Взаимодействие банков и оценщиков. Главные события 2015 года

25 декабря 2015

Взаимодействие банков и оценщиков всегда непростым, в частности из-за индивидуальных требований банков к отчетам об оценке. В 2015 году были сделаны важные шаги по улучшению качества этого взаимодействия: вступил в силу ФСО №9 «Оценка для целей залога», прошла крупная конференция по оценочной деятельности «Новые правила, новая практика», организованная комитетом по оценочной деятельности АРБ и группой компаний SRG, запущен краудсорсинговый проект Сбербанка «Сделаем взаимодействие оценщиков и банков лучше!», а также состоялась конференция «Проблемные активы в залоге: подходы к оценке при продаже», проведенная Подкомитетом по проблемам качества и развития оценочных услуг МТПП. Кроме того, в 2015 году Екатеринбурге открылось представительство Российского аукционного дома.

Принятие ФСО №9 «Оценка для целей залога»

Пожалуй, одно из главных событий уходящего 2015 года в сфере взаимодействия оценщиков и банков — принятие ФСО, регламентирующего оценку для целей залога.

Согласно Федеральному стандарту, для целей залога определяется рыночная стоимость объекта оценки, а инвестиционная и/или ликвидационная стоимости определяются, если такое требование прописано в задании на оценку.

Вопросы у оценочного сообщества возникли по нескольким пунктам Федерального Стандарта. В частности, оценщики обозначили необходимость внести изменения в пункты Стандарта, в которых прописаны требования составления бюджета расходов департамента банка на обращение взыскания, а также определения ликвидности залога.

Оценщик не может заранее определить структуру и размер расходов банка на обращение взыскания на определенные активы (п. 9, 11 ФСО-9), таккак невозможно в момент выдачи кредита определить, когда именно будет обращено взыскание на залог и спрогнозировать форму его продажи. Кроме того, определить ликвидность объекта оценки (п. 8 ФСО-9) оценщику будет очень трудно, учитывая всю сложность получения и идентификации информации, а также тот факт, что оценщик сам не участвует в процессе продажи залогов. Поэтому в данном разделе отчета об оценке должны указываться только существенные факторы, влияющие на ликвидность, и проводиться их анализ, поделилась мнением И.А. Вишневская, партнер Berkshire Advisory Group, член Экспертного совета НП СРО «ДСО», на IV Всероссийском оценочном форуме.

Оценщик может проанализировать существенные факторы, влияющие на ликвидность объекта, но не саму ликвидность (типичный срок экспозиции).

Оценщик не может и не должен прогнозировать расходы банка, которые возникнут в будущем при обращении взыскания на залог.

Что касается практики применения ФСО №9, можно сделать выводы, что благодаря внедрению этого Федерального стандарта взаимодействие банков и оценщиков улучшилось, но все равно осталось множество вопросов. А.Н. Кретов, начальник отдела работы с филиалами Управления по работе с залогами Западно-Уральского банка ПАО Сбербанк, в интервью порталу объяснил, что ФСО №9 упростил взаимодействие банков и оценщиков, однако многие нюансы в Стандарте не прописаны в силу его фундаментальности. Именно поэтому Сбербанк запустил краудсорсинговый проект, направленный на обсуждение узких мест и поиск решений по данным вопросам.

ФСО №9 упростил работу оценщиков с банками, но индивидуальные требования банков к отчетам остались, что вызывает определенные неудобства.

Проект Сбербанка «Сделаем взаимодействие оценщиков и банков лучше!»

В конце ноября Сбербанк запустил на своей площадке федеральный каудсорсинговый проект, направленный на улучшение качества взаимодействия банков и оценщиков. В рамках проекта обсуждаются вопросы взаимодействия, связанные исключительно с оценкой имущества юридических лиц.

На данный момент внесено более 200 предложений от 732 участников проекта. Каждый участник проекта может предложить свою идею или прокомментировать уже предложенную. Из обсуждений проекта на различных форумах можно сделать вывод, что часть оценщиков уже не верит в обсуждения новых проектов, в пример приводят, в частности, публичные обсуждения ФСО, которые не привели к существенным правкам стандартов. Несмотря на определенную долю скептицизма в оценочном сообществе, многие оценщики достаточно активно обсуждают и предлагают идеи по улучшению взаимодействия с банками. Однако банковское сообщество проявляет меньшую инициативу, отметили авторы проекта А.Н. Кретов и Е.В. Щеглов в своем интервью порталу estimatica.info. Результаты проекта будут объявлены уже в начале нового 2016 года.

Оценщики участвуют в проекте намного активнее, чем банки.

VI Международная конференция по оценочной деятельности «Новые правила, новая практика»

Организаторы: комитет по оценочной деятельности Ассоциации российских банков и группа компаний SRG. Конференция состоялась 8-9 октября 2015 г. в Москве, в отеле «HolidayInn Sokolniki».

Анатолий Милюков, исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков, назвал мероприятие крупнейшим в оценочной отрасли страны. В конференции приняли участие не только оценщики, банки и потребители оценочных услуг, но и представители государственных органов. Более 200 участников обсудили главные изменения в оценочной деятельности и перспективы развития российского рынка оценки, обменялись практическими советами.

Активно обсуждался вопрос применения электронного стандарта отчета об оценке, возможность внедрения которого вызывает большие опасения у оценочного сообщества.

«Представители трех крупнейших банков — Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк – оказались практически единодушны во мнении, что переход на электронный стандарт отчета – это решенный вопрос, который будет реализован в ближайшие год-два», — поделился мнением Максим Русаков, партнер группы компаний SRG.


Конференция и семинар-тренинг на тему: «Проблемные активы в залоге: подходы к оценке при продаже»

Мероприятие провел Комитет Московской Торгово-Промышленной Палаты по проблемам качества и развития деловых услуг в лице Подкомитета по проблемам качества и развития оценочных услуг 28-29 мая 2015 года.

Первая дискуссионная площадка была посвящена регулированию оценочной длительности и практике применения регуляторных норм на примере взаимодействия оценщиков, экспертов и банков с государством и муниципалитетами по вопросам пересмотра кадастровой стоимости земельных участков, а также ОКС. Во второй части обсуждались практические вопросы работы с проблемными активами на разных стадиях и степени их проблемности.

Российский аукционный дом появился на Урале

В конце марта 2015 года в Уральском регионе начало работу представительство ОАО «Российский аукционный дом» («РАД»). Российский аукционный дом представляет собой аукционную площадку, которая функционирует на всероссийском уровне. Российский аукционный дом был создан в 2010 году по инициативе Правительства РФ на основании распоряжения от 19.08.2009 № 1186-р для внедрения института публичных продаж. После создания центрального офиса в Санкт-Петербурге шло постепенное увеличение количества филиалов и представительств Российского аукционного дома в Москве и крупнейших городах регионов.

Банкам эта площадка интересна, в первую очередь, как средство реализации залогов по невыплаченным кредитам.

«Если клиент переходит в категорию проблемных, и после всех процедур внесудебного урегулирования и переговоров Банк понимает, что вернуть предоставленный проблемному заемщику кредит не получается никакими иными методами, кроме как путем обращения взыскания на объект залога, то до продажи объекта залога следует длительная процедура обращения взыскания (обычно через суд и с обязательной рыночной оценкой). Только после этого Банк будет этот актив продавать.

О форме продажи – заниматься сделкой самостоятельно или через аукционный дом, принимает решение Банк. Поскольку деятельность по продаже имущества не профильная для сотрудников банка, наиболее эффективно организовать процесс продажи через специализированные аукционные дома и площадки. В данном случае Российский аукционный дом — наиболее известная и активная организация, которая занимается организацией торгов имущества Банков, имущества по процедурам банкротства, военного и прочего имущества», — объяснила Ирина Вишневская, генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп».

Пресс-секретарь ВТБ24 (ПАО) Андрей Бочаров отметил, что Банк может выбрать любую площадку для проведения электронных торгов по залоговому имуществу.

«Выбор площадки не подпадает под действие каких-либо законов, в том числе о закупках. Теоретически, банк может экспонировать имущество и на площадке РАД. Решением правления, электронные торги по залоговому имуществу ВТБ24 пройдут на площадке АО «Единая электронная торговая площадка» (АО «ЕЭТП»)».

Реализовать активы компании, потерпевшей банкротство, в соответствии с законодательством можно только через торги посредством электронного аукциона по продаже активов. Кроме того, форма аукциона часто используется при приватизации государственного и муниципального имущества, а также имущества субъектов федерации. Прочитать подробнее о Российском аукционном доме и о том, как можно продать свои активы через аукцион, можно в интервью руководителя представительства «РАД» в Уральском регионе Александра Казимирского.

Анализ реестра объектов в разделе «залоговое имущество» на площадке Российского аукционного дома показал, что из организаторов торгов эту электронную площадку наиболее активно использует ГК АСВ — Агентство по страхованию вкладов (5972 лота). ГК АСВ выполняет функции конкурсного управляющего несостоятельных банков. На втором месте по количеству лотов в разделе «залоговое имущество» находятся банки (1722 лота). На третьем — Агентство финансирования жилищного строительства (968 лота). Среди банков наиболее активно использует площадку Сбербанк (1561 лот). Среди других банков ВТБ24, Московский Индустриальный банк, МДМ Банк, НБД-Банк, УБРиР, Северная Венеция, Ханты-Мансийский банк, Банк Возрождение и другие. От них выставлен 161 лот.


Статью подготовила Наталья Ничкова.

www.estimatica.info

Оценка имущества для залога

ООО «АДН Консалт — Международный цент оценки и финансовых консультаций»

является аккредитованной оценочной компанией для ипотечных программ и оценки залогов в крупнейших банках:

СБЕРБАНК РФ, ВТБ 24 и БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ»

генеральный директор компании

ООО «АДН Консалт — Международный центр оценки и финансовых консультаций»,

Особенности оценки для целей кредитования

Для развития бизнеса необходимы инвестиции. Не всегда финансовые вложения возможно сделать из собственных средств, поэтому предприятия прибегают к кредитованию. Одной из составляющих процедуры получения кредита является независимая оценка объектов, предлагаемых в качестве залога. Выдавая кредит предприятию под залог имущества, банк должен оценить предмет залога. Для этого кредитные организации прибегают к услугам независимых специалистов — оценщиков, в обязанности которых входит определение реальной стоимости того или иного объекта.

В результате выдаваемый экспертом отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности

Основные задачи, решаемые с привлечением оценщиков при кредитовании

Особенностью оценки для кредитования является участие в процессе оценки трех сторон:

Банку необходимо знать реальную стоимость предлагаемого в залог имущества и адекватно оценить риски кредитной сделки.

Заемщик хочет получить под свой актив максимальный лимит кредитования.

Миссия оценщика — найти «золотую середину» между потребностями клиента и требованиями банка. Участие независимого оценщика в процессе кредитования призвано защитить коммерческие интересы остальных участников, в том числе сделать более прозрачными условия предоставления таких кредитов.

Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.

Как правило, в отчете для цели залога указывается, примерный срок экспозиции и ликвидационная стоимость объекта оценки. Кроме того, ряд банков просит оценщика включить в отчет такой раздел, как изменение стоимости объектов в течение срока кредитования. Ключевым моментом при оценке какого-либо имущества является анализ наиболее эффективного его использования. Часто при оценке имущества для целей кредитования объекты оцениваются только в текущем пользовании, и подобный анализ не проводится.

Одной из услуг, которые оценочная компания может оказывать банку помимо оценки залогов — это экспертиза отчетов об оценке на предмет соответствия указанной в них величины рыночной стоимости объекта его реальной стоимости на рынке. Если стоимость на взгляд эксперта завышена или занижена, он должен изучить расчеты и разобраться в ситуации.

Например, может быть занижена ставка дисконтирования в расчетах, завышена арендная ставка в доходном подходе, при сравнительном подходе неправильно скорректирована стоимость объектов-аналогов по отношению к оцениваемому объекту, и т.д. В зависимости от качества проверяемого отчета, если возникают сомнения в результате, эксперт может даже провести альтернативный расчет объекта, составить экспертизу на отчет и сделать вывод — не выходят ли действия оценщика за рамки требований оценочного законодательства. Далее пишется резюме по поводу того, насколько верно выполнен отчет и эта экспертиза направляется в кредитный отдел банка.

www.adn-consult.ru

Оценка залога банками

Процесс оценки недвижимости для банков ничем не отличается от стандартной процедуры оценки недвижимости для других нужд. Единственной особенностью оценки для банков является участие третьей стороны: заемщик, банк и оценщик. Участие независимого оценщика призвано защитить коммерческие интересы остальных участников, в том числе сделать сотрудничество с банком более прозрачным.

Для получения подробной информации свяжитесь с нашим специалистом по телефону или воспользуйтесь формой обратной связи.

В основном оценка недвижимости для банка необходима для получения кредита под залог недвижимого имущества. Залогом при получении кредита может быть квартира, доля в квартире, дом, земельный участок и т. д.

Более подробно ознакомиться с условиями и стоимостью оценки недвижимости Вы можете в следующих разделах:

Появление связки «банк – оценочные компании» говорит о развитии цивилизованных экономических и финансовых отношений в нашей стране, ведь в западных странах с высоким уровнем экономики по схеме «банк – оценочные компании» работают все кредитные организации. Только такая оценка квартиры для залога решает массу проблем и снимает массу противоречий между кредитором и заемщиком.

При осуществлении оценки для банка (на примере, оценки для Сбербанка, так как именно этот банк предлагает весьма выгодные условия ипотечного кредитования) оценщик собирает максимальный объем сведений об оцениваемом объекте. В ходе оценки для Сбербанка он анализирует кропотливо и взвешенно все нюансы имеющегося рынка, рассматривает и предлагает в отчете об оценке недвижимости Сбербанку варианты самой эффективной эксплуатации оцениваемого объекта, лично осматривает квартиру и гарантирует результаты оценки для Сбербанка своей подписью и репутацией профессионала. Оценочные компании Сбербанка (то есть, те, которые аккредитованы сбербанком России для проведения оценки имущества для залога) отличаются высочайшим уровнем профессионализма своих сотрудников, и гарантируют достоверные результаты мероприятий по оценке для обеспечения залога. Но по сути, оценка для Сбербанка не отличается от оценки объекта недвижимости для других банков. Отчет должен оформляться в соответствии с требованиями закона.

Напоследок отметим, что «честный» кредит под залог (в частности, кредит под залог недвижимости) без независимой оценки квартиры для залога получить практически невозможно, поэтому, если вам нужна квалифицированная оценка для банка (оценка квартиры для ипотеки, например), никогда не стоит экономить на услугах независимого оценщика.

www.top-ocenka.com

Оценка залога, оценка стоимости залогового имущества

Для того чтобы привлечь кредит на инвестиции в развитие бизнеса или приобретение какого-либо имущества, либо обеспечить банковскую гарантию, необходимо пройти процедуру оценки залога. Залог необходим для подтверждения состоятельности клиента и выступает в роли гаранта, в случае если клиент по тем или иным причинам не сможет выплачивать необходимую ставку по кредиту. В качестве залога могут рассматриваться абсолютно разные виды имущества, но чаще всего в данной роли выступают объекты недвижимости. Существуют и исключения. Например, часто в качестве залога не принимаются здания, непригодные для использования, либо объекты незавершенного строительства, а также любые предметы личного пользования, потерявшие ценность или способные ее потерять в процессе погашения кредита.

Оценочная компания Swiss Appraisal имеет постоянную аккредитацию в банках

Сам процесс оценки залогового имущества лучше проводить после выбора банка, в котором планируется получение кредита или банковской гарантии, и завершения первичных согласований. Это связано с тем, что у каждого банка своя кредитная политика и отказ в выдаче кредита может произойти еще на самой первой стадии. К тому же проверка документации и различные согласования для определения платежеспособности по кредиту могут длиться достаточно продолжительное время, и банк может признать проведенную оценку устаревшей. Сумма выдаваемого кредита формируется на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком по всем стандартам, а так же в соответствии с индивидуальными требованиями выбранного банка. Однако стоит понимать, что сумма кредита будет, несомненно, ниже, чем рыночная стоимость, определенная в процессе оценки залога. Банк предусматривает возможность невозврата средств по кредиту, а значит, возникнет необходимость реализации залогового имущества.

Стоит отдельно обратить внимание на то, что банки и кредитные учреждения принимают отчеты об оценке залогового имущества далеко не всех оценочных компаний. Это связано с тем, что к отчетам об оценке для кредитования обычно предъявляются повышенные требования. Компания Swiss Appraisal имеет большой опыт успешного сотрудничества с ведущими локальными и иностранными кредитными организациями и банками.

Оценочная компания Swiss Appraisal в первую очередь ориентирована на проведение оценки рыночной стоимости залога при получении кредита малым, средним и крупным бизнесом. Мы руководствуемся принципом индивидуального подхода в работе с нашими клиентами для каждого отдельного случая.

Отчеты об оценке Swiss Appraisal принимаются ведущими локальными и иностранными банками и инвесторами. Случаи, когда проводится оценка:

  • Кредитование
  • Получение банковской гарантии
  • Ипотека коммерческой недвижимости
  • Привлечение долгосрочного и краткосрочного финансирования
  • Финансирование проектов
  • Финансирование экспорта, импорта и внутренней торговли
  • Инвестиционный договор

Какие объекты оценивает Swiss Appraisal:

www.swissap.ru

Оценка для целей залога в банк

В банковской практике залог является самым распространенным и эффективным видом обеспечения выданных кредитных или заемных средств. Оценка для целей залога направлена на установление наиболее достоверного и адекватного соотношения между фактической ценой залогового имущества и размером кредита. Проводимые для банковских структур оценочные мероприятия имеют свои особенности. Экспертное оценочное заключение – отчет оценки для целей залога, предотвращает возникновение всяческих разногласий, которые могут возникнуть между сторонами во время заключения и действия договора по кредитованию имущества.

В качестве залогового предмета оценки эксперты-оценщики оценивают:
Разнообразные объекты недвижимости: дома, квартиры, загородные коттеджи, которые обязательно имеют оформленные документы
Транспортные средства: автомобили, специальную технику и т.д.
Ценные бумаги и другие виды нематериальных активов
Технологическое оборудование, специализированную технику и производственные линии
Товары в обороте, которые имеют длительный срок службы.

Профессиональная оценка для целей залога отличается от стандартных оценочных процессов тем, что в ней принимают участие одновременно три стороны: банковская организация, заемщики эксперт-оценщик. Основная цель любого независимого оценщика–защита интересов всех участников кредитной сделки, включая обеспечение максимальной прозрачности при выдаче кредитов.

Помощь профессионалов

Эксперты компании «Legal Prime» оказывают квалифицированные услуги оценки целей залога в банк, используя современные методики и подходы, позволяющие произвести максимально корректный расчет. Какую бы цель вы ни преследовали, мы поможем оперативно произвести требуемую процедуру и предоставим вам детальный отчет о проделанной работе точно в срок.

legal-prime.com

Это интересно:

  • Штрафы за резину зимой 2014 Штраф за зимние шины летом в 2018 году В соответствии с Решением Комиссии Таможенного союза от 9 декабря 2011 г. N 877 с 1 января 2015 года вступил в силу технический регламент Таможенного союза «О безопасности колесных транспортных […]
  • Как начисляется налог на имущество физических лиц за 2014 год Новые правила налога на имущество физических лиц Пожалуй, одно из самых громких изменений, внесенных в НК РФ в последнее время, – это введение главы 32 "Налог на имущество физических лиц" (Федеральный закон от 4 октября 2014 г. № […]
  • Как рассчитать налоги с зарплаты в 2014 году Расчет подоходного налога с зарплаты Непосредственное влияние на доходы граждан оказывает подоходный налог с заработной платы. Именно поэтому каждого трудоустроенного гражданина интересует вопрос о том, как рассчитать подоходный […]
  • Приказ по окончании специальной оценки труда Образец приказа о завершении специальной оценки условий труда в организации. Автор: Irena. 05 Июль 2015 в 16:17 ОБРАЗЕЦ Наименование организации ПРИКАЗ №_____ от «____»__________20____г. О завершении проведения специальной оценки […]
  • Заявление на устройство в садик Правила оформления заявления на постановку ребенка в очередь в детский сад Каждая молодая семья рано или поздно начинает задаваться вопросом – как правильно написать заявление на постановку в очередь ребенка в детский сад? Какие […]
  • Налоги риэлтора Об отчетности риэлтора - индивидуального предпринимателя. Отчетность индивидуальных предпринимателей. Как отчитываться индивидуальным предпринимателям. Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail! Понравился […]