Надо ли платить налог по договору мены. Налоговый адвокат

По договору мены я обменял принадлежащей мне около 2-х лет земельный участок на жилой дом. При подаче декларации по НДФЛ, работники налоговой инспекции сказали, что я должен платить налог на доходы физических лиц со стоимости земельного участка, которая указана в договоре мены. Правомерно ли это?

Юридическая консультация налогового адвоката. Да, платить налог Вы должны. При разрешении таких споров судебная практика исходит из одинаковой природы договоров мены и купли-продажи.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается статьей 567 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

Следовательно, доход, полученный по договору мены от продажи недвижимого имущества, также облагается налогом на доходы физических лиц. Сумма дохода, полученного по договору мены недвижимого имущества, определяется исходя из стоимости такого имущества, определенной в договоре мены. Поэтому, стоимость имущества желательно указывать исходя из его инвентаризационной стоимости, сведения о которой можно получить в бюро технической инвентаризации.

При совершении договора мены в отношении недвижимого имущества, которое находилась в собственности более трех лет, налог не уплачивается.

Лучший налоговый адвокат в Москве

www.advocatemoscow.ru

Нужно ли платить подоходный налог при договоре мены дома и земельного участка?

8 ответов на вопрос от юристов 9111.ru

Нет, не нужно платить.

Если имущество равноценное — не нужно.

А если доплата и имущество в собственности менее трех лет, то нужно.

Поскольку мена совершается по правилам купли-продажи, то налог 13 процентов платить придётся с продажи дома если он был в собственности менее 3 лет, с доходов свыше 1 миллиона рублей

Нужно или нет зависит от той цены которая была указана в договоре и цены приобретения. По общему правилу к договору мены применяются правила купли-продажи. Кроме этого, Вы вправе воспользоваться вычетом — 1 млн. и не платить налог, если цена меньше или равна 1 млн. В вопросе просто Вы подробно не указали условия договора мены.

Внимательно изучите следующий акт.

П и с ь м о Министерства финансов Российской Федерации № 03-04-05-01/479 от 26.12.2008

Вопрос: У меня в собственности имеется квартира, полученная мной 2 года назад в дар от моей бабушки.

В настоящее время я планирую обменять данную квартиру на другую квартиру с доплатой или без таковой.

По моему мнению, в случае равноценного (т.е. при условии одинаковой рыночной стоимости обмениваемых квартир) обмена доход у налогоплательщика не возникает, поскольку одно имущество заменяется другим, а экономической выгоды никто не получает. Таким образом, доход и, как следствие, обязанность по уплате налога на доходы физических лиц возникает лишь в том случае, если рыночная стоимость получаемой мной по договору квартиры будет выше, чем рыночная стоимость той, которую я передаю.

Однако мне известно, что зачастую налоговые органы трактуют положения Налогового кодекса Российской Федерации иначе, считая, что каждая из сторон договора мены, владевшая передаваемой квартирой менее 3 лет, обязана уплатить налог на доходы физических лиц, исходя из всей стоимости принадлежавшей ей и переданной по договору квартиры (получив право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей).

В связи с вышеизложенным, прошу разъяснить следующее:

1. Возникает ли обязанность по уплате налога на доходы физических лиц при обмене квартир при условии, что обмениваемые квартиры равноценны?

2. Достаточно ли указания на равноценность обмениваемых квартир в договоре мены или следует предоставить налоговому органу какие-либо еще дополнительные документы, подтверждающие равноценность обмениваемых квартир (например, документы о независимой оценке рыночной стоимости и т.п.)?

3. Верно ли, что при обмене квартир, имеющих разную стоимость, обязанность по уплате налога возникает только у той из сторон договора мены, которая получила в обмен квартиру большей стоимости, чем передала?

4. Верно ли, что при обмене квартир разной стоимости не должна уплачивать налог на доходы физических лиц та сторона договора мены, которая получила доплату за переданную квартиру в качестве компенсации за неравноценный обмен, поскольку дохода в данном случае фактически не имеется?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи квартиры по договору мены, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно статье 568 Гражданского кодекса, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре мены. Если квартира по договору мены передается с доплатой, сумма дохода определяется исходя из стоимости квартиры без учета суммы доплаты.

При этом налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.

Следовательно, для налогоплательщиков, осуществляющих продажу (обмен) имущества, размер имущественного налогового вычета зависит от времени нахождения его в собственности.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

www.9111.ru

Договор мены земельных участков: правила заключения

Мена земельного участка на квартиру, дом, автомобиль или другой земельный участок является возмездной гражданской сделкой, по которой осуществляется взаимный переход прав собственности на имущественные объекты. Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

Правила мены земельных участков

Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ. Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены. Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

  • в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
  • земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
  • договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты. Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

  • после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
  • если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
  • если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Порядок мены земельных участков

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

  • дата и место составления договора;
  • подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
  • предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
  • сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
  • стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
  • размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
  • порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
  • условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.

Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться. Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов. Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД. В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).

Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ — если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора. Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов. Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Алгоритм действий для регистрации договора

Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:

  • заявление о проведении регистрационных действий;
  • общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
  • договор мены и передаточные акты;
  • правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
  • межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).

В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.

Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
  2. направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
  3. если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.

После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.

Налоговые обязательства по договору мены

Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

  1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
  2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
  3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
  4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

Приобретатель земельного участка также может воспользоваться налоговыми преференциями. Налогооблагаемая база может быть уменьшена на два миллиона рублей, указанный налоговый вычет должен быть рассчитан приобретателем самостоятельно путем подачи в ИФНС декларационного бланка по форме 3-НДФЛ. Указанный вычет осуществляется за счет суммы НДФЛ, удержанной с приобретателя за предыдущие отчетные периоды.

Указанные налоговые льготы распространяются на участников договора мены вне зависимости от правового статуса объектов. В частности, если владелец автомобиля обменял его на земельный надел, он сможет получить налоговый вычет исходя из стоимости участка, определенного в условиях договора.

С момента перехода прав на нового собственника, у него возникает обязанность уплачивать земельный налог. Ставки земельного налога утверждаются местными органами власти и рассчитываются исходя из показателя кадастровой стоимости участка.

law03.ru

Налог от продажи участка

Ирина Ирина

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы владеете продаваемым участком менее 3-х лет. Это следует, например, из письма Минфина РФ от 17.12.2013 № 03-04-07/55742: «В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.» Поэтому, при продаже участка за 1,5 млн. руб. налог будет: 13%(1,5 млн-1 млн вычет)= 65 тыс. руб.

Спасибо! Скажите, а мне сказали, что нужно смотреть на кадастровую стоимость и какой-то коэффициент 0,7 и от них считать налог?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Налог будет исчисляться от суммы, не ниже 70% (0,7) от кадастровой стоимости. В Вашем случае, если кадастровая стоимость продаваемого участка выше 2,142 млн. (1,5 млн: 0,7), налог будет больше, чем 65 тыс.руб.

кадастровая стоимость продаваемой части 2,5 млн

Налог действительно заплатите, так как разделом — образовали два новых объекта (право собственности на которое начало свой путь с момента раздела (записи в егрп)). Надо смотреть сколько участки по кадастру стоят и уже после считать. Не забывайте о имущественном налоговом вычете при продаже в размере 1 млн рублей (он налогом не облагается)

кадастровая стоимость продаваемой части 2,5 млн., а если я укажу в договоре 1 млн?

Уход от налогов это ПРЕСТУПЛЕНИЕ .

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если бы Вы, перед там как производить самостоятельные действия, спросили бы как надо делать, то сумма налога составила бы сейчас 0 рублей 00 копеек.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

При любой сумме в договоре менее 70% от кадастровой стоимости Вы заплатите налог от 70% кадастровой стоимости: 13%( 2,5 млн. х 0,7- 1млн вычет)= 97,5 тыс. руб.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Мы разбирали этот вопрос в другом формате(на форуме есть закрытая от показа часть). Так вот при разделении имеется возможность доказать в судебном порядке более ранний срок исчисления собственности. Можете для примера судебной практики почитать Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2 (информацию о документе предоставила И.В. Кораблева, за что ей отдельное спасибо). Наберите в поисковике и найдете.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Геннадий, отчасти согласен с Вами, стоил бы данный участок дороже, то был бы смысл пободаться с налоговой)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Спасибо за ссылку, Михаил. Прочитал. Я бы сразу согласился с подходом ВС и в отношении участков, полученных путем раздела, что собственность исчисляется от первого участка или, как было в Определении ВС, — от первого помещения. Но у нас же право не прецедентное. Может быть, когда-нибудь эта ситуация найдет отражение законе (НК РФ) или в Постановлении ВС -обзоре судебной практики, тогда другое дело. Для большинства ситуаций будет дешевле согласится с позицией Минфина.

Что-то судебные перспективы для доказывания отсутствия налогов мне кажутся невыгодными. Во-первых нужен толковый юрист, а он и оплачивается соответственно, и если пойдёт несколько инстанций вплоть до верховного, думаю овчинка выделки не стоит. Во-вторых налоговая не дожидаясь решения суда передаст данные для взыскания задолженности. Да дешевле всё просчитать до начала раздела и продажи, и может быть после этого продать долю покупателю и после перехода права разделить, или пять лет ждать)

Налог с продажи от кадастровой стоимости зем.уч. Пока не применяется в Краснодаре и по-моему в Краснодарском крае.Действует пока налог на собственность менее 5лет.Но это пока.Так что рассчитывайте оплату налога :от суммы продажи минус 1млн.*13%

А где можно посмотреть применяется в Краснодарском крае или нет налог с продажи от кадастр.стоимости?

Добрый день, рекомендую обратиться в местную налоговую, желательно письменно, с четко сформулированным вопросом: «Надо платить или не надо и если надо то сколько?» Поскольку вопросы применения Налогового законодательства сильно претерпели изменения, в частности срок владения увеличился с 3х до 5 лет. Но суть в том, что расчет налога лучше местной налоговой вам никто не сделает, кроме того у вас будет официальный письменный ответ, и в случае чего вы сможете на него ссылаться!
Записаться на прием за предоставлением бесплатной информации в налоговой можно через интернет! Заранее, чтобы в очереди не стоять.
еще вопрос по поводу суммы которую лучше указать в договоре. Почему, часто продавцы пытаются разбить сумму, занизить её, вместо того, чтобы в стоимость включить сумму налога? Это избавило бы их в дальнейшем от проблем с налоговой. На мой взгляд. мы профессионалы должны нести в массы такой подход к решению вопроса о налоге на стадии определения цены объекта на начальной стадии продажи, в момент выставления и в момент торгов. Считаю каждый продавец должен просто учитывать, что с полученной суммы, он должен заплатить налог.
Всех с праздником!

www.cian.ru

НДФЛ при обмене квартир

Я произвел мену своей квартиры стоимостью 3,5 млн руб. на квартиру стоимостью 2,7 млн руб. с доплатой 800 000 руб. Квартира принадлежала мне на праве собственности менее трех лет. Перед совершением сделки я обращался в налоговую, где мне сказали, что налогооблагаемой базой будет только сумма доплаты, то есть 800 000 руб. Но сейчас налоговики утверждают, что до­говор мены приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому налого­облагаемая база составляет 3,5 млн руб. за вычетом имущественного вычета в сумме 1 млн руб. Как же правильно рассчитать налог?

А. Игнатьев, г. Серпухов

Отношения, возникающие при мене имущества, регулируются положениями главы 30 ГК РФ. В статье 567 ГК РФ сказано, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает в обмен. То есть при мене квартир каждая из них рассмат­ривается как продаваемый товар. А оплачивается этот товар не деньгами, а предоставлением другого имущества в натуре. Когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Определяем налоговую базу

Согласованная позиция Минфина России и налоговиков по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору мены, выражена в письме Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310 (разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 27.11.2012 № ЕД-4-3/[email protected] и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»). Она заключается в следующем. При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). Исходя из положений п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

В вашем случае вы получили доход в натуральной форме в виде квартиры стоимостью 2,7 млн руб. и доход в денежной форме в виде доплаты в сумме 800 000 руб. Таким образом, налоговая база в вашем случае составит 3,5 млн руб.

Имущественный вычет при продаже жилья

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, у ее собственника есть право на имущественный вычет (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) в размере доходов, полученных от продажи квартиры, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Специалис­ты финансового ведомства считают, что этот вычет применим и при мене имущества (письмо от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807).

Вместо применения вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактичес­ки произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В уже упоминавшемся письме Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310 чиновники отметили, что в этом случае в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества. Об этом же сказано и в письме Минфина России от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807.

Суды эту позицию поддерживают. Так, Президиум Тульского областного суда Тульской области в постановлении от 22.10.2013 по делу № 44г-17/2013 указал, что при продаже квартиры по догово­ру мены продавец получает доход в натуральной форме в виде стоимости полученной квартиры и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты. При этом он вправе воспользоваться имущественным вычетом при продаже жилья, предусмотренным подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Итак, у вас есть два способа уменьшения налоговой базы по НДФЛ:

1) уменьшить полученный доход в сумме 3,5 млн руб. на имущественный вычет в размере 1 млн руб., при этом величина дохода, с которого нужно уплатить налог, составит 2,5 млн руб.;

2) уменьшить полученный доход в сумме 3,5 млн руб. на расходы, связанные с приобретением отданной в обмен квартиры, при этом величина дохода, с которого нужно уплатить налог, будет зависеть от суммы таких расходов. Например, если вы купили квартиру за те же 3,5 млн руб., налогооблагаемая база будет равна нулю.

Таким образом, пользоваться вычетом в 1 млн руб. имеет смысл, только если у вас нет документального подтверждения понесенных расходов при приобретении проданной (обменянной) квартиры или если эти расходы составляют менее 1 млн руб.

Имущественный вычет при приобретении жилья

При мене квартир вы не только продаете жилье, но и приобретае­те новое. Налоговым кодексом предусмотрен имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Воспользоваться этим вычетом можно только один раз (п. 11 ст. 220 НК РФ). При этом с 1 января 2014 г. действует следующее правило: если вычет использован не полностью, его остаток не пропадает и может быть учтен при приобретении в дальнейшем другого жилья или земельных участков.

И Минфин России, и налоговики считают, что воспользоваться данным вычетом могут и участники договора мены. Их согласованная позиция на этот счет выражена в письме Минфина России от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 (разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/[email protected] и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»).

Чиновники разъяснили, что нормами Налогового кодекса не преду­смотрено ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом по догово­ру мены) для целей применения данного имущественного вычета. Не содержится такого ограничения и в перечне случаев, когда имущественный вычет не применяется. Такое ограничение нарушало бы права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в зависимости от формы расчетов. Сумма расходов по приобретению жилья на основании договора мены определяется в соответствии с положениями ст. 568 ГК РФ исходя из стоимос­ти переданного по данному договору имущества в оплату стоимости приобретаемого жилья, а также расходов по передаче (принятию имущества) и оплаты разницы в ценах, в случае если обмениваемое имущество признается неравноценным.

Таким образом, дополнительно к первому или второму способу уменьшения налоговой базы по НДФЛ, описанным выше, вы можете воспользоваться вычетом на приобретение жилья (если до этого вы им ни разу не пользовались). Например, вы решили воспользоваться первым способом (применить к полученным доходам вычет 1 млн руб.). Тогда оставшую­ся сумму дохода (2,5 млн руб.) вы сможете уменьшить на вычет по приобретению жилья в сумме 2 млн руб. В итоге налоговая база составит только 500 000 руб.

www.eg-online.ru

Это интересно:

  • Список литературы наследование по закону Список литературы наследование по закону СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ ПО НАСЛЕДСТВЕННОМУ ПРАВУ 1. Конституция РФ от 12.12.1993. // Российская газета, 25.12.1993г. -№237.2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3 //СЗ РФ. […]
  • Собственность более 3-х лет Продажа квартиры - 3 года, более и менее 3 лет в собственности В объявлениях о продаже квартир в специализированных печатных и сетевых изданиях после характеристик недвижимости часто встречается приписка «3 года», «более 3 лет», реже […]
  • Как правильно оформить вычеты на детей Как получить налоговый вычет по НДФЛ на детей? Родители ребенка, на обеспечении которых он находится, имеют право ежемесячно получать стандартный налоговый вычет по НДФЛ (далее — вычет на детей). Налоговый вычет позволяет уменьшить […]
  • Просроченное разрешение на гладкоствольное оружие Просрочено разрешение на оружие — что грозит в этом случае Если просрочено разрешение на оружие, что грозит его владельцу в 2017 г.? Ответственность для забывчивых граждан последовательно ужесточается, начиная со введения поправок в […]
  • Льготы по подоходному налогу на детей 2014 Стандартный вычет на ребенка внешнему совместителю Работник вправе обратиться с заявлением на получение стандартного вычета по НДФЛ на детей к любому работодателю - источнику выплаты дохода независимо от вида заключенного трудового […]
  • Реестр государственных и муниципальных услуг нижегородской области Электронные услуги Согласно Федеральному закону Российской Федерации от 27 июля 2010 г. №210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" заявитель имеет право на получение государственных и муниципальных […]