Особенности оформления договора купли в Германии

Договор купли недвижимого имущества заключает только нотариус. Нотариус в Германии- это официальное, государственное лицо, наделенное большими полномочиями. Но и требования к нотариусам очень жесткие, они отвечают за чистоту и полноту сделки в полном объеме, за правильность оформления.

Начнем сразу с того, что в Германии договор купли-продажи называется не так, как в России- договор купли-продажи, а просто договором купли (Kaufvertrag). Почти все российские покупатели ожидают, что они получат так называемый оригинал договора. Как объяснил мне нотариус еще в начале моей работы, в самом слове ОРИГИНАЛ вложено то, что он один. Нотариусам не понятно, как это может быть два или три оригинала. Как говорят немецкие нотариусы, в России это просто подписанные вручную копии договора, а не оригиналы. Русские только называют их оригиналами, но с точки зрения немецкого права, это подписанные вручную копии. Оригинал — один.

И на самом деле, в Германии есть только один оригинал, и он остается в архиве. Продавец, покупатель (или их представители, действующие по доверенности) и нотариус расписываются только в одном договоре (оригинале), который после завершения сделки отправляется в архив.

В Германии нет отчеств, поэтому в договор заносится только имя и фамилия покупателя латинскими буквами. Никаких данных паспорта в договор не записывают- ни номера паспорта, ни где и когда он выдан. Пишут просто- личность установлена по действующему заграничному паспорту. В случае покупки по доверенности указывается на этот факт, про паспорт вообще ничего не говорится.

О подписях сторон тоже надо сказать отдельно. Увы, в Германии достаточно в конце договора поставить просто подпись, без так называемой «расшифровки», что тоже порой вызывает вопросы у российских покупателей. Вначале расписывается продавец, потом покупатель (допустимо и наоборот), и последним- нотариус. Если в сделке участвует переводчик, он тоже расписывается выше подписи нотариуса. Иногда стороны ставят имя и подпись, что тоже как-то не связывается с представлением российского человека о «правильной подписи» договоров. Но в том и дело, что немцы- это немцы, и они совершенно не знают российских норм подписания договора.

Следующая необычность для российского покупателя- в большинстве случаев нет никаких планов на объект, они просто не нужны. В Германии иногда при покупке квартиры некоторые нотариусы прилагают план этажа. Некоторые нотариусы при покупке дома- выдержку из плана города с отмеченным продаваемым участком. Но далеко не все. Оказалось: в Германии нет вообще никакого БТИ! В 99 процентах домов Восточной Германии нет никаких планов на дома. Если и есть, то только старые планы, по которым дом принимали в эксплуатацию. Нам это было тоже поначалу странно: как можно продавать дом без планов БТИ. А нотариус на это ответил- «мне все равно, где расположена в доме кухня, а где- ванная. Зачем мне это? Мне важен факт передачи объекта недвижимости новому собственнику.». Немцы смотрят на все совсем другими глазами, чем мы. Нотариусу важен факт, что объект зарегистрирован в Грундбухе и что объект перешел к новому собственнику. Свежая выписка из Грундбуха всегда есть на сделке. В ней указаны все собственники и долги и ограничения на объект (если есть).

Заключенный по немецким законам договор нотариус копирует и заверяет. Договор всегда в оригинальной фирменной обложке нотариуса и заверен его подписью и печатью. Это закон Германии, и он гласит, что оригинал один, а все стороны получают заверенные или незаверенные копии. Российские покупатели получают у нас всегда заверенную нотариусом копию, стянутую лентой и в фирменной обложке нотариуса. Немцам обычно хватает незаверенной копии: кто знает жизнь в этой стране, тот подтвердит, что в Германии никого не интересуют печати!

Нужно понимать, что в Германии многое не так, как в России, тогда процесс интеграции пройдет гораздо легче. Это другая страна, и здесь другие законы, обычаи и порядки.

Удачных покупок в Германии! Любовь Бикбаева

www.hermil.biz

Федеральная нотариальная палата

Выберите ваш город

Федеральная нотариальная палата

Актуальные новости

Права и обязанности нотариусов в России и Германии

Российско-германская конференция «Судебные приставы и нотариусы: права и обязанности в России и Германии» прошла в Санкт-Петербурге в конце апреля.

Конференция состоялась в рамках ХI Недели Германии в Санкт-Петербурге и стала одним из самых ярких событий города. Организаторами мероприятия выступили – Генеральное консульство ФРГ в Санкт-Петербурге, Минюст РФ, ГУ Минюста РФ по Санкт-Петербургу, Межрегиональное отделение АЮР по Санкт-Петербургу и ЛО, ФССП по России, УФССП по Санкт-Петербургу, ФНП, Нотариальная палата Санкт-Петербурга, Германский фонд международного правового сотрудничества и СЗФ РПА Минюста России. Участниками стали нотариусы, судебные приставы, студенты юридических вузов.

Конференцию открыла генеральный консул Федеративной Республики Германия в Санкт-Петербурге госпожа Хайке Пайч, которая отметила, что такие международные мероприятия приобретают особую важность на фоне сложной политической ситуации.

Чередование выступлений российских и немецких докладчиков дало возможность слушателям сравнить законодательства обеих стран. Член правления Нотариальной палаты Петербурга Мария Терехова отметила: «Основы и условия нотариальной деятельности в России и Германии во многом похожи, да и практика порой складывается одинаково». Мария Терехова рассказала слушателям об исполнительной силе нотариально удостоверенного соглашения об уплате алиментов. А ее коллега нотариус Елена Ульянова совершила экскурс в историю исполнительного производства.

Большой интерес у немецких коллег вызвало также выступление российского аналитика, постановщика задач фонда «Центр инноваций и информационных технологий» Владимира Голобокова, который в своем выступлении подробно рассказал об информационном взаимодействии в электронном виде между судебными приставами и нотариусами РФ. Доклад президента Нотариальной палаты Гамбурга г-на на Хайко Цира на аналогичную тему о роли нотариуса в электронно-цифровом правовом документообороте в Германии лишний раз подтвердил, что у юристов обеих стран и задачи, и проблемы схожи.

В Германии, также как и в России, нотариусы не являются государственными служащими. Президент нотариальной палаты Бремена г-н Аксель Адамитц подчеркнул, что при этом «должность нотариуса связывается с выполнением функций государственной власти».

Различия в деятельности нотариусов России и Германии, разумеется, тоже есть. О них шла речь накануне конференции, когда делегация немецких юристов посетила Нотариальную палату Санкт-Петербурга. В ходе «круглого стола» было также достигнуто соглашение о дальнейшем сотрудничестве нотариусов обеих стран.

notariat.ru

Федеральная нотариальная палата

Выберите ваш город

Федеральная нотариальная палата

Актуальные новости

Россия — Германия: обмен опытом и развитие сотрудничества в сфере нотариата

Сотрудничество российских и немецких нотариусов развивается и на уровне Федеральной нотариальной палаты, и в виде прямых связей нотариальных палат Москвы и Берлина. В центре внимания двух состоявшихся в декабре визитов российской делегации были вопросы страхования профессиональной ответственности, роли нотариуса в корпоративных отношениях, аспекты наследования и другие актуальные темы.

Первый визит в рамках Соглашения о сотрудничестве между Московской городской нотариальной палатой и Нотариальной палатой Берлина прошел со 2 по 4 декабря 2015 года Представители делегации столичных нотариусов во главе с президентом МГНП посетили Берлин, где приняли участие в семинаре на тему «Страхование профессиональной ответственности нотариусов. Нотариальное право».

Первый день семинара прошел в помещении Берлинской нотариальной палаты. Мероприятие открыла президент палаты госпожа Эльхе Хольтхаузен-Дукс. На семинаре немецкие коллеги рассказали об ответственности нотариусов в Германии, а также подробнее остановились на основных аспектах наследственного права, в том числе поделились последними изменениями в законодательстве, вступившими в силу с 17 августа 2015 года, которые ввели так называемое Европейское свидетельство о праве на наследство.

Второй день семинара прошел в Берлинском университете имени Гумбольдта и был отведен выступлению российских нотариусов, которых пришли послушать не только представители нотариального сообщества Германии, но и местные адвокаты и судьи. От российских нотариусов с докладами выступили член Правления МГНП Илья Радченко, нотариусы города Москвы Елена Образцова и Ирина Бондарева, которые рассказали немецким коллегам об основных изменениях гражданского законодательства в РФ. В том числе остановились на изменениях, связанных с усилением доказательственной силы нотариальных актов и расширением участия нотариусов в корпоративных правоотношениях, рассказали о наследовании в РФ с участием иностранных граждан.

Также российская делегация посетила нотариальную контору вице-президента нотариальной палаты Берлина госпожи Юлии Айс, где немецкими коллегами была продемонстрирована работа с Хандельсрегистром (Handelsregister) и Грундбух (Grundbuch), аналогами российских ЕГРЮЛ и ЕГРП. Хандельсрегистер является единственным достоверным источником сведений о юридических лицах в Германии, а у исполнительных органов самых популярных юридических лиц в Германии, а именно у ООО (GmbH), АО (Aktiengesselschaft) и ООО & Ко.КГ (GmbH & Co.KG), отсутствуют какие-либо ограничения в полномочиях, за исключением сделок с самими собой. Российским нотариусам рассказали много интересного о семейном праве Германии. Например, законным имущественным режимом в Германии является режим раздельной собственности супругов. Но существует и отличный от российского права «режим выравнивания долей», по которому супруги (только при расторжении брака или его прекращении по смерти одного из супругов) выравнивают свои доли в имуществе путем денежной компенсации.

По итогам данной встречи российская и немецкая стороны договорились о проведении ответного семинара в Москве с участием немецких коллег в мае 2016 года.

Одной из целей второго визита российских нотариусов в Германию, который прошел с 9 по 11 декабря 2015 года, был обмен опытом в сфере страхования профессиональной ответственности. Российская делегация во главе с президентом ФНП Константином Корсиком посетила столицу федеральной земли Бавария —— город Мюнхен.

Баварские нотариусы рассказали российским коллегам о действующей в Германии системе страхования профессиональной ответственности нотариусов, с которой, после недавних реформ, схожа аналогичная российская система. В немецкой системе страхования можно выделить три этапа. На первом этапе каждый нотариус на случай причинения им убытков по неосторожности при исполнении своих служебных обязанностей должен заключить индивидуальный договор страхования от профессиональной ответственности. На втором этапе региональные нотариальные палаты обязаны дополнительно заключить на каждого нотариуса два так называемых договора группового страхования для каждого страхового случая:

—— на случай, если при нарушении нотариусом своих обязанностей по неосторожности ущерб превышает сумму покрытия по индивидуальному договору страхования;

—— на случай, когда ущерб нанесен умышленными действиями нотариуса и поэтому не покрывается индивидуальным страхованием от ответственности за причинение вреда.

И, наконец, все нотариальные палаты Германии создали общий специальный фонд, так называемый фонд покрытия убытков, в который производят отчисления все нотариусы. Из средств данного фонда может покрываться ущерб, ущемляющий авторитет всего профессионального сообщества и причиненный умышленным нарушением нотариусом своих обязанностей, если сумма покрытия договора группового страхования, заключенного нотариальным сообществом специально для таких убытков, недостаточна для возмещения всего ущерба.

Интерес представляет система социального обеспечения нотариусов в Германии, одним из элементов которой выступают нотариальные кассы, изначально созданные для обеспечения вдов и сирот нотариусов. Постепенно капитала нотариальных касс стало хватать и на выплату пенсионного обеспечения нотариусов. На сегодняшний день нотариусы Германии выходят на пенсию в возрасте 65 лет, а размер их пенсии составляет в среднем 3 500 евро в месяц. Пенсия нотариуса соответствует пенсии судьи регионального суда. Особенностью пенсионных выплат также является тот факт, что в случае смерти нотариуса 75 процентов от размера его пенсии получает пережившая супруга нотариуса.

Также из нотариальной кассы производится выплата заработной платы нотариусам-асессорам, которые являются таковыми на протяжении 5 — 6 лет до назначения их на должность нотариуса, и одному — двум сотрудникам нотариуса, работающим в нотариальной конторе. Кроме того, из этой же кассы выплачиваются дополнительные средства региональным конторам, у которых не хватает денежных средств, для обеспечения своей профессиональной деятельности.

В Германии обязательному нотариальному удостоверению подлежат три вида договоров: договор купли-продажи недвижимости, брачный и о создании ООО и АО. Кроме того, нотариусы могут добровольно давать налоговые консультации, могут быть исполнителями завещаний, конкурсными управляющими и опекунами.

Кроме обыкновенных нотариусов, в Германии существует система адвокатского нотариата. Исторически данная система сложилась в тех регионах, где после войны осталось работать много американских компаний. Но за последнее время их количество существенно снизилось по сравнению с численностью обыкновенных нотариусов.

notariat.ru

Особенности улуг нотариуса в Германии

Договор купли недвижимого имущества заключает только нотариус. Нотариус в Германии- это официальное, государственное лицо, наделенное большими полномочиями. Но и требования к нотариусам очень жесткие, они отвечают за чистоту и полноту сделки в полном объеме, за правильность оформления.

Начнем сразу с того, что в Германии договор купли-продажи называется не так, как в России — договор купли-продажи, а просто договором купли (Kaufvertrag). Почти все российские покупатели ожидают, что они получат так называемый оригинал договора. Как объяснил мне нотариус, в самом слове ОРИГИНАЛ вложено то, что он один. Нотариусам не понятно, как это может быть два или три оригинала. Как говорят немецкие нотариусы, в России это просто подписанные вручную копии договора, а не оригиналы. Русские только называют их оригиналами, но с точки зрения немецкого права, это подписанные вручную копии. Оригинал — один. Если вы хотите подробнее узнать об этом, то нотариусы в ЗАО г Москвы вам в этом помогут. Их контакты расположены на сайте — mosnotari.ru.

И на самом деле, в Германии есть только один оригинал, и он остается в архиве. Продавец, покупатель (или их представители, действующие по доверенности) и нотариус расписываются только в одном договоре (оригинале), который после завершения сделки отправляется в архив.

В Германии нет отчеств, поэтому в договор заносится только имя и фамилия покупателя латинскими буквами. Никаких данных паспорта в договор не записывают — ни номера паспорта, ни где и когда он выдан. Пишут просто — личность установлена по действующему заграничному паспорту. В случае покупки по доверенности указывается на этот факт, про паспорт вообще ничего не говорится.

О подписях сторон тоже надо сказать отдельно. Увы, в Германии достаточно в конце договора поставить просто подпись, без так называемой «расшифровки», что тоже порой вызывает вопросы у российских покупателей. Вначале расписывается продавец, потом покупатель (допустимо и наоборот), и последним- нотариус. Если в сделке участвует переводчик, он тоже расписывается выше подписи нотариуса. Иногда стороны ставят имя и подпись, что тоже как-то не связывается с представлением российского человека о «правильной подписи» договоров. Но в том и дело, что немцы- это немцы, и они совершенно не знают российских норм подписания договора.

Следующая необычность для российского покупателя- в большинстве случаев нет никаких планов на объект, они просто не нужны. В Германии иногда при покупке квартиры некоторые нотариусы прилагают план этажа. Некоторые нотариусы при покупке дома- выдержку из плана города с отмеченным продаваемым участком. Но далеко не все. Оказалось: в Германии нет вообще никакого БТИ! В 99 процентах домов Восточной Германии нет никаких планов на дома. Если и есть, то только старые планы, по которым дом принимали в эксплуатацию. Нам это было тоже поначалу странно: как можно продавать дом без планов БТИ. А нотариус на это ответил- «мне все равно, где расположена в доме кухня, а где- ванная. Зачем мне это? Мне важен факт передачи объекта недвижимости новому собственнику.». Немцы смотрят на все совсем другими глазами, чем мы. Нотариусу важен факт, что объект зарегистрирован в Грундбухе и что объект перешел к новому собственнику. Свежая выписка из Грундбуха всегда есть на сделке. В ней указаны все собственники и долги и ограничения на объект (если есть).

Заключенный по немецким законам договор нотариус копирует и заверяет. Договор всегда в оригинальной фирменной обложке нотариуса и заверен его подписью и печатью. Это закон Германии, и он гласит, что оригинал один, а все стороны получают заверенные или незаверенные копии. Российские покупатели получают у нас всегда заверенную нотариусом копию, стянутую лентой и в фирменной обложке нотариуса. Немцам обычно хватает незаверенной копии: кто знает жизнь в этой стране, тот подтвердит, что в Германии никого не интересуют печати!

Нужно понимать, что в Германии многое не так, как в России, тогда процесс интеграции пройдет гораздо легче. Это другая страна, и здесь другие законы, обычаи и порядки.

mybavaria.ru

Зачем нужен нотариус. Функции, стоимость услуг, процесс заключения сделки

Часть VII. Как купить готовый арендный бизнес в Германии

Поделиться:

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов.

Функции нотариуса в Германии сильно отличаются от функций его коллег в других странах. Например, как говорят наши американские партнеры, в США нотариус – это юрист. В Германии он – протянутая рука государства.

Самое главное, что важно понимать: в сделке с коммерческой недвижимостью в Германии нотариус не имеет права представлять чьи-то интересы. В первую очередь он должен обеспечить переход права собственности. Такой специалист не будет взвешивать риски или давать гарантии на условия арендных договоров – это не входит в его функции. Его также не интересует качество собственности или готового арендного бизнеса; это вопрос экономический, решаемый между продавцом и покупателем.

Нотариус отвечает лишь за то, чтобы собственность из одних рук перешла в другие, а существующие финансовые обременения были сняты. Его функция – подписание договора купли-продажи, регистрация договора и переход собственности, и за это он несет полную ответственность. Как перед продавцом, так и перед покупателем.

Нотариуса стоит подключать к сделке на финальном этапе, когда договор купли-продажи уже согласован между сторонами. За несколько дней до оформления сделки всю документацию, связанную с транзакцией, необходимо передать специалисту.

Нотариусы тоже бывают более и менее профессиональные. Хороший нотариус не просто зачитывает договор, который вы подготовили и согласовали, он также исправит пункты, которые не позволяют исполнить данные договоренности. Естественно, во время оформления он объяснит и согласует новые формулировки со сторонами сделки. Но главное, он добьется того, чтобы итоговый договор был исполняем.

Интересно наблюдать за нотариусом, который вслух зачитывает договор объемом в сотню страниц. Каждый раз, без исключения, в документе находятся ошибки. Просто, когда ты сам согласовываешь документ, то настолько погружаешься в него, что не замечаешь неточности. Даже юристы продавца и покупателя, находясь «внутри» договора, могут не обратить внимание на какую-то тонкость.

Нередко нотариус, читая договор, внезапно говорит: «Стоп! Теперь объясните мне, о чем вы хотите договориться, употребляя эту формулировку?» Дело в том, что в ходе переговоров одна и та же фраза может быть переформулирована несколько раз. И вот наступает момент, когда договор попадает к третьему лицу, которое просто не понимает, о чем же стороны пытались договориться. И нотариусу приходится переводить с немецкого на немецкий, с юридического на юридический, чтобы отобразить именно то, о чем пытаются договориться покупатель с продавцом.

Какая из сторон в Германии выбирает нотариуса? Правило очень простое. Тот, кто его оплачивает, тот и выбирает. Обычно покупатель несет расходы, связанные с оформлением сделки. Он оплачивает налог на приобретение недвижимости, а также нотариальные пошлины, которые, кстати, полностью регулируются законодательством. То есть нотариус не вправе выставить за свою работу произвольные суммы. Он не коммерсант и не какая-то фирма, предлагающая свои услуги.

Бывают случаи, когда продавец настаивает на том, чтобы сделку оформлял его нотариус. Тогда наша позиция проста: «Мы готовы, чтобы ваш нотариус оформлял сделку, но в этом случае все расходы вы должны взять на себя».

Пошлины за услуги нотариуса регулируются законодательством, зависят от стоимости объекта, а также от возможных финансовых обременений, например, использования или неиспользования кредита. Если вы приобретаете объект, скажем, за 1 млн евро, без использования заемных средств, то расходы на нотариуса составят около 0,6%.

Расходы также могут вырасти в случае, когда продавец требует предварительно внести сумму покупки на счет нотариуса – это дополнительная услуга. Такое происходит, когда противоположная сторона не уверена в серьезных намерениях покупателя и сомневается, что объект будет оплачен. То есть продавец готов подписывать договор только после появления суммы на счете нотариуса. В итоге расходы покупателя могут вырасти до 1,5% от суммы сделки.

После подписания договора купли-продажи инвестор еще не стал собственником. Сначала бумаги направляются в муниципалитет, который должен подтвердить свое использование – или неиспользование – первоначального права покупки.

По немецкому законодательству такое право всегда есть у муниципалитета или у того города, в котором расположен объект. Это позволяет избежать мошенничества. Предположим, продавец с покупателем договорились о продаже объекта за 10 миллионов, но решили оформить его как сделку за миллион, а остальные деньги провести «неофициально». Соглашение поступает в муниципалитет, который вполне может использовать право первоначальной покупки. Разумеется, по цене, фактически указанной в представленном договоре.

Одновременно нотариус вносит блокировку в поземельную книгу. Это делается, чтобы у продавца не было возможности продать объект другому – второму, третьему, четвертому покупателю. В Германии вы можете быть твердо уверены, что если нотариус оформил вашу сделку, то кроме вас больше в ней не будет участвовать никто.

Существуют и другие условия передачи собственности. Например, если объект еще строится, значит, нотариусу потребуется протокол о завершении строительства или передаче здания арендатору. И лишь когда специалист получает подтверждение того, что блокировка в поземельную книгу внесена, когда есть документ о неиспользованном преимущественном праве покупки от муниципалитета, то есть после того, как все условия покупки выполнены, нотариус присылает оповещение: «Переводите покупную цену».

Обычно это происходит через 4 – 6 недель после обращения, хотя у нас были случаи, когда момент оплаты наступал через несколько месяцев.


prian.ru

Это интересно:

  • Аварии на морских и речных судах в россии Аварии на морских и речных судах в россии Безопасность человека на воде всегда была актуальной проблемой, но, несмотря на стремление специалистов повысить безопасность судоходства, число морских и речных катастроф не уменьшается. […]
  • Как удалить с реестра оперу Удаляем браузер Опера Ежедневно выходят новые обновления программ. Далеко не все они отличаются стабильной и качественной работой без сбоев и вылетов. В связи с этим пользователи устанавливают одни браузеры и удаляют другие, […]
  • Водительские удостоверения иностранных граждан в рф Водительское удостоверение иностранного гражданина в России: действие, использование, обмен Главный документ любого водителя — это права. В России водительское удостоверение (ВУ) — это документ установленного образца в виде […]
  • Что за доплата к пенсии была в августе Прибавка к пенсии в августе: постоянная или разовая Сегодня, когда курс рубля падает все больше, а цены на продукты в России, к сожалению, не склонны уменьшаться, любая помощь от государства может стать заметным подспорьем для того, […]
  • Молодые несовершеннолетние Психологические проблемы несовершеннолетних родителей На сегодняшний день, психологические проблемы несовершеннолетних родителей, развиваются все сильнее. По статистике молодые несовершеннолетние родители отказываются от ребенка в […]
  • Как зарегистрировать заявление в прокуратуру Как зарегистрировать заявление в прокуратуру ГЕНЕРАЛЬНАЯ ПРОКУРАТУРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 27 декабря 2007 г. N 212 О ПОРЯДКЕ УЧЕТА И РАССМОТРЕНИЯ В ОРГАНАХ ПРОКУРАТУРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ СООБЩЕНИЙ О […]