Нужно ли платить налог за сдачу в наем (сроком до года) комнаты в коммунальной квартире физическому лицу? Если да, то в каком размере?

Нужно ли зарегистрировать договор найма жилого помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации нет обязанности по регистрации договора найма жилого помещения (ограничения (обременения) права собственности на основании договора найма).

Доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации договор найма заключается на срок менее года, следовательно, обязанности по регистрации договора найма (обременения права собственности на жилое помещение на основании договора найма) не возникает.

Для целей Налогового кодекса РФ в целом понятие «доход» определено нормой п. 1 ст. 41 НК РФ как экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии нормами главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ (ст.ст. 207-233 НК РФ).

Для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, объектом обложения НДФЛ признается доход, полученный как от источников в Российской Федерации, так и от источников за пределами РФ (п. 1 ст. 209 НК РФ).

Подпунктом 4 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, однозначно отнесены для целей главы 23 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации.

Как указано в п. 1 ст. 210 НК РФ, при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло (а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплату НДФЛ производят физические лица исходя из сумм вознаграждений, полученных в том числе от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Согласно п. 1 ст. 229 НК РФ налогоплательщики, указанные, в частности, в п. 1 ст. 228 НК РФ, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (смотрите также письмо Минфина России от 15.03.2017 N 03-04-05/15280).

Как указано в п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая ставка устанавливается в размере 13%, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Иного в отношении доходов от сдачи в аренду (или по договору найма) недвижимого имущества (жилья) ст. 224 НК РФ не предусматривает.

Таким образом, доходы от сдачи в аренду жилья (вне зависимости от его площади и проч.) подлежат обложению НДФЛ по налоговой ставке 13%.

Рекомендуем ознакомиться с материалом:

— Энциклопедия решений. НДФЛ с доходов физических лиц от сдачи имущества в аренду.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

www.bashinform.ru

Налоги на аренду

Не скажешь сам, расскажут соседи

Не смотря на то, что наша страна усиленно стремится к интеграции в мировую экономику, у нас до сих пор существуют вещи, которые непонятны международной общественности. К примеру, нежелание россиян платить налоги. Если во всех цивилизованных странах необходимость отдавать часть заработанных средств государству впитывается с молоком матери, то у нас наоборот, каждый считает своим долгом скрыть от фискальных органов свой реальный доход, а налоги платить с мизерной «белой» зарплаты. Точно такая же ситуация происходит и на рынке аренды жилой недвижимости. Объем рынка только элитных квартир, по разным оценкам, составляет $10-20 млн. Что касается дешевых квартир, то оценить его практически невозможно. Хотя бы потому, что львиная доля объектов сдается частниками напрямую, либо через небольшие агентства недвижимости. То, что ФНС рано или поздно заинтересуется этим рынком, было легко прогнозируемо. Но все же заявления главного налоговика станы Михаила Мокрецова повергли рынок в легкую панику. На одной из пресс-конференций глава ФНС призвал граждан «стучать» на своих соседей, сдающих квартиры в аренду. «Мы очень рассчитываем на поддержку сознательных граждан, которые наблюдают за своими соседями, которые сдают квартиры», — сказал он. Кроме того, у налоговых инспекторов есть и другие возможности по выявлению недобросовестных арендодателей. Они могут воспользоваться и базой данных Росрегистрации, в случае если заключен и зарегистрирован долгосрочный договор, и получать информацию от участковых. Впрочем, все эти методы не новы, но сам факт того, что ФНС всерьез заявила о намерениях вывести арендный рынок из тени, взбудоражил общественность. Аналитики рынка сразу же заговорили о том, рынок постепенно начнет выходить из тени, это неизбежно, но все затраты по уплате налогов лягут на плечи арендаторов. «Вероятность, что эта инициатива повлияет на рост стоимости найма, есть. Вариантов два: люди как не платили налоги, так и не будут их платить, либо будут перекладывать налоговое бремя на нанимателя – в этом случае стоимость квартиры может вырасти примерно на 15%. Это позволит получать необходимую сумму с учетом уплаты 13% налога», — говорит заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Преступление и наказание

Как бы ни парадоксально это звучало, в нашей стране далеко не все знают о том, что с дохода, получаемого за счет сдачи в наем жилых помещений нужно платить налог. Уровень правовой осведомленности населения в России очень низок, это показывают результаты многих опросов. Собственники порой искренне уверены, что с дохода от аренды они не обязаны платить налоги, т.к. уже платят НДФЛ с зарплаты, платят коммунальные платежи и так далее. Но все же, незнание закона не освобождает от ответственности. Каждый арендодатель должен понимать, что в соответствии со статьями 208.1.4 и 209.1 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения НДФЛ. Размер налога на доходы физических лиц, согласно статье 210.1 НК РФ составляет 13%. Налогоплательщики, получившие доход в виде вознаграждений от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров аренды имущества или договоров найма жилого помещения, самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ, подлежащие уплате. Кроме того, они обязаны представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Кроме того, для тех, кто все-таки не пожелает платить налоги добровольно, предусмотрено довольно жесткое наказание. Несколько лет назад Верховный суд России издал постановление «О судебной практике по делам о незаконном получении и легализации (отмывании) денежных средств», где, в частности, были упомянуты и арендодатели квартир. Высшая судебная инстанция установила, что гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя и сдавший в аренду квартиру, не является преступником. Но вот если он не платит налогов с полученных доходов — подлежит уголовному преследованию. Причем сразу по двум статьям Уголовного кодекса – «Мошенничество» и «Отмывание доходов». Наказание по таким обвинениям могут быть весьма суровы: от штрафа в размере 100-500 тыс. рублей до трех лет содержания под стражей.

Крупные компании, предоставляющие услуги по сдаче в аренду квартир уверяют, что всегда информируют своих клиентов о необходимости платить налоги, утверждает руководитель отдела аренды элитной недвижимости компании Knight Frank Виталий Курапов. «Людям надо заранее объяснять, что иначе нельзя. Знаю, что есть агенты, которые говорят – «не платите, всё равно никто не проверяет». Правильный подход – когда приходит консультант по недвижимости и объясняет, что надо собрать такой-то набор документов, оформить такие-то доверенности и быть готовым платить такие-то налоги. Иначе – нельзя. Так делают консультанты крупных компаний, которые давно существуют на рынке, которые дорожат своей репутацией профессионалов», — говорит он.

Привычка не платить

Но все же тех, кто уклоняется от уплаты налогов по незнанию не так много. Большинство делает это сознательно, не страшась сурового наказания. Существует даже ряд полулегальных способов сдавать жилье в наем в обход фискальных органов. Первый, самый простой и распространенный, — дать арендатору указание не открывать дверь незнакомым людям. Формула «хозяина нет, когда придет – не знаю» работает довольно хорошо. Для того чтобы предъявить налоговые претензии, нужно установить законного владельца недвижимости. Если его нет на месте, необходимо подавать в розыск, а правоохранительным органам заниматься, этим, как правило, очень не хочется. Второй способ также не нов. Арендодатель может представиться участковому дальним родственником или другом владельца жилплощади, временно проживающим на территории. Доказать факт проживания за вознаграждение практически нереально. Но тут есть один подводный камень. Даже если предположить, что посторонний живет бесплатно, тогда он фактически получает доход, не уплачивая арендную плату. С этой выгоды, по-хорошему, гражданин также должен заплатить налог. В этом случае налоговики вправе обратиться в суд с целью доказать получение дохода, а дальше уже арендатор и арендодатель будут сами разбираться, кто из них должен уплатить налог. Еще одна лазейка кроется в несовершенстве законодательства. Согласно Налоговому кодексу, декларацию о доходах гражданин должен подавать за прошлый год – и делать это не позднее 30 апреля текущего года. То есть арендодатель может с чистой совестью показать проверяющим органам договор аренды, заключенный, скажем, 1 мая, и пообещать заплатить налог в следующем году. Ну и, конечно же, излюбленный способ всех арендодателей: платить налог, но только частично. Для этого в договоре аренды указывается арендная ставка гораздо ниже фактической, с нее и платится налог. Перечислять можно до бесконечности, в России испокон веков принято обходить закон и способы того, как это сделать появляются постоянно. Тут хотелось бы оговориться. Перечисляя все эти методы уклонения от уплаты налогов, мы ни коим образом не призываем граждан нарушать закон. Более того, мы даже можем предложить абсолютно легальный способ не платить налог с дохода физических лиц. Нет, платить все равно придется, но не 13 процентов, а всего 6. Для этого необходимо всего лишь зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ), работающего по упрощенной системе налогообложения.

Вперед к светлому будущему

И все же, не смотря на призывы ФНС, жесткие карательные меры, того момента, когда налоги будут платить все, нам придется ждать еще очень долго. Подтверждают этот факт и данные статистики. Согласно отчету Федеральной налоговой службы за первые семь месяцев 2007 года, сотрудники ведомства собрали более 258 тыс. сведений о фактах незаконной аренды квартир. К слову сказать, эта цифра в 1,8 раза превышает подобный показатель 2006 года. Но и определенные успехи все же имеются. За счет уплаты налога на доходы граждан, сдающих в наем жилье, федеральный бюджет пополнился на 2,4 млрд. рублей 7 месяцев, что в 2,7 раза сумму поступлений за весь прошлый год. Тогда за 12 месяцев было собрано 875 млн. рублей. По мнению многих игроков рынка, проблема неуплаты налогов все же решаема, но для того, чтобы граждане поняли, что платить налоги необходимо, понимали это на уровне ощущений, должно пройти, по крайней мере, 10 лет. «Теоретически, налоговые органы смогут добиться того, чтобы налоги платили все, дойти до «победного конца». Это можно сделать за счет установления тотального контроля над владельцами и арендаторами, но этот способ очень дорог и слишком крупномасштабен. Наиболее приемлемый вариант – это эволюционный путь, повсеместная пропаганда и последующий рост налоговой культуры», — говорит ведущий аналитик Агентства недвижимости DOKI Александр Скобелев. В цивилизованных странах все уже давно поняли, что от уплаты налогов физическими лицами растет благосостояние государства. Граждане нашей страны пока научились только жаловаться на плохие условия жизни, ничего не делая для их улучшения.

www.rentalhome.ru

10 подводных камней при заключении договора аренды коммерческой недвижимости

Для каждой из сторон есть свои подводные камни. Здесь мы рассмотрим те, которые встречаются на пути арендатора. Раз мы говорим о камнях, то и сформулированы они в негативном ключе либо в виде вопросов. Статья, скорее не для юристов, а для тех, кто время от времени сталкивается с арендой. Впрочем, и юристам некоторые моменты могут пригодиться.

1. Мысль о том, что при существенном изменении курса договор аренды в иностранной валюте можно расторгнуть.

Вопрос, конечно же, коммерческий. Большинство офисов или других помещений в зданиях класса А, а также частично класса Б, сдавались именно на таких условиях. В связи с увеличением свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости ситуация стала меняться. Привязка арендной платы к рублю или установление верхней и нижней границ курса в договоре сегодня уже не является исключением из правил.

Установление арендной платы в иностранной валюте само по себе не является подводным камнем. Подводным камнем является непонимание между менеджментом и юристами арендатора. Складывается впечатление, что менеджер, согласовавший договор в валюте, уверен, что юристы всегда найдут способ выйти из этого договора в неблагоприятной ситуации. Именно такое мышление является подводным камнем.

Как правило, если первоначальное соглашение о намерениях не содержит способов досрочного выхода из договора, то и в сам договор юристы арендодателя не позволят «протолкнуть» возможность такого выхода.

Важно понимать, что существенное изменение курса валют не является основанием для изменения или расторжения договора по закону (так, по крайней мере, это трактуется судебной практикой). Поэтому необходимо, чтобы в тексте договора такая возможность была прописана прямым текстом. Я лично не встречал договоров, где арендодатель позволил бы включить такой пункт. Скорее, наоборот. Арендодатель часто подчеркивает в договоре невозможность такого выхода.

Поэтому, даже если арендатор освободит помещения в одностороннем порядке, потеряет обеспечительный депозит, то, вероятнее всего, счета по оплате арендной платы будут приходить ему до конца срока аренды. А если такой договор еще и обеспечен гарантией материнской компании, то проблема очевидна.

Расторгнуть или изменить такой договор — задача архисложная. Юристы сразу вспоминают про необходимые одобрения, про полномочия подписантов, про необходимость капитального ремонта, про несоответствие санитарным требованиям, про неправильную идентификацию помещений в договоре и так далее. Но может оказаться, что все эти направления перекрыты, и тогда на переговорах не остается ничего другого, как опираться на коммерческие аргументы. Например, можно наглядно показать собственнику помещений, что в случае продолжения аренды на прежних условиях ничего кроме банкротства арендатора не последует. Вопрос из юридической плоскости перемещается в коммерческую. Но иногда только это и работает.

2. Нет необходимости беспокоить юриста на стадии заключения соглашения о намерениях. Ведь этот документ не имеет юридической силы.

Соглашение о намерениях часто называют на английский манер BTS (businesstermsheet) или LOI (letterofintent). Но суть от этого не меняется. Юридических обязательств для сторон такой документ не создает. Его задачей является обозначение основных коммерческих договоренностей о том, что арендуется, по какой ставке и на какой срок.

Если бы этим соглашение о намерениях и ограничивалось, то, наверное, юристы здесь были бы лишними. Но часто в этом документе обсуждаются и другие вопросы, такие как условия использования обеспечительного депозита, порядок и условия выхода из договора, распределение обязанностей по ремонту и т.д. Несмотря на то, что юридических обязательств документ не создает, переломить ситуацию на стадии заключения основного договора очень сложно. Ссылка на то, что этот вопрос уже был согласован ранее, является очень веским аргументом против любой разумной инициативы юриста арендатора по этим вопросам.

Еще один момент — убедитесь, что в тексте соглашения о намерениях есть упоминание о том, что этот документ не создает обязательств для сторон. Это связано с тем, что наше гражданское законодательство, придает больше значения содержанию документа, чем его названию. Может оказаться, что вы подписали юридически обязывающий предварительный договор.

3. В предварительном договоре указано, что основной договор аренды должен быть заключен после того, как арендодатель получит свидетельство о праве собственности (акт ввода в эксплуатацию, любой другой документ) без указания точной даты.

Есть общее правило об определении сроков. Можно указать срок периодом времени от определенной даты, можно точной датой или указанием на событие, которое неизбежно должно произойти.

Получение свидетельства, как, впрочем, и совершение каких-либо других действий арендодателем, неизбежным событием не является. Поэтому завязывать на них сроки нельзя. Такие события могут включаться в предварительный договор как условия, необходимые для заключения основного договора, то есть могут квалифицироваться как «да» или «нет» при ответе на вопрос о заключении основного договора. Но они не могут отвечать на вопрос «когда».

Ответ на вопрос «когда» должен определяться всегда четкой датой или периодом времени. Часто в предварительных договорах это выражается фразой – «но в любом случае не позднее [указывается дата]». Это приемлемо. Если же дата совсем не указана, то необходимо заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного.

Статистки нет, но случаи, когда арендодатель отказывается от невыгодных ему предварительных договоров, мотивируя это истечением годичного срока, периодически встречаются. Такой отказ является вполне законным, если до истечения года ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить договор.

Не знаю, правильно ли говорить о камне обоюдоострый, но ситуация с этим камнем именно такая. Арендатор может использовать этот подводный камень и в своих интересах. Все зависит от ситуации. Но не лучше ли этот подводный камень убрать сразу, еще при заключении договора?

4. Несколько краткосрочных договоров вполне могут заменить собой долгосрочный?

Сказать какой договор лучше, краткосрочный или долгосрочный, нельзя. Иногда долгосрочный договор, заключенный в нижней точке кризиса, позволяет арендатору существенно экономить на аренде. И, наоборот, долгосрочный договор, заключенный на пике, становится головной болью арендатора в последующем. Поэтому подводные камни мы будем искать не в типе договора, а в гибридных ситуациях, когда на основании краткосрочного договора стороны пытаются выстроить долгосрочные отношения.

Ситуация не редкая, с учетом того, что долгосрочный договор подлежит государственной регистрации. Не всегда стороны хотят заниматься такой регистрацией. Иногда для нее созданы не все условия. Поэтому прибегают к продляемому краткосрочному договору.

Для удобства бухгалтерского учета краткосрочный договор заключается на 11 месяцев. Можно заключить и на 364 дня, но тогда последний месяц не досчитается одного дня, что влечет перерасчет.

Не редкость, когда в краткосрочном договоре предусматривают автоматическое продление на новый аналогичный срок. Встречаются случаи, когда вместо автоматического продления, устанавливается обязанность заключить новый краткосрочный договор.

Автоматическое продление работает не так, как многие себе представляют. Некоторые ошибочно предполагают, что автоматическое продление (или даже просто продление по дополнительному соглашению) не допускается, потому что в сумме срок аренды будет превышать один год. Это не так. При продлении срок не суммируется и государственная регистрация не требуется. По этому вопросу можно посмотреть п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Проблема в другом – автоматическое продление не гарантирует того, что при истечении очередного срока одна из сторон не заявит о своем выходе из договора. Если не вдаваться в детали, то общее правило гласит – при автоматическом продлении любая сторона может заявить о выходе из договора при очередном истечении срока.

В ситуации снижения арендных ставок этот подводный камень может быть выгоден арендатору и позволит ему решить проблему с платежами в иностранной валюте. Но при другом раскладе за такой псевдодолгосрочный договор, заключенный сегодня, арендатор может держаться как за лучший бриллиант в своей коллекции. Вопрос – удержит ли?

Как и в любом вопросе, есть много нюансов. Если продление в краткосрочном договоре реализовано через механизм предварительного договора, то есть через обязательство заключить новый краткосрочный договор по статье 429 ГК РФ, то возможность выхода из такого договора далеко не очевидна.

Основной посыл всех обозначенных выше рассуждений в том, что опасно играть в игру «замени долгосрочный договор несколькими краткосрочными», если коммерческие договоренности сторон, направлены на заключение именно долгосрочного контракта. В сегодняшней ситуации арендатор может использовать ситуацию в своем интересе, завтра может все поменяться.

5. Нет места для маневра в долгосрочном договоре.

В долгосрочном договоре всегда необходимо оставлять место для маневра. Даже если выход без причины из такого договора запрещен арендодателем, то есть еще несколько моментов, которые следовало бы обсудить и включить в договор.

Под маневром на случай непредвиденных ситуаций я понимаю возможность сократить или увеличить арендуемые площади, возможность сдать площади в субаренду.

Немного пугающая тенденция появилась в последнее время. Если раньше обсуждали возможность расширения площадей на случай развития бизнеса, то в сегодняшние договоры арендаторы предпочитают включать условие о возможном частичном отказе от площадей.

Решением проблемы излишних площадей в долгосрочной перспективе могла бы стать и субаренда, но, как правило, арендодатель требует согласования любых субаренд с ним. Это понятно, так как, вступая на путь субаренды, вы становитесь конкурентом арендодателя. Более того, с вашей стороны не исключен демпинг, потому как лучше получить хоть что-то, чем ничего. В силу этого вокруг пункта о субаренде в договоре не редко ведутся жаркие споры.

Как минимум, необходимо добиваться возможности без согласования сдавать помещения в субаренду компаниям из своей группы. В отношении посторонних субаренд зачастую приходят к компромиссному варианту о недопустимости немотивированного отказа в согласовании субаренды. Мне как юристу не нравится размытость формулировки, но все же это лучше чем ничего. Если же вам удалось полностью отстоять ваше право на заключение субаренд, то считайте, что место для маневра вы себе обеспечили.

6. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда

Практически в любом проекте договора аренды можно встретить несколько оснований, с которыми арендодатель связывает возможность внесудебного одностороннего расторжения договора. В то же время встречные предложения арендатора о возможности внесудебного расторжения зачастую отвергаются.

Понятно, что юристов арендатора пугает такой подход. Зачастую в рамках переговоров удается перевести все вопросы расторжения на рассмотрение суда. Но если этого не удалось сделать, то, как минимум в договоре должны быть защитные механизмы, позволяющие арендатору обоснованно ответить на соответствующий запрос арендодателя и совершить в разумный срок действия, необходимые для устранения нарушения.

7. Возврат обеспечительного депозита в рублях по курсу…?

Девальвация подняла ряд моментов, которые в обычной ситуации ни у кого вопросов не вызывали. Среди них вопросы возврата гарантийного депозита. Правильно ли будет затребовать этот депозит обратно по сегодняшнему курсу при расторжении договора аренды, заключенного в иностранной валюте?

Ответ на этот вопрос необходимо искать в тексте самого договора. Как правило, воля сторон при заключении договора не направлена на получение арендатором каких-либо дополнительных выгод от хранения депозита арендодателем. На депозит не начисляются проценты, под него не отрывается валютный вклад или другой механизм, позволяющий зарабатывать на изменении курса. Это, как правило, находит отражение в тексте контракта, и депозит возвращается в той же сумме, в которой был перечислен.

Тем не менее, неопределенность формулировок договора аренды иногда позволяет арендаторам спорить с арендодателем относительно суммы возвращаемого депозита в рублях. Тем более судебная практика по этому вопросу противоречива, и есть примеры, когда суды занимают сторону арендатора.

Стоит ли ввязываться в судебный спор по этому вопросу — решать, конечно же, арендатору. Каждый договор индивидуален. Но, как и у любой медали, здесь есть две стороны. Перечислив депозит на пике курсовой разницы, арендатор рискует тем, что руководствуясь точно такой же логикой, он получит к возврату сумму меньшую, чем он перечислил в рублях. За примером отката курса далеко ходить не надо.

Поэтому основная рекомендация для арендатора – как можно более детально договариваться о порядке возврата суммы обеспечительного депозита еще на берегу при обсуждении условий договора, а лучше даже при обсуждении соглашения о намерениях, не заставляя суд трактовать условия договора за вас. Эта рекомендация применима и для арендодателя. Для последнего она даже более актуальна.

8. Две аренды на один объект – чьи же тапки?

Ситуация на самом деле нераспространенная, но интересная. Учитывая, что предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, арендатор, как минимум, должен представлять себе последствия таких недобросовестных действий арендодателя.

Для не юриста вывод звучит немного парадоксально, но оба договора, независимо от того когда они были заключены будут действительными. Претендовать на аренду сможет тот арендатор, который получил имущество по акту-приема передачи раньше другого, безотносительно к тому, когда был заключен сам договор.

Второму же остается лишь требовать компенсации убытков и выплаты неустойки, если таковая была предусмотрена договором. Но сам договор остается действительным, потому как требовать убытков из недействительного договора нельзя. По этому вопросу можно посмотреть п. 13. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

9. Арендные каникулы – безвозмездное пользование?

Арендаторы любят арендные каникулы. На практике арендные каникулы, то есть период, когда арендатор освобождается от арендной платы, как правило, связан с подготовкой Арендатором помещения к использованию по назначению. Случаи, когда каникулы мотивированы другими причинами, единичны.

При этом, соглашаясь на арендные каникулы, необходимо держать в уме налоговые последствия. Оценить их несложно. Замените слово «аренда» «безвозмездным пользованием», посчитайте с этим учетом налог на прибыль, и вот, вы уже знаете, что с вас могут потребовать налоговики. Конечно, далеко не факт, что потребуют. Но все же.

Аргументы о том, что, по сути это безвозмездным пользованием не является, что вы используете помещение таким образом, что не вы, а вам, скорее, должны доплачивать, звучат убедительно. Можно и в суд, наверное, пойти с такой позицией. Но не хотелось бы.

Возможно, лучше было бы установить небольшую плату за пользование помещением в этот период, снизив немного последующие платежи. Как вариант можно равномерно распределить арендную плату по году с учетом арендных каникул, не нарушая при этом коммерческих договоренностей сторон.

10. «Duediligence» в моем доме попрошу не произносить.

Перевести этот термин можно как должная осмотрительность. В юридическом переводе означает комплексную юридическую проверку.

Нужно ли проявлять должную осмотрительность при заключении договора аренды? Вопрос риторический. Но это не мешает некоторым задавать его уже после того, как договор заключен.

В рамках такой проверки, как минимум, необходимо понять, что за объект вы арендуете, и уполномочен ли тот, с кем вы подписываете договор аренды, подписывать такой документ.

Про объект вам расскажет выписка из специального реестра – ЕГРП. Такую выписку можно получить в открытом доступе через сайт госуслуг или заказать у посредников за символическую по отношению к стоимости аренды плату. Помимо того, кто собственник объекта, в этом документе вы сможете увидеть другие долгосрочные аренды на этот объект, обременения или аресты.

Про собственника вам расскажет похожая выписка из ЕГРЮЛ, если собственник юридическое лицо.

Но, конечно же, это лишь верхушка айсберга. Необходимо смотреть устав, чтобы убедиться, что нет ограничений на распоряжение недвижимым имуществом. Надо оценить крупность сделки (про заинтересованность не говорю). Соответственно, проверить наличие корпоративного одобрения.

Если объект в ипотеке, то попросите согласие залогодержателя, иначе вместе с реализацией заложенного имущества прекратится и ваша аренда. А было бы согласие – такого прекращения не произошло бы даже после продажи с публичных торгов.

С субарендой все более или менее понятно – без анализа основного договора аренды заключать субаренду, как минимум, опрометчиво.

Доверительный управляющий сдает в аренду? Арбитражный управляющий? Закрытый паевой инвестиционный фонд? Задумайтесь, а какими документами подтверждаются их полномочия и как они реализуются.

Вопросов много. При простой проверке руководствуйтесь данными публичных источников и самыми основными учредительными документами. При сложной проверке – приглашайте юристов.

Материал подготовил Максим Мозгов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, старший юрист международной юридической фирмы CMS.

www.cre.ru

Срочный трудовой договор. Налогобложение

Статьи по теме

Иногда компания нуждается в том или ином специалисте на определенное время. В этом случае удобно заключать срочный трудовой договор. Практика показывает, что далеко не все знают, как правильно это сделать и какие особенности налогообложения нужно учесть.

По общему правилу срочный трудовой договор заключается, когда трудовые отношения не могут быть установлены на неопределенный срок ввиду характера предстоящей работы или условий ее выполнения (ст. 58 ТК РФ). Важно помнить, что заключение такого договора, если, конечно, это прямо не оговорено законом, — право, а не обязанность сторон. Инициатива устанавливать в трудовом договоре условия о сроке его действия может исходить и от работодателя, и от работника. Причем в Трудовом кодексе приведен перечень ситуаций, в которых возможно заключение срочного трудового договора по инициативе одной из сторон (ст. 59 ТК РФ).

Перечень предусматривает около 20 случаев, когда условиями трудового соглашения разрешается устанавливать срок его действия, в частности:

  • при замене отсутствующего работника, за которым согласно закону сохраняется место работы;
  • при проведении работ, выходящих за рамки обычной деятельности организации (реконструкция, монтажные, пусконаладочные и другие работы);
  • при выполнении временных (до двух месяцев) или сезонных работ;
  • при заключении договоров с руководителями, заместителями руководителей и главными бухгалтерами организаций;
  • при заключении договоров с совместителями;
  • при заключении договора со студентами, которые обучаются на дневных отделениях вузов.

Срочный трудовой договор также может быть заключен, если в качестве работодателя выступает малое предприятие или физическое лицо. При условии, что численность сотрудников малых предприятий не превышает 35, а в организациях розничной торговли и бытового обслуживания — 20 человек (ст. 59 ТК РФ). Однако еще раз отметим, что в любом случае устанавливать период действия трудового договора разрешено лишь тогда, когда не представляется возможным заключить бессрочный договор. Исключение составляют работодатели — физические лица. Им разрешено заключать срочный трудовой договор по соглашению сторон, что следует из статьи 304 ТК РФ.

Особенности срочного трудового договора

Бытует мнение, что срочный трудовой договор выгоден работодателю, поскольку у сотрудника в этом случае меньше прав. Однако с подобным утверждением можно поспорить. Во-первых, запрещено заключать срочные трудовые договоры с целью лишить работников прав и гарантий, которые им полагаются при подписании бессрочных соглашений (ст. 58 ТК РФ). Таким образом, в срочном контракте обязательно должна быть ссылка на обстоятельство или причину, которые послужили основанием для заключения подобного соглашения. Во-вторых, на работников, с которыми заключен срочный трудовой договор, распространяются практически все права и гарантии, предусмотренные законодательством. Более того, если такой договор не был расторгнут по истечении срока и сотрудник продолжает работу, соглашение считается заключенным на неопределенный срок.

Трудовой кодекс не требует от работника составления или предоставления каких-либо особых документов при заключении срочного договора. Как обычно, ему достаточно подписать соглашение в письменной форме, а работодателю — издать приказ о приеме нового сотрудника. В приказе, как и в договоре, имеет смысл указать, что договор срочный.

Общие правила действуют и при расторжении срочного трудового контракта. При расторжении договора по истечении срока необходимо в письменной форме предупредить работника не менее чем за три дня. Трудовой договор, заключенный на время исполнения обязанностей отсутствующего сотрудника, расторгается с выходом последнего на работу. Об этом говорится в статье 79 ТК РФ.

В то же время не следует забывать, что для отдельных категорий работников трудовое законодательство предусматривает особенности регулирования отношений. Например, срок договора истек в период беременности женщины. Фирма обязана по ее заявлению продлить срок трудового договора до наступления у нее права на отпуск по беременности и родам. Такой порядок предусмотрен статьей 261 ТК РФ.

Применительно к срочным трудовым договорам также можно отметить ситуации, когда Трудовой кодекс предусматривает особый порядок регулирования трудовых отношений:

  • регулирование труда руководителя организации (глава 43);
  • регулирование труда работников, которые заключают договор на срок до двух месяцев (глава 45);
  • регулирование труда работников, занятых на сезонных работах (глава 46);
  • регулирование труда работников, занятых у работодателей — физических лиц (глава 48).

К примеру, при заключении трудового договора на срок менее двух месяцев работнику не может быть установлен испытательный срок. При приеме сотрудника на сезонные работы испытательный срок не может превышать двух недель. Эти особенности необходимо учитывать, принимая решение о заключении срочного трудового договора.

Особенности налогообложения

На первый взгляд, каких-либо особенностей в связи с заключением срочного трудового договора действующее налоговое законодательство не предусматривает. Тем не менее на практике при исчислении налога на доходы физических лиц у бухгалтеров возникают сложности.

При определении величины налога на доходы физических лиц, удерживаемого из дохода работника, следует обратить внимание на применение стандартных налоговых вычетов. Напомним, что стандартный налоговый вычет предоставляется только при наличии письменного заявления работника. Если сотрудник работает на основании срочного трудового договора по совместительству, он может подать заявление на стандартный вычет у любого из работодателей.

Проблемы могут появиться, когда срочный трудовой договор заключается не с начала года. Если до подписания договора сотрудник несколько месяцев нигде не работал, возникают вопросы о предоставлении ему за этот период стандартных налоговых вычетов. Заметим, что право на стандартный налоговый вычет связано с получением дохода за время работы в организации. Эти вычеты не предоставляются за те месяцы, когда работник не был связан трудовыми отношениями с организацией. Таким образом, налоговая база работника может быть уменьшена на величину стандартных налоговых вычетов только за период работы по срочному трудовому договору. Если же работник до заключения срочного трудового договора получал доходы от другого работодателя, то вычеты предоставляются с учетом полученного дохода.

На работников, с которыми заключен срочный трудовой договор, распространяются те же правила ведения налоговых карточек (форма 1-НДФЛ), что и на остальных сотрудников. Не предполагает каких-либо особенностей и заполнение справки о доходах (форма 2-НДФЛ).

www.rnk.ru

Это интересно:

  • Аварии на морских и речных судах в россии Аварии на морских и речных судах в россии Безопасность человека на воде всегда была актуальной проблемой, но, несмотря на стремление специалистов повысить безопасность судоходства, число морских и речных катастроф не уменьшается. […]
  • Федеральный закон 398 от 2010 Федеральный закон от 28 декабря 2010 г. N 398-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу усиления контроля в сфере оборота гражданского оружия" (с изменениями и дополнениями) Федеральный […]
  • Приказ мз 765 Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 7 декабря 2005 г. N 765 "Об организации деятельности врача-терапевта участкового" Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФот 7 декабря 2005 г. N […]
  • Приказ медосмотра детей Приказ Министерства здравоохранения РФ от 21 декабря 2012 г. N 1346н "О Порядке прохождения несовершеннолетними медицинских осмотров, в том числе при поступлении в образовательные учреждения и в период обучения в них" (утратил […]
  • Ук рф 2018 статья 264 Статья 264. Нарушение правил дорожного движения и эксплуатации транспортных средств Статья 264. Нарушение правил дорожного движения и эксплуатации транспортных средств См. комментарии к статье 264 УК РФ О судебной практике по делам о […]
  • Приказ 362 от 09062011 Приказ Федеральной налоговой службы от 9 июня 2011 г. N ММВ-7-6/[email protected] "Об утверждении форм и форматов сообщений, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 23 Налогового кодекса Российской Федерации, а также порядка заполнения форм […]