Налоги на операции с недвижимостью

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости следующих сделок:

— покупка или строительство;

— наследование или дарение;

— сдача в аренду или наем;

— залог (ипотека) недвижимости;

— передача в доверительное управление;

— получение доходов по договорам ренты;

— оказание риелторских и жилищно-коммунальных услуг;

— получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цепе ниже рыночной;

Налог на доходы физических лиц, получаемые от операций с недвижимым имуществом

В соответствии со ст. 210 ПК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы физического лица, полученные им в денежной и натуральной формах (включая и недвижимое имущество), или право на распоряжение которыми у него возникло, а также в виде материальной выгоды, получаемой от приобретения товаров (объектов недвижимости) по договорам у граждан, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

При получении дохода в натуральной форме в виде того или иного недвижимого имущества налоговая база определяется как его стоимость, исчисленная исходя из цен, устанавливаемых в порядке, предусмотренном ст. 40 НК РФ, с учетом НДС.

Если иное не предусмотрено ст. 40 Н К РФ, для целей налогообложения применяется цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Налоговые органы при контроле полноты исчисления налогов могут проверять правильность применения цеп по сделкам лишь в следующих случаях:

o между взаимозависимыми лицами;

o по товарообменным (бартерным) операциям;

o при значительном колебании (более чем на 30% в ту или иную сторону) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. В упомянутых случаях, когда примененные сторонами сделки цены товаров, работ или услуг отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 30% рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены, исходя из рыночных цен.

Идентичными считаются объекты, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.

Однородными признаются товары, которые имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемы м и.

При определении рыночных цен товаров принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Если нет на соответствующем рынке товаров (работ, услуг) сделок но идентичным (однородным) товарам из-за отсутствия предложений, а также при невозможности определения цен ввиду отсутствия или недоступности информационных источников для определения рыночной цены могут использовать следующие методы.

1. Метод последующей реализации, при котором рыночная цена товаров, реализуемых покупателем, определяется как разность цены, по которой такие товары реализованы покупателем при последующей реализации (перепродаже), и разумных затрат, понесенных для продвижения на рынок последующей реализации им (без учета цены) приобретаемых товаров, а также обычной для данной сферы деятельности прибыль.

2. Затратный метод, при котором рыночная цена товара определяется как сумма произведенных затрат и наценки — разумной в данной сфере прибыли.

При получении доходов в виде материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми над ценами реализации аналогичных товаров.

Исчисление налога с налоговой базы в виде материальной выгоды, полученной от приобретения товаров по ставке 13% (а у нерезидентов — по ставке 30%), производится налоговыми агентами — источником дохода либо налогоплательщиками, получившими доход от физических лиц, продавших им по льготной цене свое имущество, являющихся налоговыми агентами (схемы 23.15-23.20).

Исчисление суммы налога за вознаграждение, полученное от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами по договорам гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или аренды домов, квартир, комнат или других объектов недвижимости, производится налогоплательщиком самостоятельно при подаче соответствующей налоговой декларации и уплачивается в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налогоплательщики, получившие доходы, при выплате которых налоговыми агентами не была удержана сумма налога, выплачивают налог равными долями в два платежа: первый -не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговыми органами уведомления об уплате налога, второй — не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты (ст. 228 НК РФ).

Для налогообложения дохода от сдачи жилья внаем физическими лицами определяются валовой доход и расходы, связанные с извлечением дохода.

Валовой доход наймодателя (арендодателя) включает все поступления от пользователя жилья в любой форме, включая согласованные с хозяином расходы, осуществленные нанимателем по ремонту или улучшению объекта недвижимости, стоимость бесплатных услуг.

Сдача имущества внаем физическим лицом вообще не считается предпринимательской деятельностью, а если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то при определении налоговой базы в соответствии со ст. 221 НК РФ наймодатели имеют право на профессиональные налоговые вычеты — в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. В состав расходов включаются:

o материальные затраты;

o амортизационные отчисления;

o затраты на оплату труда;

o прочие затраты.

Если налогоплательщик не может документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью по сдаче внаем (аренду) недвижимого имущества, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20% общей суммы полученных доходов по этой деятельности. Но если физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то нрофессиональ-

Схема 23.15. Определение налоговой базы по данным физических лиц, осуществляющих операции с недвижимым имуществом

Схема 23.16. Система стандартных налоговых вычетов из доходов физического лица при определении налоговой базы

Схема 23.17. Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимости физическими лицами

Схема 23.18. Имущественные налоговые вычеты при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры физическим лицом

Схема 23.19. Порядок предоставления имущественного налогового вычета застройщику (покупателю) жилого дома или квартиры

ные налоговые вычеты из доходов, получаемых от сдачи в аренду (наем) недвижимости, не производятся. Налогообложение доходов физических лиц от сдачи недвижимости внаем (аренду) осуществляется на основании:

o декларации физических лиц о полученных доходах за год;

o сведений, получаемых от регистрационной палаты, предприятий, организаций и физических лиц;

o материалов обследований деятельности физических лиц, проводимых налоговыми органами.

Для налогообложения индивидуальных предпринимателей, осуществляющих сдачу внаем (аренду) жилых помещений, можно использовать единый налог на вмененный доход (гл. 26.3 НК РФ) для отдельных видов деятельности (табл. 23.7).

Таблица 23.7. Базовая доходность на один месяц при сдаче в аренду (наем) жилых помещений

studme.org

Налоги при операциях с недвижимостью

Многие инвесторы и простые люди занимаются операциями с недвижимостью – купив квартиру в удачный период с низкими ценами, они потом могут перепродать её в разы дороже. Даже те граждане, которые желают купить недвижимость для личных целей, не желая её перепродавать, хотят сэкономить свои деньги. Речь идёт не только о цене квартиры, расходов на риэлторов, оформление сделки, но и о налогах, которые обязан уплачивать гражданин при операциях с недвижимостью. Отдавать свои деньги государству не любит никто, потому разработаны множество схем по избеганию налогообложения. Далеко не все они укладываются в рамки закона, но существуют и такие, поспорить с правомерностью которых не так просто.

Один из самых распространённых вариантов ухода от налогов при операциях с недвижимостью – указание неполной стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи. Чаще всего люди указывают в документах стоимость квартир менее 1 миллиона рублей, остаток средств передаются от одной стороне другой по расписке или доверенности. Такая схема является невыгодной для покупателя – ведь он может применять впоследствии налоговый вычет и вернуть уплаченный НДФЛ, в таком случае для него потери будут существенны. Если рассматривать такую схему ухода от налогов с точки зрения закона, то покупатель недвижимости становится недобросовестным, а продавец и вовсе мошенником. В последнее время налоговые органы стали более жёстко контролировать операции с недвижимостью, и продажа квартир по заниженной стоимости может попасть в их поле зрения. При этом органы регистрации также могут обратить внимание на низкую стоимость объекта недвижимость, и в оформлении подобной сделки вовсе отказать.

Некоторые продавцы недвижимости идут на другие меры по снижению своего налогового бремени: указывают опять же неполную стоимость объекта недвижимости, чтобы она не превышала трёх миллионов рублей. У продавца возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц с той суммы, что указана в документах, но затем он вправе вернуть часть налога посредством применения налогового вычета. Для продавцов недвижимости такой вычет составляет 130 тыс. рублей, а вот покупатели могут вернуть до 260 тыс. руб. Сэкономить на уплате НДФЛ таким образом можно лишь в том случае, если сделки проводились в одном налоговом периоде – то есть, в течение одного календарного года.

Законные пути ухода от налога при операциях с недвижимостью

Ещё один из способов сэкономить на уплате НДФЛ при операциях с недвижимостью – это предложить покупателю разделить налоговое бремя продавца. Например, продавая квартиру стоимостью 10 млн. руб., у продавца возникает обязанность уплатить 1 300 тыс. руб. налога. Продавец предлагает покупателю указать реальную стоимость квартиры в документах, но налог разделить на двоих: то есть, в договоре указать не 10 млн. руб., а 10 650 тыс. руб. То есть 650 тыс. руб. пойдёт в счёт уплаты НДФЛ продавцом. Для покупателей выгода такого варианта сомнительна, но с другой стороны это полностью достоверные документы на сделку купли-продажи, а также гарантия того, что сделка в принципе состоится. Для продавца же выгода очевидна.

Вместо договора купли-продажи, стороны при реализации недвижимости могут совершить сделку дарения. Нормы гражданского права при совершении дарения недвижимого имущества освобождают продавца от уплаты НДФЛ. А вот у покупателя могут возникнуть обязательства по уплате НДФЛ в том случае, если продавец не приходится ему близким родственником. Между близкими родственниками допускается дарение недвижимости без взимания налогов с одаряемого. Кроме того, если вдруг по каким-либо обстоятельствам всплывет факт передачи денег за недвижимость, сделка дарения будет признана недействительной. Тогда покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры – фактически, собственником опять станет продавец.

Как полностью избежать налогообложения

Полностью избежать налогообложения НДФЛ продавцу недвижимости удастся в том случае, если квартира была в его собственности более трёх лет. В таком случае закон не предусматривает основания возникновения обязательств по уплате НДФЛ, продавцу даже не придётся отчитываться перед налоговыми органами. Никаких нарушений закона в таком случае также не будет. Таким образом, если уплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью избежать ещё можно, то налог на имущество приходится платить всем собственникам. Тем более в последние года правительство РФ стало всерьёз задумываться о величине такого налога, если раньше налог на имущество физические лица уплачивали не более 1000 руб. в год (а в регионах его величина достигала и вовсе не больше 200 руб.), то сейчас всё изменится. Государственные органы задались целью максимально приблизить кадастровую стоимость недвижимого имущества к рыночной, соответственно, налог может возрасти в несколько раз. Даже не смотря на снижение процентной ставки с 0,3% до 0,1%, сумма налога на имущество в любом случае значительно возрастёт. Для того чтобы снизить налоговую нагрузку на население, государство планирует плавный переход на новое исчисление налога на имущество. Тем не менее, к 2020 году ставка налога будет действовать в полном объёме.

Таким образом, налог на имущество является обязательным для всех собственников недвижимости в России, но на совершение и стоимость сделок с недвижимостью он никакого влияния не оказывает. Уплата налога на доходы физических лиц возникает в том случае, когда собственник продаёт объект недвижимости, срок владения которого менее трёх лет. Для покупателя же недвижимости предусмотрена возможность применить имущественный вычет и вернуть НДФЛ, уплаченный им в течение года.

ack1.ru

Налогообложение сделок с недвижимостью

1.1. Любимая тема – уплата налогов))))

Добрый день, сегодня мы поговорим о всеми любимой теме — уплате налогов. А именно, об уплате налогов при совершении сделок купли-продажи недвижимости физическими лицами. Как говорят в Америке: «Неизбежны только 2 вещи — смерть и налоги». Поэтому необходимо знать, какие налоги вы обязаны заплатить, какие льготы вам предоставляет законодатель, уметь пользоваться льготами и соответственно уменьшить сумму уплачиваемых налогов.

1.2. Налоги при продаже недвижимости и Налоговые вычеты при покупке недвижимости

В сделке купли-продажи недвижимости участвует две стороны: продавец и покупатель. Продавец обязан уплатить налог с дохода, полученного от продажи недвижимости. Покупатель имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить сумму уплаченного налога.

2. Налоги при продаже недвижимости.

А теперь подробнее рассмотрим, как рассчитывается и уплачивается налог при продаже недвижимости физическим лицом в 2015 году.

2.1.1. Уплата налога при владении до 3 лет и освобождение от уплаты при владении свыше 3 лет

Если вы в 2015 году продаете недвижимость, которой владеете более трех лет, то вы не обязаны уплачивать подоходный налог с полученного дохода. Вы также не должны декларировать полученный доход.

Если вы в 2015 году продаете недвижимость, которой владеете менее трех лет, то вы обязаны задекларировать полученный доход и уплатить подоходный налог.

2.1.2. Ставка налога – 13%

Налог исчисляется по ставке 13 процентов.

2.1.3. С какой суммы платим налог?

2.1.3.1. Вариант-1 Доходы – 1 млн. рублей

2.1.3.2. Вариант-2 Доходы – расходы по покупке

Теперь рассмотрим, с какой суммы (налогооблагаемой базы) продавец недвижимости вправе рассчитать налог.

Сейчас речь пойдет о продаже объектов жилой недвижимости :

— земельных участков (относим в эту категорию из-з схожести исчисления налогооблагаемой базы).

Законодатель предоставил налогоплательщику возможность выбрать один из двух вариантов расчета налогооблагаемой базы:

Вариант-1) Доходы, полученные от продажи недвижимости, минус 1 000 000 рублей.

Вариант-2) Доходы, полученные от продажи недвижимости, минус расходы на приобретение этой недвижимости.

Расходы на приобретение недвижимости должны быть фактически произведены и документально подтверждены.

Если же мы говорим о продаже нежилой недвижимости , то и здесь законодатель предоставил налогоплательщику возможность выбрать один из двух вариантов расчета налогооблагаемой базы:

Вариант-1) Доходы, полученные от продажи недвижимости, минус 250 000 рублей

Вариант-2) Доходы, полученные от продажи недвижимости, минус расходы на приобретение этой недвижимости.

Расходы на приобретение недвижимости должны быть фактически произведены и документально подтверждены.

2.1.4. Сроки подачи налоговой декларации и сроки уплаты налога.

Декларация о доходах должна быть подана продавцом недвижимости в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом, в котором объект недвижимости был продан.

Подоходный налог должен быть уплачен – до 15 июля года, следующего за годом, в котором объект недвижимости был продан.

2.2. Что ждет в 2016 году?

В 2016 году нас ждут следующие, достаточно неприятные изменения в исчислении и уплате налога при продаже недвижимости.

2.2.1. Уплата налога при владении до 5 лет и освобождение от уплаты при владении свыше 5 лет

Увеличивается льготный срок владения недвижимостью, позволяющий не платить налог с дохода, полученного от продажи недвижимости, с 3 до 5 лет. То есть:

Если вы в 2016 году продаете недвижимость, которой владеете более пяти лет, то вы не обязаны уплачивать подоходный налог с полученного дохода. Вы также не должны декларировать полученный доход.

Если вы в 2016 году продаете недвижимость, которой владеете менее пяти лет, то вы обязаны задекларировать полученный доход и уплатить подоходный налог.

2.2.2. Ставка налога – 13%

Ставка налога в 2016 году не изменится. Налог будет исчисляться по ставке 13 процентов.

2.2.3. С какой суммы платим налог?

2.2.3.1. Вариант-1 Доходы (но не менее 0,7% от кадастровой стоимости) – расходы

2.2.3.2. Вариант-2 Доходы (но не менее 0,7% от кадастровой стоимости) – 1 млн. рублей

В 2016 году законодатель по прежнему предоставляет налогоплательщику возможность выбрать один из двух вариантов расчета налогооблагаемой базы, но, борясь с занижением стоимости недвижимости в договорах купли-продажи, устанавливает нижнюю планку дохода от продажи недвижимости в размере 0,7 от кадастровой стоимости недвижимости:

Вариант-1) Доходы, полученные от продажи недвижимости (но , не менее 0,7 кадастровой стоимости), минус 1 000 000 рублей.

Вариант-2) Доходы, полученные от продажи недвижимости, (но , не менее 0,7 кадастровой стоимости) минус расходы на приобретение этой недвижимости.

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты подоходного налога при продаже недвижимости в 2016 году не изменяются. Декларацию за 2016 год налогоплательщик обязан подать до 30 апреля 2017 года, налог заплатить до 15 июля 2017 года.

2.5. Налог от продажи недвижимого имущества уплачивается со всей суммы Дохода, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Необходимо помнить, налог от продажи недвижимого имущества уплачивается со всей суммы Дохода без уменьшения на налоговые вычеты, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Например, физическое лицо сдает квартиру в найм и с целью минимизации налога зарегистрировалось как Индивидуальный Предприниматель. С момента регистрации физическое лицо осуществляет предпринимательскую деятельность. При продаже квартиры налог будет уплачиваться со всей суммы дохода от продажи.

Теперь перейдем к налогообложению покупателя недвижимости и того, кто строит жилой дом.

3. Налоговые вычеты при покупке и строительстве недвижимости.

3.1.1. Налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат или доли в них, приобретение земельных участков для ИЖС и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома (2 млн. рублей).

Налоговый кодекс предоставляет физическому лицу, которое строит либо приобретает жилой дом , право воспользоваться налоговым вычетом в размере фактически произведенных расходов на новое строительство, но не более 2 000 000 рублей.

3.1.1. Расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома

Законодатель установил закрытый перечень расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома. К ним относятся:

1) Расходы на разработку проектной и сметной документации;

2) Расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

3) расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

4) расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома, не оконченного строительством) и отделке;

4) Расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Важно помнить! Чтобы принять к вычету расходы на достройку и отделку приобретенного жилого дома необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение незавершенного строительством жилого дома, содержал условие о приобретении жилого дома без отделки.

Если физическое лицо приобретает квартиру, комнату или доли в них , то оно может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере фактически произведенных расходов на приобретение, но не более 2 000 000 рублей.

3.1.2. Расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них могут включаться следующие расходы:

1) Расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них либо прав на квартиру, комнату или доли в них в строящемся доме;

2) расходы на приобретение отделочных материалов;

3) расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Важно помнить! Чтобы принять к вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, комнаты, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, комнаты, содержал условие о приобретении квартиры, комнаты без отделки.

Налоговый кодекс также предоставляет налоговый вычет физическому лицу, которое приобретает земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, или земельный участок, на котором расположен жилой дом . Налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение, но не более 2 000 000 рублей.

Необходимо учитывать, что при приобретении земельных участков, предоставленных под ИЖС, налоговый вычет предоставляется только после получения физическим лицом свидетельства о праве собственности на жилой дом. То есть, Вы купили землю, построили жилой дом, оформили право собственности, получив в Росреестре свидетельство о праве собственности, и только потом можно обращаться в налоговый орган за получением налогового вычета.

3.1.2. Налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам ), фактически израсходованных на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат или доли в них, приобретение земельных участков для ИЖС и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома (3 млн. рублей).

Еще один налоговый вычет, который предоставляет налоговый кодекс – это налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам ), фактически израсходованных на:

— новое строительство жилых домов

— на приобретение жилых домов, квартир, комнат или доли в них,

— приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства,

— приобретение земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

Этот налоговый вычет предоставляется в размере, не более 3 000 000 рублей.

Для его получения необходимо иметь:

— договор целевого займа (кредита ), то есть в вашем договоре с банком должно быть указано, что займ (кредит ) получены на строительство или приобретение конкретного объекта недвижимости,

— документы, которые подтвердят факт уплаты денежных средств в погашение процентов по займу (кредиту ),

— договоры на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, земельного участка,

— свидетельства о праве собственности на жилой дом, квартиру, комнату, земельный участок,

— документы, которые подтвердят, что физическое лицо произвело расходы по оплате приобретаемой недвижимости, по оплате работ подрядчиков по строительству жилого дома, по приобретению строительных материалов.

— квитанции к приходным кассовым ордерам,

— банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,

-товарные и кассовые чеки,

— акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца,

— а также другие документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие произведенные расходы.

Перечень документов, которые необходимо предоставить налоговому органу, в каждом конкретном случае приобретения недвижимости будет свой.

Отдельно обращу ваше внимание, что этот вычет может быть оформлен только на фактически уплаченные проценты.

Таким образом, при покупке жилья в ипотеку максимальный вычет может составить: 5 000 000 = 2 000 000 (расходы по покупке) + 3000 000 (проценты по кредиту)

3.1.3. Когда предоставляются налоговые вычеты?

Налоговые вычеты предоставляются:

3.1.3.1. При подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода

Налоговый период составляет календарный год, срок подачи налоговой декларации до 30 апреля года, следующего за отчетным годом.

3.1.3.2. До окончания налогового периода при обращении с письменным заявлением к работодателю

Если налогоплательщик желает воспользоваться налоговым вычетом до окончания налогового периода, то он может обратиться в налоговый орган с заявлением на выдачу подтверждения права на налоговый вычет. В этом документе налоговый орган укажет сумму налогового вычета и наименование работодателя, у которого налогоплательщик будет получать налоговый вычет. Далее налогоплательщик обращается с письменным заявлением к работодателю и получает налоговый вычет, который заключается в том, что работодатель не удерживает с налогоплательщика подоходный налог с суммы заработной платы.

3.1.4. Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом?

Налоговыми вычетами при покупке жилья, о которых я сегодня рассказала, можно воспользоваться один раз в жизни. Повторное предоставление не допускается!

Безусловно, невозможно в формате короткого обзора рассказать обо всех нюансах налогообложения сделок с недвижимостью. Поэтому прежде чем совершать сделку с недвижимостью проконсультируйтесь с налоговыми юристами. Они подскажут Вам:

— какие налоги Вы обязаны уплатить,

— какие положения необходимо включить в договор для получения налогового вычета,
— какие документы вы должны собрать и предоставить в налоговый орган, чтобы получить налоговый вычет.

Кроме того, налоговое законодательство постоянно меняется, законодатели нам не дают скучать, поэтому для того, чтобы узнать действующие на момент совершения сделки нормы, также важно обратиться к юристам.

lawex.ru

Плати и спи спокойно: полный путеводитель по налогам на недвижимость

Начать следует с того, что налога на недвижимость в принципе не существует — есть земельный налог и налог на имущество физических лиц. Разница между ними состоит прежде всего в объекте налогообложения.

Земельным налогом облагаются, соответственно, земельные участки. Его величина зависит от кадастровой стоимости участка и величины налоговой ставки, установленной органами местного самоуправления.

На федеральном уровне максимальный размер налоговой ставки для земельных участков, занятых жильем или предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и дачного строительства не могут превышать 0,3%. Прочие земельные участки могут облагаться по ставке 1,5%.

Например, в Москве для земельных участков под подсобное хозяйство и дачное строительство предусмотрена ставка 0,25%, для участков с жилищным фондом — 0,1%.

Что касается налога на имущество (он же «налог на недвижимость»), то им облагаются следующие объекты: жилые дома и помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства и нежилые строения.

Размер налога также зависит от кадастровой стоимости и налоговой ставки, установленной для данного вида имущества местными властями, на территории которых находится недвижимость. Так для жилой недвижимости, гаражей и машино-мест максимальный размер налоговой ставки не может превышать 0,3%, а может быть равен нулю. Например, в Новосибирске применяется ставка 0,1%, в некоторых городах Самарской области и Ставропольского края ставка в отношении квартир и жилых домов установлена в размере 0,3%.

Кроме того, муниципальные власти могут установить изменение налоговой ставки на жилье в зависимости от его кадастровой стоимости. Например, в Москве ставка на жилье по кадастровой стоимости до 10 миллионов рублей составляет 0,1%, от 10 до 20 миллионов — 0,15%, от 20 до 50 миллионов — 0,2%, от 50 до 300 миллионов — 0,3%.

Как ни странно, однозначного ответа на этот вопрос нет.

Законами России не закреплено четкое определение терминов движимое и недвижимое имущество. Так, согласно статье 130 Гражданского кодекса, движимое имущество — всё то, что не является недвижимостью. А к недвижимому имуществу согласно этой же статье относятся:

— земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

— подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

— жилые и нежилые помещения, машино-места.

Помимо вышеперечисленного, к недвижимому имуществу относится предприятие в целом как имущественный комплекс.

Таким образом, недвижимое имущество — это не всегда капитальные строения (например, морские суда относятся к недвижимости). И построенные объекты тоже не обязательно являются недвижимостью (например, скамейки и заборы, которые прочно связаны с землей и перемещение которых может быть невозможно без несоразмерного ущерба, не относятся к недвижимости). Кроме того, «мобильная недвижимость» (например, дома на колесах, быстровозводимые сборно-разборные дома) может иметь статус движимого имущества, а если она будет установлена на фундамент, то может попасть в категорию недвижимого имущества.

Что касается налогов, то надо отметить, что в настоящее время любое имущество (как движимое, так и недвижимое) облагается тем или иным налогом (земельным налогом, транспортным налогом, налогом на имущество организаций или налогом на имущество физических лиц). Исключение могут составлять лишь некоторые объекты, не признаваемые объектами налогообложения.

При дарении недвижимости получатель недвижимости (одаряемый) должен заплатить налог в том, случае, если недвижимость подарена ему не близким родственником и не членом семьи (подпункт 18.1 статьи 217 НК РФ).

Если получатель недвижимости является резидентом, то он платит НДФЛ по ставке 13% от рыночной стоимости недвижимости, если нерезидентом, то по ставке 30%.

При наследовании недвижимости налог платить не нужно, однако со дня открытия наследства, недвижимость считается принадлежащей наследнику, с этого же дня у него возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц или земельного налога. Сведения об открытии наследства передаются в налоговые органы для исчисления налогов нотариусами.

Приобретение квартиры в ипотеку не влияет на порядок получения вычета, он заявляется в обычном порядке, начиная с того налогового периода, когда физическое лицо рассчиталось с продавцом (понесло расходы на приобретение) и получило право собственности на квартиру.

Нормы Налогового кодекса не содержат каких-либо ограничений по источнику получения денежных средств, таким образом, приобретение квартиры по ипотечному кредиту не влияет на порядок заявления имущественного вычета, для этого не нужно ждать погашения ипотеки.

Имущественный налоговый вычет с расходов на уплату процентов по ипотеке можно получить, предъявив документы, подтверждающие имущественный вычет по расходам на покупку жилья, для которой брался ипотечный кредит, а также прямое указание в кредитном договоре на объект недвижимости, на приобретение которого он выдавался, а также справку банка, подтверждающую сумму уплаченных процентов по кредиту.

Размер вычета по расходам на уплату процентов не может превысить трех миллионов рублей. Таким образом, физлицо может вернуть налог с расходов не более чем 390 тысяч рублей (3 миллиона х 13%). Право на вычет физическое лицо имеет только по одному объекту недвижимости. При этом заявить имущественный вычет по процентам вы сможете, даже если ранее вы использовали право на имущественный вычет по расходам на приобретение другой квартиры. Важно понимать, что заявить к вычету вы можете только уже фактически уплаченные проценты по кредиту, а не общую сумму, которую вам предстоит выплатить.

Например, первая квартира куплена в 2007 году, и по ней получен имущественный вычет по расходам на приобретение, а вот имущественный вычет по процентам на кредит не заявлялся. При получении ипотечного кредита на приобретение другой квартиры в 2018 году вы можете заявить имущественный вычет по расходам на погашение процентов по ипотечному кредиту, несмотря на то, что права на получение вычета по расходам на покупку квартиры у вас уже нет.

Заявить имущественный вычет по уплаченным процентам можно, начиная с того периода, когда у вас появились фактические расходы по уплате процентов, при условии наличия всех документов, подтверждающих имущественный вычет по расходам на покупку квартиры.

Получить вычет можно двумя способами (также как и при получении вычета по расходам на приобретение квартиры).

Доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, облагаются стандартным налогом на доходы по ставке 13%.

При определении суммы налога к уплате арендодатель может применить стандартные вычеты (например, на детей) и имущественные вычеты (например, на расходы по приобретению квартиры или расходы на уплату процентов по ипотеке), социальные вычеты, предусмотренные налоговым законодательством. Специальных вычетов при сдаче квартиры в аренду (например, коммунальные расходы или налог на недвижимость физических лиц) Налоговым кодексом не предусмотрено.

Кроме того, физическое лицо также может сдавать квартиру в аренду, встав на учет в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). В этом случае будет выбор системы налогообложения по деятельности по сдачи в аренду и можно снизить налог.

Также существует патентная система налогообложения (ПСН) — сумма патента фиксирована. НДФЛ от деятельности по сдаче в аренду квартиры и налоги на имущество физических лиц в этом случае не платятся — система имеет простую отчетность и ставка налога по ней составляет 6% от «потенциально возможного дохода». Например, в Москве при площади сдаваемого помещения от 50 до 100 «квадратов» в районах, входящих в Центральный административный округ, потенциально возможный годовой доход оценивается в 1,5 миллиона рублей, и сумма налога составит 90 тысяч рублей в год.

Если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, продает недвижимость, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности (например, сдавалась в аренду), то доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ.

Дело в том, что по российским законам сдача жилья в аренду квалифицируется как предпринимательская деятельность, поэтому при продаже такой недвижимости не применяется освобождение от налогообложения по сроку владения, а также не применяется имущественный налоговый вычет (который предоставляется при сроке владения имуществом менее минимального предельного срока).

Таким образом, физическому лицу необходимо будет уплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи недвижимости.

Все эти нормы будут задействованы только в том случае, если квартира сдавалась официально. Если недвижимость сдавалась в аренду без оформления договора аренды, и о данном факте не было известно налоговым органам, то при ее продаже можно попробовать применить освобождение или имущественный налоговый вычет по сроку владения (три года или пять лет и более), так как доказать факт сдачи ее в аренду в недавнем прошлом будет затруднительно. Однако нужно понимать, что за незаконную сдачу квартиры в аренду предусмотрено наказание.

За неуплату/несвоевременную уплату имущественных налогов (налог на имущество физических лиц, земельный налог), НДФЛ с доходов, полученных от операций с недвижимостью (продажа, дарение, сдача в аренду) налоговым законодательством предусмотрена следующая ответственность:

— пеня, которая исчисляется путем умножения суммы долга на количество дней просрочки и на 1/300 ставки рефинансирования (ст. 75 НК РФ);

— штраф за нарушение срока оплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. В случае умышленной неуплаты — 40% от суммы налога, подлежащего к уплате (ст.122 НК РФ).

При этом имущественные налоги уплачиваются физическими лицами на основании уведомления об уплате налога, которое должно быть направлено налоговым органом не позднее 30 дней до наступления срока платежа (срок платежа — 1 декабря). Если в срок до 1 ноября налоговое уведомление не получено, физическому лицу необходимо в срок до 31 декабря представить в налоговый орган уведомление о наличии налогооблагаемых объектов.

За несообщение налоговому органу таких сведений с физического лица может быть взыскан штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога.

Что касается НДФЛ с доходов, полученных от операций с недвижимостью (продажа, дарение, сдача в аренду), то физическое лицо по окончании налогового периода не позднее 30 апреля обязано подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и не позднее 15 июля уплатить причитающуюся сумму.

Непредставление/несвоевременное предоставление налоговой декларации влечет взыскание штрафа в размере 5% от не уплаченной в установленный срок суммы налога на основании этой декларации за каждый полный и неполный месяц со дня, установленного для ее предоставления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов в крупном/особо крупном размере путем непредоставления налоговой декларации или включения в нее заведомо ложных сведений, может наступить уголовная ответственность. При этом крупным размером признается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 900 тысяч рублей, особо крупным размером — более 4,5 миллиона рублей (при выполнении определенных условий).

Отметим, что взыскать с физического лица задолженность по налогам, пени, штрафы налоговые органы могут только в судебном порядке. Так, в случае неуплаты задолженности (размер которой превышает 3000 рублей) налоговые органы в течение 6 месяцев со дня истечения срока исполнения требования об уплате, обращаются в суд общей юрисдикции с исковым заявлением о взыскании долга в судебном порядке.

Если решение суда о взыскании задолженности по налогам вступило в силу, и оно не исполняется, то судебные приставы в целях обеспечения исполнения решения суда могут принять следующие меры:

  • обратить взыскание по налогам на заработную плату должника (на основании исполнительного документа, направленного работодателю должника);
  • обратить взыскание по налогам на имущество должника;
  • запретить ему выезд за границу.

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

realty.ria.ru

Это интересно:

  • Возврат полученного вычета Возврат НДФЛ при покупке машины в кредит Число продаваемых автомобилей в кредит увеличивается с каждым годом. А возможен ли возврат НДФЛ, если машина была куплена в кредит? С этим вопросом мы обратились к экспертам службы Правового […]
  • Правила верстки буклетов Готовим материалы для дизайна и верстки буклета Рекламный буклет представляет собой непериодическое многокрасочное листовое издание, отпечатанное на одном листе бумаги, как правило формата А4 (297 х 210 мм), сложенном (сфальцованным) […]
  • Кто платит по штрафу ооо Долг по ООО здравствуйте! пришол штраф на ООО от экологии (20000)не оплатил. суд присудил не оплатил. продал фирму и через месяц приходит повторное постановление по тому же штрафу в двойне (40000) я директор теперь уже бывший . что […]
  • Налоги при договоре мены земельного участка Надо ли платить налог по договору мены. Налоговый адвокат По договору мены я обменял принадлежащей мне около 2-х лет земельный участок на жилой дом. При подаче декларации по НДФЛ, работники налоговой инспекции сказали, что я должен […]
  • Вернуть подоходный налог за автошколу Налоговый вычет за обучение в автошколе Добрый день, уважаемый читатель. В этой статье речь пойдет о том, каким образом получить налоговый вычет за обучение в автошколе. Далеко не каждый кандидат в водители знает, что он частично […]
  • Порядок правила усиновлення Порядок правила усиновлення § 2. Умови, порядок та правові наслідки усиновлення Умови усиновлення — це згода осіб, які відповідно до закону мають на це право: самої дитини; її батьків або осіб, що їх замінюють; одного з […]