Форма собственности и разрешенное использование земельного участка

Переход к рыночным отношениям в России привел к образованию новых форм собственности: федеральной, региональной, муниципальной, частной и др. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, являются государственной собственностью.

Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101 «О разграничении государственной собственности на землю».

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом совместно с другими федеральными органами подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности.

В состав федеральной собственности входят:

— земельные участки, необходимые для обеспечения нужд обороны и безопасности государства;

— земли, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности;

— государственные природные заповедники, национальные парки (например, Лосиный остров в Москве);

— объекты историко-культурного наследия и др.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

По действующему законодательству на земельные участки существуют следующие права:

— пожизненное наследуемое владение;

— постоянное (бессрочное) пользование;

— безвозмездное срочное пользование;

В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

В собственности граждан и юридических лиц могут находиться земельные участки, не изъятые из оборота.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации (ст. 15 ЗК РФ) [3. С. 12].

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом и договорами. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36), в ГК РФ (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209).

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения земельных участков в уставный (паевой) капитал юридического лица.

Закон от 24 мая 2003 г. N° 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» (далее — Закон Москвы № 27) устанавливает порядок отчуждения земельных участков из собственности Москвы (ст. 6).

Для права собственности на земельный участок оценщик может рассчитывать следующие виды стоимости: рыночную, инвестиционную, специальную.

Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования и ограниченного распоряжения, т.е. может передать свое право по наследству (п. 1 ст. 266 ГК РФ).

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Граждане, имевшие земельные участки в пожизненном наследуемом владении до введения в действие ЗК РФ, имеют право приобрести их в собственность.

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками в Москве до принятия нового Земельного кодекса предоставлялось гражданам-домовладельцам, постоянно зарегистрированным в домах, принадлежащих им на праве собственности и расположенных на этих участках. В пределах МКАД земельные участки в пожизненное наследуемое владение предоставлялись площадью до шести соток, а за ее пределами — до 12 соток. Сверх указанных площадей земельные участки вышеуказанным гражданам предоставлялись в аренду. Находящиеся в пожизненном наследуемом владении земельные участки были неделимыми.

В соответствии со ст. 9 Закона Москвы № 27, гражданин имеет право однократно бесплатно получить в собственность земельный участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении, за исключением случаев, установленных п. 5 ст. 6.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане, имевшие земельные участки на праве постоянного пользования до введения в действие ЗК РФ, имеют право приобрести их в собственность.

В Москве, в соответствии со ст. 10 Закона Москвы № 27, гражданин имеет право однократно бесплатно получить в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.

Договор аренды земельного участка — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, заключается в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если он заключен на срок более года.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит специальных норм, посвященных договорам аренды земельных участков.

Арендные отношения регулируются главой 34 ГК РФ, ст. 22 и 46 ЗК РФ; ст. 9 и 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Существенными условиями договора аренды являются предмет и арендная плата. Срок не является существенным условием договора. Отсутствие указания на него означает, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, кроме случая, когда собственником зданий, расположенных на земельном участке, является иное лицо, чем арендатор. В данном случае собственник зданий обладает преимущественным правом покупки или аренды данного земельного участка.

Различают следующие виды арендных ставок:

— контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;

— рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять земельный участок в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договоры делятся на следующие большие группы:

— с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

— переменной арендной ставкой. Пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях высокой инфляции. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности;

— индексируемой арендной платой, когда арендный договор предусматривает периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен;

— процентной ставкой от выручки арендатора, когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества.

В ходе оценки юридических прав, возникающих при заключении договоров аренды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:

— соотношение контрактной арендной платы и рыночной арендной платы;

— распределение расходов между арендодателем и арендатором.

В Москве в соответствии с п. 1 ст. 14 Закона Москвы № 27, в случаях когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города.

Договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды в соответствии с условиями этих торгов.

Земельные участки, на которых расположены не являющиеся капитальными строения, сооружения, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет.

Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лет. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон. Правительство Москвы имеет право по особо значимым для города объектам принимать решение о предоставлении земельных участков в аренду на срок до 99 лет.

Право безвозмездного срочного пользования. В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляются в виде служебного надела работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, природных заповедников.

Служебные наделы предоставляются работникам данных организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Еще одним элементом правового режима земельного участка является разрешенное использование.

Разрешенное использование земель — эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

Ограничения — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.

Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен следующими ограничениями:

— запретом на изменение целевого назначения земельного участка;

— запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

— установленными требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и градостроительными регламентами;

— запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка. Например, в настоящее время сложились следующие формы разрешенного использования земельных участков под застройку в составе земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений:

— садовые и огородные земельные участки. Категория — земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур. Разрешается их использование для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений,

— личное подсобное хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство. Категория — земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фер-мерского хозяйства, с правом или без права возведения не капитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории,

— дачные земельные участки. Категория — земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для отдыха. Разрешается возведение жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур,

— земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Категория — земли поселений. Разрешается возведение жилого дома, с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур;

— запретом на продажу, сдачу в аренду или субаренду;

— запретом на изменение внешнего вида недвижимости;

— условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;

— иными ограничениями, установленными актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или решениями суда.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В Москве в соответствии со ст. 27 Закона Москвы № 27 разрешенное использование земельного участка подтверждается актом разрешенного использования земельного участка, разрабатываемого и оформляемого уполномоченным органом исполнительной власти Москвы.

Акт разрешенного использования земельного участка должен содержать:

1. Требования и ограничения к использованию земельного участка:

— разрешенные виды функционального использования земельного участка;

— ограничения высоты застройки, плотности застройки, иные требования и ограничения к использованию земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости;

— ограничение прав на использование земельного участка, в том числе публичные сервитуты, установленные в соответствии с законодательством, для земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости.

2. Перечень нормативных правовых актов, зарегистрированных или учтенных в государственном градостроительном кадастре Москвы, определяющих разрешенное использование земельного участка.

3. Сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка.

4. Заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного участка требованиям и ограничениям к его использованию.

Сервитут — ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу.

Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274-277 ГК РФ и в ст. 23 ЗК РФ.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сервитута на земельные участки принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сер-витутов на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Различают публичные и частные сервитута.

Публичные сервитуты устанавливаются законом или иным правовым актом Российской Федерации, ее субъекта, органа местного самоуправления для следующих целей:

— прохода или проезда через земельный участок;

— использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

— размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— проведения дренажных работ на земельном участке;

— для забора воды, водопоя и других целей — водные сервитуты;

— прогона скота через земельный участок;

— сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

— использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

— временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

— свободного доступа к прибрежной полосе;

— для свободного пребывания граждан в лесном фонде — лесные сервитуты.

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться по соглашению между лицом, требующим сервитута, и собственником земельного участка или решением суда.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено федеральным законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Выплата соразмерной платы за сервитут может производиться единовременно или периодически (ежегодно), что может быть предусмотрено соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Соразмерная плата за сервитут определяется как величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута и рассчитывается путем сложения трех величин:

1) реального ущерба;

2) упущенной выгоды;

3) убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Величина реального ущерба, который причинен собственнику в результате установления сервитута, определяется как разница между рыночной стоимостью аналогичного земельного участка, не обремененного сервитутом, и рыночной стоимостью земельного участка с имеющимся сервитутом.

Реальный ущерб возникает после установления сервитута при продаже земельного участка с имеющимся сервитутом.

Величина упущенной выгоды собственника земельного участка, обремененного сервитутом, равна неполученному доходу, который собственник земельного участка мог «бы получить при отсутствии сервитута.

Упущенная выгода возникает при продолжении использования земельного участка после установления сервитута. Расчет величины упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных доходов.

Величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:

сумм расходов, которые понес или должен понести собственник земельного участка, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом или договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств;

сумм неполученных доходов собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник земельного участка мог бы получить.

Расчет соразмерной платы за сервитут предполагает следующую последовательность действий:

1) определение правомочий собственника на земельный участок, обремененный сервитутом, и государственной регистрации права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом;

2) характеристика сервитута, сведений о его государственной регистрации и об основаниях для выплаты соразмерной платы за сервитут;

3) расчет величины соразмерной платы за сервитут.

Для расчета соразмерной платы за сервитут могут использоваться следующие методы.

Анализ парных продаж. Последовательность расчета:

1) анализ сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок;

2) нахождение парных продаж аналогичных земельных участков без сервитута и с сервитутом;

3) определение разницы в цене продажи земельных участков с сервитутами и без сервитутов;

4) расчет среднего значения по нескольким продажам.

Капитализация разницы в арендной плате. Последовательность расчета:

1) анализ рынка сдачи в аренду аналогичных земельных участков;

2) определение разницы в ставках арендной платы земельных участков без сервитута и с сервитутом;

3) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

4) капитализация средней величины разницы в арендной плате для определения потери стоимости объекта, обремененного сервитутом.

Учет потерь в площади земельного участка. Последовательность расчета:

1) определение площади земельного участка, подверженной влиянию сервитута;

2) расчет коэффициента снижения полезной площади путем деления площади, подверженной влиянию сервитута, на общую площадь земельного участка;

3) определение рыночной стоимости аналогичного земельного участка, не подверженного воздействию сервитута;

4) определение снижения рыночной стоимости под воздействием сервитута путем умножения рыночной стоимости земельного участка без сервитута на коэффициент снижения полезной площади.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа (ст. 279—282 ГК РФ). При изъятии возмещаются убытки в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в следующих исключительных случаях:

— при выполнении международных обязательств Российской Федерации;

— при размещении объектов государственного или муниципального значения, если отсутствуют другие варианты возможного размещения этих объектов;

— в других случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка, его собственник должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Выкупная цена за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.

geolike.ru

Земля в аренде и в собственности: чем рискует и что выигрывает домовладелец

Рекламируя загородную недвижимость, продавцы обращают внимание покупателей на живописность природы, удобство транспортного сообщения, качество строительства. Существуют, однако, аспекты, незаметные глазу, но важные при принятии решения о том, покупать или нет данный объект. Мы о юридической стороне вопроса — о том, какой статус у земельного участка, на котором данное великолепие находится. Разобравшись в теме, корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru понял, почему в продаже появляются дешевые предложения, но на поверку они оказываются не такими уж привлекательными.

Возможные варианты…
В принципе, их два: земля, на которой строятся (или уже построены) загородные поселки, может быть в собственности застройщика или в аренде. В первом случае при продаже коттеджа покупателю оформляется собственность и на участок. Во втором – будет странноватая комбинация: дом в собственности, а земля арендуется.

С точки зрения застройщика, вопрос «что лучше?» даже не обсуждается. «Девелопер всегда заинтересован, чтобы земельный участок был оформлен в собственность: так легче осуществлять дальнейшие операции купли-продажи клиентам», — говорит Дмитрий Таганов — руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». Однако, продолжает эксперт, в ряде случаев получить землю в собственность невозможно. Например, запрещена приватизация прибрежных зон, участков, относящихся к лесному фонду. Поскольку коттеджи именно в таких местах являются наиболее привлекательными для покупателей, застройщики выбирают единственно возможный вариант – аренду.

«Поселок, находящийся на арендованной земле – весьма редкий вариант для подмосковного рынка недвижимости, — считает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». – Обычно их история такова, что земля досталась за бесценок в аренду от государственной структуры – ГУПа, совхоза или чего-то подобного».

Другой случай: особенности местного законодательства. Подавляющее число наших загородных объектов находятся на территории Московской области, где собственность оформить можно. Но некоторые немногочисленные поселки расположены на землях, юридически относящихся к Москве – а их сделать частной собственностью крайне сложно.

И, наконец, ситуация, когда приватизация данного участка прямо запрещена законодательством. Аренда в данном случае выглядит как довольно «кривая» схема, и, чтобы застройщик пошел на нее, необходимо, чтобы участок обладал какими-то весомыми преимуществами: престижное или живописное местоположение, близость к водоемам и т.п. «В большинстве случаев застройщик старается оформить землю в собственность: реализовывать проект в таком случае намного «беспроблемнее», а продавать коттеджи – быстрее и проще», — подводит итог Г.Алтухов.

…и комбинации
Бывает и так, что иногда в одном поселке мирно сосуществуют обе формы. Как отмечает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»), чаще всего такая ситуация встречается на объектах, соседствующих с уже упоминавшимися уникальными природными зонами, лесами и водоемами. «Соблюдая закон, девелопер застраивает только ту землю, которая находится в его собственности, — говорит он. – А прибрежные и лесные участки остаются нетронутыми. Зато жители таких поселков имеют возможность взять прилегающий к их участку часть леса в аренду или иметь непосредственный выход на водоем. Если клиент приобрел участок, который выходит на лес, можно взять в аренду несколько соток или гектар леса на 49 лет – это предусмотрено законом».

Впрочем, законы у нас соблюдают не всегда – тем более что и законы эти не всегда однозначны. Застройка земель Лесного и Водного фонда все-таки возможна – но «некапитальными строениями». Но «капитальность» — материя не слишком внятная, тут возможны различные разночтения по схеме «два юриста – три мнения». В итоге происходят казусы, о которых рассказал нам Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»), когда один из «эксклюзивных» поселков по Новорижском шоссе был построен на территории заказника. А сейчас Минприроды настаивает на сносе незаконных построек.

Есть и еще один резон, по которым может возникнуть «комбинация». Дело в том, что оформление земли в аренду стоит на порядок дешевле, чем в собственность, и если найти покупателей, которые не побоялись бы арендных отношений, то можно существенно сэкономить. Такие покупатели есть – это те, кто приобретают таунхаусы. «Коттедж на арендуемой земле – это практически гарантированный неликвид: ни один человек в здравом уме не станет его приобретать, опасаясь, что аренду потом не продлят, — говорит Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – А покупатели таунхасов в этом вопросе куда менее пугливы: у них будет участок всего в 1-2,5 сотки, очень редко, когда больше. Это такая малость, которую никто не захочет у него отнять». Как минимум одно подтверждение этому тезису известно нашей редакции: есть поселок в Пушкинском районе, где застройка там комбинированная: отдельные коттеджи и таунхаусы. И земля под первыми оформлена в собственность, а под вторыми – в аренде.

Аренда: чем рискует домовладелец
Вероятно, главный для каждого вопрос: что лучше именно мне? По единодушной оценке наших экспертов, собственность дает значительно большую надежность. Однако у аренды есть свои преимущества. Первое – в разы более низкая цена. Второе – интересующий нас объект может продаваться только в виде аренды, и никак иначе.

В обоих случаях вопросы «а стоит ли?» вряд ли относятся к тем, на которые можно дать ответы в статье, это каждый решает для себя самостоятельно. Мы же можем помочь только в одном: оценить риски аренды. Самая распространенная тут схема – собственник земли передает участок в аренду некоему юридическому лицу-арендатору, а тот, в свою очередь, конечным «покупателям»-субарендаторам. По нашей просьбе Григорий Алтухов (корпорация «Лидер») перечислил основные риски этой модели:

1. Крайне сложно отследить всю цепочку сделки от непосредственно собственника до субарендатора и проверить ее законность. Тут слишком много посредников и моментов перехода прав, что создает большой простор для разного рода откровенных махинаций, да и просто ошибок в договорах.

2. Подобные сделки по аренде если и согласуются местной администрацией или другим органом исполнительной власти, то часто формально. Поэтому не стоит удивляться, если через несколько лет судебные приставы будут настаивать, что на месте коттеджа должна располагаться база отдыха. Причем все документы и распоряжения на её строительство будут действительно законными.

3. Одно из ключевых условий нерасторжения и продления основного договора аренды – своевременная и в полном размере оплата арендных платежей. Если арендная плата перестанет поступать на указанный счет (в том числе и по вине или злому умыслу основного арендатора), договор будет расторгнут, а новенькие коттеджи превратятся в несогласованный «самострой». Что будет, если некоторые из субарендаторов-владельцев коттеджей откажутся платить арендную плату? Вопрос этот в существующей судебной практике проработан слабо, не исключено, что покрывать недостачу придется владельцам остальных коттеджей.

4. В основном договоре аренды зачастую указываются ограничения или запрет на передачу земли в субаренду, либо же этот вопрос требует согласования с собственником. Несмотря на то, что арендодателем может выступать «Совхоз № такой-то», земля может быть в федеральной собственности. А значит, окончательно решение принимает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом или другие подобные федеральные структуры. Скольких сил и денег будет стоить нужное покупателю согласование – предсказать невозможно. А значит, если коттедж захочется продать, то проблем не оберешься.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Скажем честно: описанные выше «ужастики» пока существуют больше теоретически. «В Московской области еще не было случаев снесения домов, построенных на арендованной земле», — говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Правда, тут же «обнадеживает»: в Москве такие ситуации уже были.

Но если ситуация более-менее спокойная сейчас – это не значит, что она останется таковой и в обозримом будущем. А недвижимость – это все-таки такое приобретение, которое делается лет на 20 минимум. А когда этот срок истечет и понадобится новое жилье – хочется, чтобы старый дом можно было с выгодой продать. Для чего, понятно, нужно, чтобы над ним не висел дамоклов меч сноса.

С другой стороны – все знают – право собственности в нашей стране не так уж незыблемо. Известна масса случаев, когда участки изымались под государственные программы (строительство дорог, к примеру), и никакие свидетельства о собственности, украшенные самыми правильными подписями и печатями, владельцам не помогали.

www.metrinfo.ru

Это интересно:

  • Приказ мю рф 233 Приказ Министерства юстиции РФ от 2 октября 2015 г. N 233 "Об утверждении порядка и сроков направления на освидетельствование и переосвидетельствование осужденных, являющихся инвалидами и находящихся в исправительных учреждениях, […]
  • Ставка налог на доходы физических лиц 2013 История НДФЛ в России За свою историю налог на доходы граждан пережил множество изменений, но практически всегда высокие доходы облагались повышенным налогом, а минимально необходимые для жизни заработки налогом не облагались вообще. […]
  • Нотариус щербинка график работы Нотариусы Подольск, Щербинка, Климовск, пос. Львовский Нотариусы: Подольск, Щербинка, Климовск, пос. Львовский. В Подольске среда архивный день у всех нотариусов. 1) Алтухова Марина Анатольевна А-Б Адрес: Московская область, […]
  • Новые правила безопасности в нефтяной и газовой Новые правила безопасности в нефтяной и газовой Федеральные нормы и правила в области промышленной безопасности «Правила безопасности в нефтяной и газовой промышленности» утверждены приказом Федеральной службы по экологическому, […]
  • Приказ 20 по рхбз Приказ мо рф 20 от 2003 года рхбз и сталкер тень чернобыля мод ogs evolution торрент . если полк задолжал поставщикам аж за три года и вопрос . 20. Масло . Приказ МО РФ №400 Эмблемы Министерства обороны РФ и Вооруженных Сил . Войска […]
  • Приказ гтк россии от Приказ ГТК РФ от 12 сентября 2001 г. N 892 "Об утверждении Положения о таможенном оформлении и таможенном контроле судов, используемых в целях торгового мореплавания, а также товаров, перемещаемых через таможенную границу Российской […]