Оглавление:

07 июля 2009 года г.Горячий Ключ

Горячеключевский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего: Негода О.И.

при секретаре : Оганесян А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Л. к администрации МО г.Горячий Ключ о признании права аренды на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л :

Л. обратилась в суд с иском к администрации г.Горячий Ключ о признании права аренды на земельный участок. В обоснование иска указала, что 22 апреля 2003 года она и И. заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома со строениями и сооружениями по адресу: г.Горячий Ключ, п.Кура-Цеце ул.Горького,. Стоимость земельного участка и домовладения составила 57 536 рублей. По данному договору купли-продажи ей в собственность перешел земельный участок общей площадью 1473 кв.м. Однако общая площадь земельного участка на момент заключения договора купли-продажи составляла 2452 кв.м., из которых 1473 кв.м. принадлежали продавцу И. на праве собственности, а 979 кв.м. были юридически не зарегистрированы. Так как земельный участок площадью 979 кв.м. не был зарегистрирован за продавцом, требовалось несколько месяцев для подготовки документов. До октября 2003 года основной договор купли-продажи не был зарегистрирован в учреждении юстиции, по причине того, что продавец И. утратила интерес к сделке, получив окончательную сумму расчета за дом и земельный участок. В связи с тем, что И. не желала регистрировать сделку купли-продажи в учреждении юстиции, заявитель была вынуждена обратится в суд с иском о признании права собственности на земельный участок и домовладение. Решением Горячеключевского городского суда от 04.10.2003 года за ней, Л. было признано право собственности на домовладение земельный участок, общей площадью 1473 кв.м., расположенные по адресу: г. Горячий Ключ, п.Кура-Цеце ул.Горького,. Часть земельного участка, общей площадью 979 кв.м., расположенного по тому же адресу, принадлежащая продавцу И. была зарегистрирована ею на праве аренды 23 октября 2003 года сроком на 10 лет. (договор аренды земельного участка от 22.09.2003 , свидетельство о государственной регистрации права от 23.10.2003г.) Начиная с апреля 2003 года, заявитель фактически владеет и пользуется всем земельным участком как законный владелец, платит арендную плату, обрабатывает землю. С 2007 года она пытается переоформить на себя право аренды земельного участка площадью 979 кв.м. Однако муниципальное управление земельных и имущественных отношений г.Горячий Ключ отказало ей в переоформлении права аренды на земельный участок, в связи с тем, что договор аренды земельного участка был зарегистрирован И. в учреждении юстиции сроком на 10 лет, поэтому расторгнуть данный договор в одностороннем порядке невозможно. Для расторжения договора аренды ей необходимо предоставить заявление от И. с просьбой о расторжении договора либо обратится в суд. А так, как И. еще в 2003 году утратила интерес к сделке купли-продажи, то в настоящее время она также не желает заниматься оформлением документов. Просит признать за ней право аренды на земельный участок общей площадью 979 кв.м., расположенный по адресу г.Горячий Ключ п.Кура-Цеце ул.Горького, .

В судебном заседании Л. поддержала заявленные требования, просила суд их удовлетворить в полном объеме.

Представитель администрации МО г.Горячий Ключ в судебное заседание не явился, от него поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Заинтересованное лицо И. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела уведомлена надлежащим образом, предоставила в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском согласна.

Суд, выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, полагает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Из договора купли-продажи земельного участка и жилого дома со строениями и сооружениями от 22 апреля 2003 года усматривается, что И. продала Л. земельный участок, с расположенным на нем жилым домом по адресу п.Кура-Цеце г.Горячий Ключ по ул.Горького.

Актом передачи денег подтверждается, что 28 апреля 2003 года Л. передала И. 18 000 руб. согласно договора купли-продажи земельного участка и домовладения.

22 сентября 2003 года И. заключила договор аренды земельного участка площадью 979 кв.м. расположенного по адресу х.Кура-Цеце ул.Горького, для индивидуального жилищного строительства.

Постановлением главы администрации №3267 от 06 августа 2003 года утверждены границы и площади земельного участка И.

Свидетельством о государственной регистрации от 23 октября 2003 года подтверждается право аренды И. на земельный участок по адресу х.Кура-Цеце ул.Горького,.

Решением Горячеключевского городского суда от 04 октября 2003 года за Л. признано право собственности на земельный участок и домовладение по адресу х.Кура-Цеце ул.Горького.

Свидетельствами о государственной регистрации права от 26 декабря 2003 года зарегистрировано право собственности за Л. на жилой дом и земельный участок по адресу х.Кура-Цеце ул.Горького.

Из выписки кадастрового паспорта от 22 апреля 2009 года усматривается, что правообладателем земельного участка п.Кура-Цеце, ул.Горького, является Л.

В соответствии с ст.35 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 552 ГКРФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования Л. в полном объеме

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПКРФ

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление по иску Л. к администрации МО г.Горячий Ключ о признании права аренды на земельный участок, удовлетворить.

Признать за Л. право аренды на земельный участок общей площадью 979 кв.м., расположенный по адресу: г.Горячий Ключ, г. Горячий Ключ, п.Кура-Цеце ул.Горького.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд в течение 10 дней.

Решение вступило в законную силу 17.07.2009г.

gor-kluch.krd.sudrf.ru

Кассация дала разъяснения по надлежащим способам защиты прав при спорах об аренде недвижимости

Арбитражный суд Уральского округа представил на своем сайте итоговую справку, посвященную вопросам применения законодательства об аренде недвижимого имущества.

Кассация анализирует основания для взыскания арендной платы за помещения, которые являются местами общего пользования, особенности расторжения договора аренды земельного участка, право арендатора государственного или муниципального имущества на заключение договора без проведения торгов и другие вопросы.

Так, АС УО разъясняет, является ли требование о признании права аренды отсутствующим надлежащим способом защиты при наличии действующего договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возможность оспаривания зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим ограничена случаями, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено посредством признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратилось).

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующие этому разъяснения содержатся и в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11.

Исходя из смысла положений ГК РФ регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на объект аренды, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Арендные правоотношения являются обязательственными договорными правоотношениями, основания и порядок прекращения которых урегулированы нормами обязательственного права и гл. 34 ГК РФ.

Таким образом, при наличии действующего, исполняемого сторонами договора аренды оспариванию подлежит сам договор (требование о признании договора недействительным, о расторжении договора и проч.). Погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения данного требования.

Требование о признании отсутствующим права аренды является ненадлежащим способом защиты и не приведет к восстановлению прав истца.

С полным текстом итоговой справки Арбитражного суда Уральского округа, посвященной вопросам применения законодательства об аренде недвижимого имущества, можно ознакомиться здесь.

pravo.ru

Административное исковое заявление о признании права собственности на земельный участок

Административный Истец

Административный Ответчик

Орехово-Зуевский суд Московской области

142600, Московская область, г. Орехово-Зуево, Октябрьская площадь, д. 2

ФИО, год рождения, Место рождения

Адрес места жительства:

Администрация Орехово-Зуевского муниципального района Московской области

142600, Московская область, г. Орехово-Зуево, Октябрьская площадь, 2

Государственная пошлина: на основании

ст. 333.19 Налогового кодекса РФ 300 рублей

АДМИНИСТРАТИВНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

«___» __________ 2015 г. ____________________ (далее по тексту – Истец) направил обращение в Администрацию Орехово-Зуевского муниципального района Московской области (далее по тексту – Ответчик) о рассмотрении вопроса бесплатной приватизации Истцом арендуемого земельного участка.

«___» __________ 2015 г. Истцом получен ответ на свое обращение от Ответчика, в котором указано, что Договор аренды земельного участка, срок действия которого истек ______________ г. не является основанием предоставления в собственность Истца бесплатно соответствующего земельного участка.

По мнению Истца, вывод Ответчика об истечении Договора аренды земельного участка ошибочен и отказ в предоставлении земельного участка в собственность Истца является незаконным и необоснованным по следующим причинам.

______________ г. между ______________ поселковой администрацией Орехово-Зуевского района Московской области и Истцом был заключен Договор аренды земельного участка по адресу: ____________________ для удовлетворения собственных нужд в продуктах питания, то есть в целях огородничества.

Как следует из Договора аренды земельного участка, Договор был зарегистрирован в земельном комитете Орехово-Зуевского района Московской области.

Неотъемлемой частью Договора аренды земельного участка является план передаваемого в аренду земельного участка.

Указанный Договор аренды земельного участка был заключен сроком на пять лет и вступил в силу с момента его подписания, то есть с ___________________ г.

Срок Договора аренды земельного участка истек ________________ г.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возражений в пользовании соответствующего участка Истцу не поступало, что указывает на продление Договора аренды земельного участка _______________ г. на неопределенный срок.

Таким образом, Договор аренды земельного участка от ________________ г. был продлен на законных основаниях и является действующим.

Земельный участок используется Истцом по настоящее время законным способом для ведения подсобного хозяйства (огородничества), то есть для удовлетворения собственных нужд в продуктах питания.

Факт использования Истцом земельного участка с ________________ г. по настоящее время для выращивания продуктов питания подтверждается свидетельствами соседей Истца по земельному участку.

В соответствии с п. 4) ст. 39.5 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с п.п. 6 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Как следует из Договора аренды земельного участка от ___________ г. земельный участок в пользование Истца был предоставлен на безвозмездной основе для ведения огородничества, то есть для ведения подсобного хозяйства по выращиванию продуктов питания для собственных нужд и удовлетворения нужд семьи.

Свидетельские показания подтверждают факт использования Истцом земельного участка в соответствии с установленным разрешенным использованием.

С момента предоставления земельного участка на безвозмездной основе Истцу прошло более пяти лет, что указывает на его право приобрести данный земельный участок в собственность на основании п. 4) ст. 39.5 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с вышеизложенным, на основании ст.ст. 39.5, 39.10 Земельного кодекса РФ, ст. 621 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 4, 175 Кодекса административного судопроизводства РФ прошу:

1. Признать Договор аренды земельного участка от ________________ г. действующим в связи с продлением его на неопределенный срок на основании ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

2. Признать право собственности Истца на земельный участок по Договору аренды земельного участка от _____________ г. площадью ______ га по адресу: _____________ Орехово-Зуевского района Московской области.

Оригиналы документов по требованию суда могут быть представлены непосредственно в судебное заседание.

  1. Копии документов для Ответчика на _ л.
  2. Квитанция об уплате государственной пошлины на _ л.
  3. Копия обращения в администрацию на _ л.
  4. Копия ответа на обращение на _ л.
  5. Копия Договора аренды земельного участка на _ л.
  6. Копия плана земельного участка к договору на _ л.
  7. Свидетельские показания на _ л.
  8. Копия диплома о высшем юридическом образовании на _ л.
  9. Копия доверенности на представителя № _______ на _ л.

«___» ____________ 2015 г. _________________ ФИО

Вы можете получить консультацию, заказать подготовку юридических документов, воспользоваться услугами юриста в Москве Владимира Алистархова, просто позвонив по телефону +7(926)270-77-99 или направив сообщение на почту v.alistarhov@mail.ru

pravosudit.ru

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

Очевидная тенденция последних лет – рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда.

Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам. В обзор вошли дела, разрешенные в 2017 году Верховным судом (ВС) РФ.

1. Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016

Городская администрация предоставила компании земельный участок для строительства детского сада, заключив договор аренды. В течение периода пользования участком арендатор на основе разрешения возвел здание будущего детского сада «до уровня первого этажа» (объект незавершенного строительства), но право собственности на него не оформил.

Позже администрация отказалась от договора, ссылаясь на истечение его срока и на задолженность по арендной плате, и обратилась в суд с требованием об освобождении участка от возведенного арендатором объекта. В качестве правового основания муниципалитет ссылался на статью 622 Гражданского кодекса (ГК), согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили, отметив, что договор прекратил свое действие и не был продлен для завершения строительства. Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях. Коллегия судей пришла к выводу, что если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка вне зависимости от факта расторжения договора аренды.

Первичным при разрешении подобных споров является ответ на вопрос, правомерно ли возведен объект недвижимости. При этом факт регистрации прав на объект недвижимости значения не имеет. ВС также подчеркнул, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. В то время как завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ позволяет отнести объект к объекту незавершенного строительства.

Рассматривая данный спор, вторая кассация сослалась и на ряд правовых позиций ВАС РФ в отношении прав арендаторов в случае прекращения договоров аренды. В частности, было указано следующее:

– принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. При этом возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10);

– прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10);

– истечение срока действия договора аренды участка не препятствует регистрации права собственности на созданный в период действия договора объект незавершенного строительства (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

2. Арендатор участка из состава публичных земель вправе подать иск о признании права отсутствующим на объект, расположенный на данном участке

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.02.2017 № 310-ЭС16-14116 по делу № А35-8054/2015

Муниципальное образование и предприниматель заключили договор аренды земельного участка. Участок был предоставлен под строительство объекта недвижимости (пристройки) к торговому зданию. Однако впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на нежилое здание гаража, расположенное на арендуемом участке.

Предприниматель обратился в суд с иском, требуя признать право собственности муниципалитета на гараж отсутствующим. Арендатор указывал, что зарегистрированное право нарушает права истца как арендатора земельного участка на использование этого участка по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство пристройки к торговому зданию. Также истец ссылался то, что гараж по своим характеристикам не является объектом недвижимости.

Арбитражные суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении требования, посчитав, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты права. В частности, суды со ссылкой на пункт 52 постановления Пленумов высших судов от 29.04.2010 № 10/22 указали, что правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, чье право собственности зарегистрировано. А арендатор, пользующийся участком, не может оспаривать титул собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, ВС указал на необходимость рассмотрения заявленных требований по существу. Вторая кассация обратила внимание на следующее: аргументы истца о том, что зарегистрированное право нарушает его права и что объект не является недвижимым, не были оценены нижестоящими судами. Однако регистрация права собственности на гараж, расположенный на арендованном истцом участке, исключает строительство пристройки к торговому зданию. Защита прав истца возможна лишь путем исключения зарегистрированного права из реестра.

В такой ситуации, решила коллегия судей, требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска. ВС со ссылкой на положения статей 304 и 305 ГК указал, что арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск. Такой иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции требования истца были удовлетворены в полном объеме. Это решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Отметим, что ранее схожая правовая позиция была выражена в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, а также в определении ВС РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014. Однако следует признать, что рассматриваемое решение экономической коллегии ВС в любом случае будет способствовать формированию эффективного механизма защиты прав арендаторов земельных участков от нарушений со стороны как владельцев участков, так и третьих лиц.

3. Арендодатель вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора

Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 по делу № А46-6835/2015 (см. на Закон.ру здесь)

В 2010 году компания получила в аренду сроком на пять лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок для строительства торгово-развлекательного комплекса. Однако в отведенный договором аренды (и законом) срок объект построен не был. За два месяца до истечения срока договора муниципалитет уведомил арендатора о том, что срок действия договора продлен не будет, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного срока.

В ответном письме арендатор просил продлить срок действия договора аренды на три года, ссылаясь на положения статьи 39.6 Земельного кодекса, а также на то, что в период действия договора арендатор принял меры к началу строительства. В частности, в мае 2015 года было получено разрешение на строительство, заключены договоры с проектными и строительными организациями.

Не урегулировав спор в досудебном порядке, арендатор обратился в суд с требованием о понуждении муниципалитета к заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, придя к выводу, что решение об одностороннем отказе в продлении договора было принято без учета фактических обстоятельств, а арендатор соответствовал всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса критериям для заключения договора на новый срок без проведения торгов. Первая кассация, напротив, отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что совершенные арендатором действия по заключению договоров и выполнению начальных работ не свидетельствует о наличии оснований для заключения нового договора.

ВС направил дело на новое рассмотрение. По мнению суда, в данном деле нижестоящие суды должны были проанализировать на соответствие критерию добросовестности как действия арендатора, направленные на строительство, так и действия органов власти по отказу в продлении договора аренды.

Стоит отметить, что указанная позиция в целом основана на нормах законодательства и судебной практике. Вместе с тем остается неясным, почему в рассматриваемом определении вторая кассация уклонилась от квалификации длительного бездействия арендатора. В данном споре арендатор начал принимать меры по исполнению принятого обязательства незадолго до окончания действия договора аренды, о чем свидетельствует хотя бы получение разрешения на строительство в 2015 году. При этом городская администрация фактически была лишена возможности отказать арендатору в выдаче указанного разрешения.

4. Закон прямо предусматривает право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на однократное заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015.

При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016 (см. на Закон.ру здесь)

25.03.2014 обществу на праве аренды предоставлен земельный участок для осуществления строительства недвижимого объекта. На указанном земельном участке обществом на основании разрешения на строительство возведен объект незавершенного строительства.

В период действия договора аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения торгов (для завершения строительства).

Отказывая в заключении договора на новый срок, администрация сообщила обществу, что земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителю без проведения торгов только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Указанный отказ явился основанием для обращения общества в суд с соответствующими требованиями.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций отказали обществу в удовлетворении иска.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, оставляя в силе постановление 10 ААС о частичном удовлетворении требований, со ссылкой на положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указала на наличие у общества права на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.

В частности, Судебная коллегия отметила, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Указанный судебный акт развивает подход, сформулированный ВС в деле, рассмотренном в п. 3 настоящего обзора. Следует особо отметить, что в настоящем деле Судебная коллегия делает прямую ссылку на положения законодательства, предоставляющие арендатору право на продление срока аренды для завершения строительства на арендованном земельном участке.

zakon.ru

Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок

Статьи по теме

Собственник участка может оказаться в ситуации, когда нужно подтвердить свое право. Для этого в суд направляют исковое заявление о признании права собственности на земельный участок. Что учесть при подготовке документа.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Читайте в нашей статье:

Когда права на земельный участок нарушают третьи лица, необходимо отстаивать свои интересы. Чтобы добиться признания права или отстоять его, заинтересованное лицо должно обратиться в суд (п. 1 ст. 59 ЗК РФ). Возникает вопрос – как правильно составить исковое заявление о признании права собственности на землю. Рассмотрим, что нужно учесть на этапе составления заявления и какие сложности могут возникнуть.

При подготовке документа воспользуйтесь образцом иска о признании права собственности на земельный участок

Закон не устанавливает конкретной формы заявления. Чтобы суд принял иск о признании права собственности на земельный участок, соблюдайте обязательные требования закона (ст. 125 АПК РФ, 131 ГПК РФ). Включите в текст наименования:

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

  • суда, в который подается заявление;
  • истца, его место жительства или нахождения, если истец — организация,
  • ответчика, его место жительства или нахождения.

Укажите, в чем заключается нарушение либо угроза нарушению прав, а также изложите суть требования и обстоятельства, на которых основывается требование. Не забудьте оплатить госпошину и приложить копию доверенности.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Образец заявления о признании права собственности на земельный участок

Заявитель обращается в суд и отстаивает свои права, когда другое лицо их нарушает. Иски в суд о признании права собственности на земельный участок, как правило, подают, когда есть угроза праву или оно уже не соблюдается. Заявления о признании прав часто сопровождаются требованиями:

  • признать отсутствующим право третьего лица на землю;
  • истребовать участок из чужого незаконного владения;
  • внести изменения в записи о государственной регистрации права и др.

Чтобы отстоять право, нужно его подтвердить. В противном случае суд откажет в иске (постановления Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2015 № Ф05-15609/2015 по делу № А41-18525/15, от 17.06.2015 № Ф05-6650/2015 по делу № А41-70898/14). По закону требовать устранить нарушение может собственник (ст. 304 ГК РФ). Доказательства, которые помогут отстоять право, зависят от конкретной ситуации.

Подтвердить право можно с помощью судебного акта, который принял другой суд. Так происходит, когда спор возник, например, по итогам межевания. Если границы земельного участка вызывают споры, спор разрешает суд (постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.11.2016 № Ф05-15687/2016 по делу № А41-88083/2015). Своим решением он обязывает Росреестр осуществить учет изменений спорного земельного участка. Такой акт может помочь, когда собственник подает заявление в суд о признании права собственности на земельный участок.

Отстоять право на участок возможно, если доказать добросовестное, открытое и непрерывное владение спорным участком как своим собственным в течение срока приобретательной давности (постановление ФАС Московского округа от 29.07.2013 по делу № А41-1824/13).

Подавайте иск о признании права собственности на земельный участок, если иначе право не защитить

Перед тем как составить исковое заявление в суд о праве собственности на землю, убедитесь, что для обращения есть основания. Суды отмечают, что признание права в судебном порядке – исключительный способ защиты, который применяют, только если иначе действовать невозможно. Если заявитель по своей вине не прошел государственную регистрацию перехода права собственности, требовать ее через суд он не в праве (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.05.2017 № Ф02-2096/2017 по делу № А74-10672/2016).

Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок подают после того, как выяснят подробности

Найти документы, выстроить позицию, составить иск и оплатить госпошлину недостаточно, если заявитель не учел ряд обстоятельств. Необходимо верно избрать способ защиты права и проверить, что не пропущен срок.

Убедитесь, что иск о признании права собственности на землю – верный способ защиты

Встречаются ситуации, когда владелец земли не обладает документами, которые подтверждают его позицию. Так происходит, когда правообладатель – компания, которая образовалась в результате реорганизации. Если прежнее юридическое лицо не вело учет документов, возникнут сложности. Может оказаться, что недобросовестные сотрудники прежней компании проводили сделки с землей. Истребовать спорные участки новому лицу затруднительно, поскольку нет подтверждающих документов. Иск о признании права собственности на земельный участок не поможет. В этом случае такое лицо может оспорить сделки с участком, которые лишили его прав на землю.

Например, общество обратилось в суд. Компания просила:

  • истребовать из незаконного владения участок;
  • признать ничтожными сделки по отчуждению земли;
  • применить последствия недействительности сделки
  • признать за обществом право собственности на спорную территорию.

Заявитель – правопреемник организации, которая появилась в процессе реорганизации сельскохозяйственного предприятия. Работник прежнего предприятия оформил свидетельство на его землю, часть которой по договору дарения предал третьему лицу. Первая инстанция посчитала, что действия работника неправомерны, так как он незаконно выделил землю из состава другого участка. Вторая инстанция отменила решение. Апелляция пришла к выводу, что право собственности на спорный участок одновременно зарегистрировано за истцом и за лицом, которое выделило землю. Истец не представил доказательств владения спорной землей, поэтому не мог защитить право путем истребования участка из чужого незаконного владения.

Чтобы получить землю, которая незаконно выбыла из владения, заявитель должен оспорить сделки, произведенные с участком, в результате которых он утратил право собственности на него. Суд направил дело на новое рассмотрение (определение Верховного Суда РФ от 10.10.2017 № 33-КГ17-17).

Вовремя подавайте заявление в суд о признании права собственности на земельный участок

Закон позволял юридическим лицам переоформить права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или с приобретением земельных участков в собственность (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 года № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»). Лица, которые обладали участками на таком праве до вступления в силу ЗК РФ, могли приобрести землю в аренду или в собственность. Чтобы оформить право, необходимо было обратиться в административный орган до 01 июля 2012 года. Если владелец не успел это сделать, бесполезно исковое заявление о признании права собственности на земельный участок. Суд откажет в иске ввиду пропуска срока на такое переоформление (постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 № Ф05-8395/2016 по делу № А41-69392/2015).

Читайте на тему

Подпишитесь на журнал «Юрист компании»
всего за 21 912 15 312 .

www.law.ru

Это интересно:

  • Правила не загрязняют воздух Загрязнение окружающей среды Дата публикации 10 марта 2009 . Интересно узнать, в каком доме мы живём? Наш дом — планета Земля, где воздух, которым мы дышим, вода, которую мы пьём, земля, по которой мы ходим и которая нас кормит. […]
  • Пособие по безработице новости Пособие по безработице: новости Пособие по безработице - новости Может ли кто угадать, когда ежемесячное пособие по безработице повышала последний раз чиновничья российская рать? Как вы думаете, когда это было? А это было в далеком, […]
  • Третейские суды москвы вакансии Вакансии аппарата Коллегии 1. Юрист-судебник от 52 000 до 57 500 руб. до вычета НДФЛ Требуется Юрист-судебник (с практикой работы в арбитражных судах в качестве помощника судьи) для выполнения функций помощника Третейского судьи. […]
  • Совершил преступление 27 лет Торжество справедливости Британский суд 18 марта освободил Шона Ходжсона, просидевшего в тюрьме 27 лет за преступление, которого он не совершал. Доказать его невиновность помогла ДНК-экспертиза, которая была недоступна три […]
  • Ищу девушку для совместной проживания Ищу девушку для совместной аренды квартиры в Москве Подселюсь к девушке или девушкам в квартиру (возможно комнату) на длительный срок. Мне 22 года, в/о, работаю, без в/п, животных, детей и т.д. Своевременную оплату, чистоту и порядок […]
  • Иностранные граждане в российской федерации не имеют права Статья 14. Отношение иностранных граждан к государственной или муниципальной службе и к отдельным видам деятельности Статья 14. Отношение иностранных граждан к государственной или муниципальной службе и к отдельным видам […]