
  • Отмена судебного приказа о взыскании задолженности коммунальных услуг Как оспорить судебный приказ о взыскании задолженности по ЖКХ? 25 марта по почте получила копию Судебного решения ,взыскать задолженность по ЖКХ в пользу МУЖРП. В какой срок должна погасить не указано ,а лишь указано ,что заявить […]
  • Приказ на принятие учетной политики Образец приказа о принятии учетной политики на 2016 год Образец приказа о принятии учетной политики организации на 2016 год Приказ № __ от «___»_________________2016 г. о принятии учетной политики на предприятии для целей […]
  • Образец письма возврата обеспечения контракта Юридический портал Советы профессионалов Заявление на возврат суммы обеспечение контракта Возврат суммы обеспечения Контракта 17.8. Расторжение Договора влечет за собой прекращение обязательств Сторон по нему, но не освобождает от […]
  • Полномочия мировых судей в рф Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. N 188-ФЗ "О мировых судьях в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. N 188-ФЗ "О мировых судьях в Российской Федерации" С изменениями и […]
  • Налог на авто по белгородской области Транспортный налог в Белгородской области в 2018-2017 г. Порядок, ставки и сроки уплаты транспортного налога в Белгородской области на 2017-2018 год установлены Законом Белгородской области от 28.11.2002 № 54 «О транспортном […]