Оглавление:

В Росреестр был подан договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) между двумя ООО для регистрации права. После регистрации права по этому договору купли-продажи продавец обнаружил, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества есть ошибка в стоимости недвижимого имущества, в связи с которой имущество было продано ниже стоимости приобретения. Переход права собственности на покупателя зарегистрирован в Росреестре, но сам договор еще не исполнен и оплата по нему не произведена. Как можно внести изменения в уже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимого имущества? Можно ли оформить дополнительное соглашение об увеличении стоимости земельного участка и подать его как дополнение к договору купли-продажи недвижимого имущества в Росреестр?

Прежде всего отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, постановления ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А65-21574/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 N Ф04-5979/2009; ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А19-13774/07-Ф02-3531/2008; ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2002 N А56-35091/01). Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.
Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ (смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).
Однако требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи такой недвижимости, следовательно, также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственном реестре*(1).
Таким образом, ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

13 ноября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Следует отметить, что согласно п. 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765 (далее — Правила), сведения о цене возмездной сделки об отчуждении, на основании которой переходит право собственности, вносятся в записи подраздела II-1 указанного реестра. Вместе с тем ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни приведенные Правила не устанавливают обязанности сторон договора информировать регистрирующий орган об изменении условий сделки об отчуждении недвижимого имущества и представлять в указанный орган дополнительное соглашение, изменяющее такие условия.

www.garant.ru

Договор купли-продажи земельного участка: составляем правильно

Особенности заключаемого договора зависят от многих факторов, в частности, от предмета. Ранее мы уже рассматривали конструкцию договора купли-продажи недвижимого имущества. Но земельные участки остались за кадром. На этот раз мы затронем данную специфику.

При заключении договора купли-продажи земельного участка участники оборота должны принимать во внимание многие дополнительные обстоятельства. Как и в предыдущей статье, давая рекомендации, мы будем использовать алгоритмы предлагаемые программой Конструктор договоров, представляемой правовой системой КонсультантПлюс.

1. Преамбула

В преамбуле договора необходимо указать наименование сторон, кто является покупателем, а кто продавцом, а также указать лиц, уполномоченных действовать от их имени при заключении договора. Действующее законодательство не предъявляет особых требований к сторонам договора купли-продажи земельного участка. Необходимо отметить, что в качестве продавца может выступать, как собственник земельного участка, так и лицо, которое приобретет право собственности в будущем. Указанное обстоятельство, несомненно, влечет возникновение дополнительных рисков на стороне покупателя, поэтому должно им учитываться. Если продавец уже обладает правом собственности на земельный участок, то при заключении договора для минимизации рисков покупателю целесообразно запросить у контрагента документы, подтверждающие его право собственности.

Для обеих сторон разумным будет получение сведений о своем контрагенте. Это касается, в первую очередь, подтверждения полномочий лиц, действующих от имени продавца или покупателя. В качестве подтверждения может выступать копия доверенности (если подписантом является уполномоченное лицо) или копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ.

Учитывая особую ценность земельных участков, при их приобретении или продаже целесообразно ознакомиться с учредительными документами контрагента, если таковым является юридическое лицо, и убедиться, что совершении сделок с земельными участками входит в компетенцию органа юридического лица, выступающего от его имени при заключении договора купли-продажи земельного участка.

2. Предмет договора

Предметом рассматриваемой разновидности договора купли-продажи является земельный участок. Условие о предмете договора является существенным и обязательно должно быть согласовано сторонами. В данном разделе стороны отражают характеристику передаваемого земельного участка или земельных участков.

При отчуждении и приобретении земельных участков стороны должны учитывать категорию земель и расположение участка. В частности, действующее законодательство ограничивает возможность отчуждения земельных участков, расположенных в пределах приграничной территории, иностранным юридическим лицам. Такого рода сделка может быть признана недействительной. Также стороны должны принимать во внимание категорию земель, к которой относится данный земельный участок. Категория земель предопределяет, для каких целей он может быть использован. Также с отнесением участка к определенной категории земель могут быть связаны дополнительные ограничения. Например, земельные участки, относящиеся к землям сельхозназначения, не могут быть проданы иностранному юридическому лицу. Также при их продаже должен учитываться максимальный размер сельхозугодий, которые могут находиться в собственности одного лица.

При описании земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, стороны должны указать его кадастровый номер. Целесообразно, в качестве приложения к договору, использовать схему расположения земельного участка, а также копию кадастрового паспорта. Именно, кадастровый паспорт содержит сведения о наиболее важных характеристиках земельного участка. В частности, кадастровый паспорт содержит информацию о наличии обременений: сервитуте, водоохранных зонах и т.д. Наиболее серьезное внимание должно быть уделено вопросу о наличии ипотеки. Отчуждение заложенного земельного участка возможно, по общему правилу, при условии получения согласия залогодержателя. В отсутствие такого согласия залогодержатель имеет возможность требовать признания сделки, направленной на отчуждении предмета ипотеки, недействительной. Необходимо также обратить внимание на то, что земельный участок на момент заключения договора купли-продажи может являться предметом судебного спора, о чем сделана отметка в ЕГРП. Приобретатель участка в таком случае не может быть признан добросовестным. Указанный вывод поддерживается судебной практикой.

Наличие обременений необходимо отразить в тексте договора. На продавце лежит обязанность сообщить покупателю обо всех существующих обременениях. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у покупателя права требовать уменьшения цены приобретаемого земельного участка.

Цена — существенное условие договора купли-продажи земельного участка. При несогласовании данного условия договор является незаключенным. Традиционно недвижимое имущество считается особо ценным, и законодатель исключает использования общего правила о средней рыночной цене в качестве восполняющей нормы.

В данном разделе договора стороны согласовывают порядок определения цены недвижимого имущества, являющегося предметом заключаемого договора, и форму осуществления расчетов. Цена земельного участка может быть указана в виде твердой денежной суммы или в виде суммы, уплачиваемой за единицу площади земельного участка. Стороны могут номинировать цену в любой валюте.

Также в данном разделе стороны описывают порядок и сроки осуществления расчетов. Расчеты могут осуществляться посредством использования платежных поручений, аккредитива или иной формы.

Оплата может осуществляться как путем внесения аванса в размере стоимости земельного участка, так и в режиме постоплаты. В случае согласования условия о предварительной оплате, передаваемая продавцу сумма, может быть признана сторонами задатком. Условие о задатке должно быть прямо согласовано. При отсутствии указания на это в договоре, суммы, вносимые до передачи покупателю земельного участка, будут признаны авансом.

Сроки внесения платежей также должны быть указаны сторонами в данном разделе договора. Необходимо учитывать, что неуказание сроков внесения оплаты не влияет на заключенность договора. Но такая ситуация может привести к конфликту в вопросе сроков оплаты и, соответственно, в вопросе о периоде начисления штрафных санкций (процентов за пользование чужими денежными средствами или договорной неустойки) при нарушении сроков. Учитывая, что суды расходятся в подходе к определению сроков внесения платы за земельный участок, стороны должны избегать подобной неопределенности в тексте договора.

4. Состояние недвижимого имущества и порядок его передачи

В данном разделе стороны согласовывают следующие условия: срок передачи недвижимого имущества, состояние недвижимого имущества, недостатки недвижимого имущества, порядок передачи недвижимого имущества, осуществление государственной регистрации перехода права собственности.

Стороны отражают в договоре, находится земельный участок во владении продавца или нет. Обращаем внимание, что в случае нахождения имущества во владении продавца, по общему правилу, земельный участок считается переданным покупателю с момента заключения договора. Стороны могут согласовать в договоре срок, в течение которого имущество должно быть передано покупателю. Как и любой срок, он может быть определен календарной датой или указанием на период времени.

Согласование состояния недвижимого имущества предполагает указание на те требования, которым данный участок должен соответствовать. В частности, могут быть согласованы требования к благоустроенности земельного участка (наличие ограждения, зеленых насаждений, дорог и площадок), а также требования к наличию коммуникаций (теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация и электросети). Если в договоре отсутствуют специальные требования, то земельный участок должен соответствовать обычным требованиям и быть пригодным для использования по назначению. Подробное описание дополнительных характеристик земельного участка позволяет покупателю избежать, впоследствии, споров, относительно того, какие характеристики объекта должны быть отнесены к обычным. Помимо требований к земельному участку, в данном разделе указываются недостатки передаваемого земельного участка (например, сильный износ или неисправность инженерных систем, неровность поверхности, наличие строительного мусора и т.д.) Продавец должен учитывать тот факт, что он отвечает за любые недостатки, которые будут обнаружены покупателем, если предварительно не укажет их в договоре.

Зачастую вместе с земельным участком должны быть переданы документы, необходимые для его эксплуатации. Целесообразно в договоре согласовать перечень документов, а также порядок и сроки их передачи покупателю.

Договор купли-продажи имеет своей целью переход права собственности от продавца земельного участка к покупателю, поэтому в договоре должны быть указаны, документы, подтверждающие передачу земельного участка (это может быть договор или акт приема-передачи), а также момент, когда имущество считается переданным покупателю. Как правило, данный момент связан с моментом подписания сторонами акта приема-передачи.

Также в договоре должен быть отражен момент, с которого к продавцу переходит риск случайной гибели имущества или его порчи.

Учитывая тот факт, что переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, целесообразно в договоре определить сроки направления документов для регистрации в уполномоченные органы, а также установить, какая из сторон несет расходы на совершение регистрационных действий.

5. Ответственность сторон

Для стимулирования сторон к надлежащему исполнению обязательств, в договоре следует предусмотреть санкции за нарушение его условий. Как правило, в таком случае договором предусматривается ответственность в виде уплаты неустойки, размер которой определяется, как процент от стоимости обязательства (суммы, подлежащей уплате покупателем, или от стоимости земельного участка) за каждый день просрочки. Размер неустойки обычно колеблется в пределах от 0,01% до 0,5 % за каждый день просрочки. Если нарушение не связано с просрочкой оплаты или передачи земельного участка, то целесообразно указывать в договоре штрафы в виде фиксированных сумм, подлежащих выплате нарушителем в пользу другой стороны. Сторонами может быть установлен предел штрафных санкций (не больше определенной суммы) или предусмотрена дифференциация размера санкций в зависимости от периода просрочки.

Неустойка может быть установлена за следующие нарушения, допущенные продавцом: неперадача или несвоевременна передача покупателю документов, относящихся к имуществу, просрочка направления документов для государственной регистрации перехода права собственности, передача земельного участка в ненадлежащем состоянии или передача имущества, обремененного правами третьих лиц. Повлечь возникновение обязанности уплатить неустойку могут и нарушения условий договора, допущенные покупателем. Основным нарушением в данном случае будет просрочка внесения платы за земельный участок.

6. Изменение и расторжение договора

В данном разделе согласовываются условия изменения и расторжения договора, в частности, право каждой из сторон на односторонний отказ. При этом в договоре целесообразно указать конкретные нарушения, которые дают стороне возможность отказаться от договора, порядок одностороннего отказа, сроки направления уведомлений. Необходимо отметить, что если сторонами не предусмотрены дополнительные основания для одностороннего отказа от договора купли-продажи земельного участка, то односторонний отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных законом. Например, покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи земельного участка при отказе продавца передать товар, при нарушении требований к качеству, а также в случае непередачи продавцом необходимых документов. В свою очередь, продавец вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае уклонения покупателя от оплаты земельного участка или отказа покупателя от принятия земельного участка.

Обращаем внимание, что право на односторонний отказа от договора может быть не связано с нарушением, допущенным одной из сторон, а являться следствием наступления какого-либо события (перечень таких событий определяется сторонами).

Действующее законодательство представляет сторонам договора купли-продажи земельного участка право обратиться в суд с требованием о расторжении договора при наличии существенного нарушения условий договора, допущенного другой стороной. В связи с этим в договоре целесообразно отразить те нарушения, который стороны считают существенными. Если стороны отказались от согласования соответствующего перечня, то в каждой конкретной ситуации вопрос о том, считать допущенное нарушение существенным или нет, будет решать суд по собственному усмотрению с учетом обстоятельств дела.

Стороны могут установить запрет на изменение или расторжение договора в случае существенного изменения обстоятельств, а также ограничить возможность каждой из сторон требовать возврата исполненного при расторжении договора.

7. Разрешение споров

В данном разделе стороны определяют условие о претензионном порядке разрешения возникающих противоречий. В договоре необходимо подробно описать порядок, условия и сроки предъявления и рассмотрения претензии. Указание на разрешение споров посредством переговоров или на необходимость письменного обращения лица, право которого нарушено, к нарушителю, не означает согласование обязательного претензионного порядка.

В данном разделе стороны определяют подсудность возникающих споров. Стороны могут указать в договоре, что все споры или часть передается на рассмотрение в третейский суд. Но даже если стороны не будут устанавливать третейский суд, а ограничатся государственным арбитражным судом, целесообразно указать в договоре наименование конкретного суда.

8. Заключительные положения

В заключительных положениях указывается срок действия договора. Как правило, договор действует до исполнения сторонами всех своих обязательств. Если стороны указали, что договор прекращается с истечением определенного срока, они должны учитывать, что это не освобождает их от исполнения своих обязательств по договору. Стороны вправе распространить действия договора на отношения, которые возникли до его заключения.

В данном разделе сторонам следует согласовать порядок направления друг другу юридически значимых сообщений (например, претензий или сообщений о перемене адреса).

Традиционно в данном разделе указывается количество экземпляров, применимые права и язык договора (если договор составлен на нескольких языках, то должен быть указан текст, которому отдается предпочтение при возникновении расхождений).

Как отмечалось, получить полностью составленный договор, аналогично вышеуказанным этапам, можно использовав программу КонсультантПлюс «Конструктор договоров».

Автор благодарит юрисконсульта ОАО «ИФЗ» Надежду Брагинец за помощь в подготовке материала.

m.ppt.ru

Можно ли изменить цену договора купли-продажи жилья после регистрации перехода права собственности?

Между сторонами заключен договор купли-продажи доли в жилом доме и доли земельного участка. Переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. При этом договором предусмотрена отсрочка оплаты, оплата до настоящего времени не произведена. На данный момент стороны пришли к соглашению об изменении (уменьшении) цены договора.

В связи с этим возникают вопросы:

1. Допустимо ли изменение цены договора, если переход права зарегистрирован в Росреестре, но договор еще не исполнен (оплата не произведена)?

2. Если да, то нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в Росреестре или уведомлять его об изменении цены? На основании каких норм?

Ответы юристов (7)

Поменять цену договора в Вашем случае можно, заключив доп.соглашение. При этом регистрировать доп.соглашение в Росреестре или уведомлять его об изменении цены не требуется.

Аналогичный вопрос был рассмотрен службой правового консалтинга ГАРАНТ:

В Росреестр был подан договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) между двумя ООО для регистрации права. После регистрации права по этому договору купли-продажи продавец обнаружил, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества есть ошибка в стоимости недвижимого имущества, в связи с которой имущество было продано ниже стоимости приобретения.
Переход права собственности на покупателя зарегистрирован в Росреестре, но сам договор еще не исполнен и оплата по нему не произведена.
Как можно внести изменения в уже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимого имущества?
Можно ли оформить дополнительное соглашение об увеличении стоимости земельного участка и подать его как дополнение к договору купли-продажи недвижимого имущества в Росреестр?

Прежде всего отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, постановления ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А65-21574/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 N Ф04-5979/2009; ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А19-13774/07-Ф02-3531/2008; ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2002 N А56-35091/01). Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.
Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ (смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).
Однако требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи такой недвижимости, следовательно, также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственном реестре*(1).
Таким образом, ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

С Уважением,
Олег Рябинин.

Есть вопрос к юристу?

Георгий, здравствуйте. На основании ч.1 ст.450 ГК РФ

1. Изменение и расторжение договоравозможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поэтому Вы вправе изменить цену.

согласно ст.452 ГК РФ

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

На основании ст.164 ГК РФ дополнительное соглашение нужно зарегистрировать

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

На основании ст.164 ГК РФ дополнительное соглашение нужно зарегистрировать

Евгений, вынужден с Вами не согласиться, поскольку в данном случае регистрируется не сделка, а право собственности. Поэтому и доп.соглашение также не подлежит регистрации.

В связи с этим возникают вопросы: 1. Допустимо ли изменение цены договора, если переход права зарегистрирован в Росреестре, но договор еще не исполнен (оплата не произведена)?

Вы имеете право изменить центу договора купли продажи заключив дополнительное соглашение к договору.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1.Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом следует иметь ввиду, что в настоящее время договор купли продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество составляется в нотариальной форме. Соответственно соглашение об изменении цены договора должно быть заключено также нотариально.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2. Если да, то нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в Росреестре или уведомлять его об изменении цены? На основании каких норм?

В Росереестре регистрируется переход права собственности по договору но не сам договор купли продажи. В реестр внесена запись о новом собственнике доли в праве собственности на квартиру. По этому представление в Росреестр дополнительного соглашения не нужно.

m.pravoved.ru

Возможно изменение договора купли-продажи земельного участка в части его продажной стоимости?

Договор купли-продажи земельного участка между двумя физлицами был заключен в 2014 г.

Договор купли-продажи включал в себя п. «в продажную стоимость земельного участка входят коммуникации: газ, свет. вода. канализация (септик), асфальтированные дороги до границ участка».

Земельный участок находится в коттеджном поселке, и изначально приобретался продавцом у юридической фирмы его застройщика и содержал такой же пункт в договоре.

По факту на момент продажи эти коммуникации отсутствовали, покупатель это знал и подписал передаточный акт, где указал. что земельный участок осмотрен, дополнительных требований нет, в том числе финансовых друг к другу не имеют.

Поселок медленно, но развивается, частично какие-то работы по коммуникациям ведутся, застройщик в целом с себя обязательств не снимает, но и не торопится.

Спустя два года покупатель обращается с иском в суд к продавцу с требованиями об изменении договора купли-продажи земельного участка в части его цены и взыскании денежных средств.

Обосновывает свои требования ст. 450 ГК РФ и п.3 ст.37 ЗК РФ указывая, что отсутствие коммуникаций является существенным нарушением договора.

Просит изменить цену с А на Б исходя из расчета продажная цена минус стоимость проведения этих коммуникаций.

По данному иску суд выносит заочное решение об удовлетворении данного иска.

1. Обоснованны ли требования истца?

2. Правильно ли выбран способ защиты его права?

3. Обоснован ли такой расчет цены иска?

4. Что делать когда коммуникации проведет застройщик поселка? Необоснованное обогащение?

5. Имеет ли право в случае удовлетворения иска на регресс к застройщику, при том, что цена взыскиваемой суммы равна цене участка по первому договору?)

Ответы юристов (1)

Статья 556. Передача недвижимости
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;

С точки зрения стоимости земельного участка, коммуникации являются его
улучшениями. В процентном отношении, в зависимости от сложности, стоимость
может составить от 5% до 16% от стоимости земельного участка с коммуникациями.
По факту можно сделать выборку:

-коммуникации на участке

-коммуникации вдоль границ ЗУ с потенциальной возможность подключения

У этих двух участков с учетом стоимости коммуникаций РАЗНАЯ цена.

Вы имеете право взыскать стоимость улучшений с застройщика, а ОН по факту подведения будет уже предъявлять финансовые требования в будущем к истцу.

Если информация идет в противоречие с существом дела, то здесь нужно компилировать договоры.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Изменение цены по договору купли-продажи земельного участка

Вопрос-ответ по теме

Между двумя физическими лицами подписан договор купли-продажи земельного участка, а затем подписано соглашение об изменении цены указанного договора. Правомерно ли подписание такого соглашения и будет ли в данном случае договор купли-продажи считаться заключенным путем составления одного документа по смыслу статьи 550 Гражданского кодекса РФ.

Да, подписание дополнительного соглашения об изменении цены к договору купли-продажи земельного участка будет являться правомерным и не будет противоречить ст. 550 ГК РФ. Так как договор останется заключен в виде единого документа, а дополнительное соглашение будет являться неотъемлемой частью договора.

Это подтверждается и судебной практикой, так например в постановлении ФАС ЗСО от 19.03.2014 г. № А70-2626/2013 суд руководствуясь положениями ст. 424, 450, 452, 550 ГК РФ исходил из заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка, внесения в него дополнительным соглашением изменений в части выкупной цены земельного участка и нарушения ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате имущества.

Правила по внесению изменений в договор действуют такие же, как и при заключении договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Законодательство устанавливает специальный порядок приобретения земельных участков. Причем, помимо гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; далее – Закон № 221-ФЗ).

Правила, которые нужно учесть при приобретении земельного участка по договору купли-продажи

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).*

Наконец земельный участок – это уникальный объект недвижимости, поэтому в дополнение к названным выше общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:*

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном главой 3 Закона № 221-ФЗ;
  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);
  • закон прямо перечисляет три условия, которые нельзя включить в договор купли-продажи земельного участка, то есть условия, которые в любом случае суд сочтет недействительными.

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).*

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра). Стороны сами определяют в процессе переговоров, кто какие документы предоставляет. При этом надо учитывать, что есть ряд документов, которые может представить только продавец или только покупатель. Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Покупателю необходимо как представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены продавцом;
  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

По пунктам 4–7 приведенного списка каждая сторона предоставляет документы в отношении себя.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Подготовка к сделке по приобретению земельного участка

Во-первых, покупателю необходимо провести обычные процедуры проверки объекта недвижимого имущества и проверки продавца.

Во-вторых, произвести фактический осмотр земельного участка.

В-третьих, с учетом специфики такого объекта, как земельный участок, необходимо проверить правоустанавливающие документы, согласно которым продавец владеет земельным участком.

Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.

Однако у продавца могут отсутствовать правоустанавливающие документы, тогда вместо них собственник должен представить документы, выданные до 31 января 1998 года – даты вступления в силу Закона о госрегистрации. Например, свидетельство на землю, государственный акт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство о праве на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом. Иначе говоря, правоудостоверяющими будут документы, подтверждающие права, но не прошедшие процедуру государственной регистрации.

Поэтому документы, выданные до 31 января 1998 года, достаточны для того, чтобы подтвердить право продавца на участок, если такая регистрация так и не была проведена. В таком случае на госрегистрацию подаются одновременно документы, касающиеся сделки купли-продажи, и документы, удостоверяющие права продавца. Соответственно производится как минимум два регистрационных действия. Вначале – госрегистрация ранее возникшего права собственности продавца (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Следующим этапом — госрегистрация перехода права собственности (от продавца к покупателю) и, если необходимо, проходит регистрацию сам договор купли-продажи.

Внимание! Описанная выше схема обычно используется на практике. Однако покупатель рискует тем, что Росреестр может по тем или иным причинам отказать продавцу в регистрации ранее возникшего права собственности.

Внимание! Земельный участок может быть ограничен частным либо публичным сервитутом. Перед приобретением земельного участка важно проверить, наличествует ли такой вид обременения как сервитут.

Внимание! Без предварительного получения выписки из ЕГРП покупатель рискует приобрести объект, который обременен, например, арендой или ипотекой. Данные обременения сохраняются и при переходе прав на недвижимое имущество. Если же недвижимость находится под арестом, регистрационный орган вовсе не зарегистрирует переход права собственности.

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются Росреестром по запросу любого лица за плату. Официальная информация о порядке, способах предоставления сведений государственного кадастра недвижимости приведена на сайте Росреестра.

Осмотр земельного участка

Важнейшей частью подготовки покупки здания будет непосредственный осмотр земельного участка, на котором расположено здание.

Иногда покупка производится без тщательного осмотра земельного участка. Это может быть обусловлено самыми разными причинами: участок расположен в другом регионе; участок очень большой (гектары леса, осмотреть которые представитель покупателя просто поленился); покупатель не предполагал, что на участке могут быть объекты, не указанные в ЕГРП.

Однако надо учитывать: всегда есть риск того, что на земельном участке расположены объекты, совсем не нужные будущему собственнику. Более того, это могут быть объекты, которые значительно затруднят использование земельного участка (линии электропередачи, трубопроводы и т. д.).

Может оказаться, что в ЕГРП сведения о нахождении таких объектов на участке отсутствуют. Поэтому при всех сложностях, которые могут быть связаны с фактическим осмотром участка, необходимо его все же провести перед покупкой.

Особенности выкупа земельного участка собственником здания (приватизация)

Распространены случаи, когда организация приобретает (или уже имеет в собственности) здание или сооружение на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Само такое здание зачастую не представляет никакой ценности (впоследствии сносится). Но оно ценно тем, что дает возможность получить в собственность (приватизировать) земельный участок.

Оформить приобретение земельного участка можно без проведения торгов, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок все собственники здания совместно должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков. Не имеют права на такое обращение только лица, которые используют (или имеют право использовать) участок на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей.

Такие правила указаны в пункте 5 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Для приобретения прав на участок нужно подать список документов, указанный в подпункте 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (приложение к приказу Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1).

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав общего имущества объекты недвижимости, установлены в следующих положениях:

  • статья 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
  • статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

www.law.ru

Это интересно:

  • Закон о милиции пункт 21 Статья 21. Применение специальных средств 1. Сотрудник полиции имеет право лично или в составе подразделения (группы) применять специальные средства в следующих случаях: 1) для отражения нападения на гражданина или сотрудника […]
  • Список литературы наследование по закону Список литературы наследование по закону СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ ПО НАСЛЕДСТВЕННОМУ ПРАВУ 1. Конституция РФ от 12.12.1993. // Российская газета, 25.12.1993г. -№237.2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3 //СЗ РФ. […]
  • Новостройки иск МУП "ИСК г.Уфы" За период с 2014-2017гг. с привлечением бюджетного финансирования реконструирован стадион «Нефтяник», позволяющий принимать матчи Российской футбольной премьер лиги; построен детский сад на 216 мест с бассейном по ул. […]
  • 03032014 85 приказ Приказ Министерства регионального развития РФ от 30 августа 2007 г. N 85 "Об утверждении документов по ведению информационной системы обеспечения градостроительной деятельности" Приказ Министерства регионального развития РФ от 30 […]
  • Постановление об отсрочке исполнения приговора суда Постановление об отсрочке исполнения приговора суда с.Тарногский Городок 24 июня 2010 года Мировой судья Вологодской области по судебному участку № 55 Тарногского района Семенникова О.Н. с участием зам. прокурора Тарногского района […]
  • 1655 закон края Закон Краснодарского края от 29 декабря 2008 г. N 1655-КЗ "О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях" (с изменениями и дополнениями) Закон Краснодарского краяот 29 […]