Оглавление:

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа — важные особенности

При покупке или продаже недвижимого имущества стороны сталкиваются с необходимостью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Данный договор носит достаточно специфический характер. Он имеет ряд своих особенностей и существенных условий. Данные условия обязательно должны быть прописаны в договоре.

Сторонам сделки стоит достаточно серьезно отнестись к заключению данного договора, и уделить большое внимание его содержанию. В зависимости от тех условий, на которых стороны производят сделку, договоры купли-продажи могут отличаться друг от друга.

К примеру, в зависимости от того, в каком порядке производятся расчеты между продавцом и покупателем, договор может быть подписан с условием передачи денежных средств до его подписания, а может быть, предусмотрена рассрочка платежа.

Подробнее остановимся на последнем случае. В каких ситуациях возникает рассрочка платежа при покупке квартиры, а также, какие данные обязательны к указанию, и чем регламентируются такого рода сделки?

Законодательная база

Законодательно все сделки, совершаемые на территории нашего государства, подчинены нормам права, содержащимся в Гражданском кодексе Российской Федерации. Это основной документ, в котором собраны все правовые аспекты гражданско-правовой отрасли.

Перед подписанием любого договора сторонам будет не лишним ознакомиться с данным нормативом. В документе содержатся все требования, существенные условия, а также порядок заключения и расторжения, в том числе, договора купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, в связи с тем, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, достаточно полезным нормативно-правовым актом в данном вопросе станет Федеральный закон, который имеет одноименное название.

В указанном нормативно – правовом акте собраны все необходимые нормы и правила, касающиеся именно государственной регистрации, с указанием всех деталей проведения процедуры (соки, порядок, пакет документов). Для чего предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом?

Законодательно регламентировано, что данное имущество на территории нашего государства подлежит учету. Кроме того, для расчета налоговой базы и иных официальных платежей, государственным органам необходимо иметь сведения о собственнике имущества.

Для этого ведется единый реестр недвижимого имущества, в котором содержится информация, в том числе о собственнике. При государственной регистрации сделки необходимые сведения автоматически попадают в данный реестр.

Особенности договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Итак, в каких случаях возможно заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа? По общему правилу, договор купли-продажи предусматривает, что одна сторона возмездно передает другой какое-либо свое имущество. Под возмездностью в данном случае следует понимать, что продавец получает определенную сумму денег, которая определена в договоре как «цена».

При покупке квартиры данные денежные средства могут быть в полном объеме быть переданы продавцу до момента подписания договора, но бывают и другие ситуации.

К примеру, если у покупателя не достаточно личных денежных средств для приобретения имущества. В этом случае он может обратиться в кредитную организацию для получения средств по ипотечному кредиту, или использовать сертификат на материнский капитал либо любой другой жилищный сертификат.

Именно в случае привлечения денежных средств со стороны возникает вопрос о заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Почему возникает такая ситуация?

Продавцу по сделке в данном случае придется подождать некоторое время для получения денежной суммы в полном объеме. Для некоторых это кажется достаточно рискованной ситуацией, ведь переход права собственности будет уже зарегистрирован, а деньги еще не получены. Однако, в связи с широким распространением ипотечного кредитования, а также сертификатов на материнский капитал, сделки такого рода стали уже достаточно обыденными.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

(число, месяц, год прописью)______

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу:_____________, паспорт серия _________№__________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ______________________, паспорт серия ______ №__________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Я, гр. (указать ФИО продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать ФИО Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером _______, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: ____________________ область, город (посёлок, деревня), ________________, улица ___________________, дом ___________, квартира № __________, состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общей площади (площадь указывается цифрами и прописью) кв. м., в том числе жилой площади (площадь указывается цифрами и прописью) кв. м. (Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учёта, содержащимся в извлечении из технического паспорта квартиры или справке бюро технической инвентаризации).
  2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указывается наименование правоустанавливающего документа, например, договора передачи жилья в собственность от 24 мая 1995 г., зарегистрированного в БТИ г. Н-ска, регистрационное удостоверение №355 от 30.05.95г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия __________ № ______, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указывается номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).
  3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет (указать сумму цифрой и прописью) руб., что подтверждается справкой №____, выданной (указать число, месяц, год) бюро технической инвентаризации г. (указать город). (Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчёта налога с имущества, подлежащего уплате).
  4. Указанная квартира продаётся за (указать сумму цифрой и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. (Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ).
  5. Покупатель обязуется произвести оплату цены квартиры, указанной в п. 4 договора, путём передачи денег Продавцу, в следующие сроки (время сторонами определяется самостоятельно):
    • сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год);
    • сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год);
    • сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год).
  6. Покупатель удовлетворён качественным состоянием квартиры, установленным путём внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
  7. Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Покупателю с момента государственной регистрации сделки в учреждении юстиции (наименование образования указывается полностью).
  8. В соответствии со статьёй 556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.
  9. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.
  10. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признаётся находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором. С момента государственной регистрации перехода прав собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.
  11. Покупатель осуществляет за свой счёт ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
  12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549, и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
  13. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартире никто не проживает):

Указанная квартира продаётся свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Вариант В (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи продавца или сам продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре):

В указанной квартире сохраняют право проживания (перечисляются ФИО лиц, сохраняющих право пользования жилым домом и их права).

Вариант С (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определённый срок сняться с регистрационного учёта. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора):

В указанной квартире зарегистрирован гр. (указать ФИО продавца), который обязуется сняться с регистрационного учёта и освободить её в течение (указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора.

  1. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  2. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  3. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
  4. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.
  5. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
  6. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию).

Передаточный акт

Передаточный акт – это обязательный документ при совершении сделки купли-продажи, вне зависимости от того, какой вид расчетов для себя выбрали стороны.

Однако, в случае подписания договора купли-продажи с рассрочкой платежа к содержанию данного документа нужно отнестись с максимальной серьезностью.

Поскольку, во-первых, он будет необходим для предъявления третьему лицу, перечисляющему денежные средства (банк, Пенсионный фонд РФ и др.), а во-вторых, данный документ будет являться своеобразной защитой для продавца. Ведь именно акт будет подтверждать, что свою обязанность по передаче имущества продавец уже исполнил.

Стороны договора

Несмотря на то что в случае произведения расчетов после подписания договора, немаловажную роль будут иметь третьи лица, сторонами договора они не станут. Как в любом договоре купли-продажи, сторонами будут являться лишь продавец и покупатель, которые будут нести полный объем прав и обязанностей по совершаемой сделке.

Однако, у продавца возникнут также самостоятельные договорные отношения с организацией, которая будет перечислять денежные средства. В случае с ипотечным кредитом дополнительно будет заключен кредитный договор, в случае с материнским капиталом или иным жилищным сертификатом, вспомогательным документом станет именно сертификат. Ссылка на данные документы в договоре купли-продажи обязательна.

Основные пункты

Основными пунктами в договоре при рассрочке платежа, естественно, станут пункты, касающиеся расчетов по сделке. Обязательно следует сослаться на дополнительные документы, на основании которых будет производиться перечисление денежных средств.

Ну и по общему правилу, как в любом договоре купли-продажи должны содержаться существенные условия. К ним относятся:

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Информация о сторонах договора (полные личные данные, в соответствии с теми, что указаны в паспорте).
  3. Информация об объекте сделки (его адрес, технические характеристики).
  4. Цена договора.
  5. Подписи сторон.

Следует отметить, что все данные, которые указываются в договоре в соответствии с официальными документами, должны иметь обязательную ссылку на эти документы.

Подводя итог:

Все основные моменты по сделке купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа были рассмотрены. Сторонам, в особенности продавцу, не стоит бояться совершения сделок подобного рода. Поскольку, законодателем создан достаточно серьезный механизм защиты своих прав для сторон таких сделок. Кроме того, на сегодняшний день они имеют достаточное широкое применение, и вполне отработаны на практике.

consultmill.ru

Продажа квартиры в рассрочку

Я продаю свою квартиру, но у покупателя нет полной суммы. Предложили расчитаться в два этапа. Первая часть оплачиваеься в день подписания договора купли-продажи, а вторая к кончу года, в договоре прописали до 31.01.2018 г. (С запасом). Возникает ли при этом обременение или ипотека в силу закона

Вот некоторые пункты договора:

3. Указанная квартира продается за _____рублей. Из которых _____рублей Покупатель передает Продавцу в момент подписания договора, а _______рублей обязуется передать до 31.01.2018г.

4. В случае непоступления платежа (или поступления неполной суммы платежа) в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

5. В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у ПРОДАВЦА для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры. После полной оплаты, согласно пункта 3 настоящего договора, Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

И еще вопрос: в договоре указывается четвертая часть от реальной стоимости квартиры, а реальная стоимость в «Соглашении о цене по договору купли-продажи». Чем мне грозит такой договор?

www.cian.ru

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа — важные особенности

При покупке или продаже недвижимого имущества стороны сталкиваются с необходимостью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Данный договор носит достаточно специфический характер. Он имеет ряд своих особенностей и существенных условий. Данные условия обязательно должны быть прописаны в договоре.

Сторонам сделки стоит достаточно серьезно отнестись к заключению данного договора, и уделить большое внимание его содержанию. В зависимости от тех условий, на которых стороны производят сделку, договоры купли-продажи могут отличаться друг от друга.

К примеру, в зависимости от того, в каком порядке производятся расчеты между продавцом и покупателем, договор может быть подписан с условием передачи денежных средств до его подписания, а может быть, предусмотрена рассрочка платежа.

Подробнее остановимся на последнем случае. В каких ситуациях возникает рассрочка платежа при покупке квартиры, а также, какие данные обязательны к указанию, и чем регламентируются такого рода сделки?

Законодательная база

Законодательно все сделки, совершаемые на территории нашего государства, подчинены нормам права, содержащимся в Гражданском кодексе Российской Федерации. Это основной документ, в котором собраны все правовые аспекты гражданско-правовой отрасли.

Перед подписанием любого договора сторонам будет не лишним ознакомиться с данным нормативом. В документе содержатся все требования, существенные условия, а также порядок заключения и расторжения, в том числе, договора купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, в связи с тем, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, достаточно полезным нормативно-правовым актом в данном вопросе станет Федеральный закон, который имеет одноименное название.

В указанном нормативно – правовом акте собраны все необходимые нормы и правила, касающиеся именно государственной регистрации, с указанием всех деталей проведения процедуры (соки, порядок, пакет документов). Для чего предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом?

Законодательно регламентировано, что данное имущество на территории нашего государства подлежит учету. Кроме того, для расчета налоговой базы и иных официальных платежей, государственным органам необходимо иметь сведения о собственнике имущества.

Для этого ведется единый реестр недвижимого имущества, в котором содержится информация, в том числе о собственнике. При государственной регистрации сделки необходимые сведения автоматически попадают в данный реестр.

Особенности договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Итак, в каких случаях возможно заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа? По общему правилу, договор купли-продажи предусматривает, что одна сторона возмездно передает другой какое-либо свое имущество. Под возмездностью в данном случае следует понимать, что продавец получает определенную сумму денег, которая определена в договоре как «цена».

При покупке квартиры данные денежные средства могут быть в полном объеме быть переданы продавцу до момента подписания договора, но бывают и другие ситуации.

К примеру, если у покупателя не достаточно личных денежных средств для приобретения имущества. В этом случае он может обратиться в кредитную организацию для получения средств по ипотечному кредиту, или использовать сертификат на материнский капитал либо любой другой жилищный сертификат.

Именно в случае привлечения денежных средств со стороны возникает вопрос о заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Почему возникает такая ситуация?

Продавцу по сделке в данном случае придется подождать некоторое время для получения денежной суммы в полном объеме. Для некоторых это кажется достаточно рискованной ситуацией, ведь переход права собственности будет уже зарегистрирован, а деньги еще не получены. Однако, в связи с широким распространением ипотечного кредитования, а также сертификатов на материнский капитал, сделки такого рода стали уже достаточно обыденными.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

(число, месяц, год прописью)______

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу:_____________, паспорт серия _________№__________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(-ая) по адресу: ______________________, паспорт серия ______ №__________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Я, гр. (указать ФИО продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать ФИО Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером _______, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: ____________________ область, город (посёлок, деревня), ________________, улица ___________________, дом ___________, квартира № __________, состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общей площади (площадь указывается цифрами и прописью) кв. м., в том числе жилой площади (площадь указывается цифрами и прописью) кв. м. (Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учёта, содержащимся в извлечении из технического паспорта квартиры или справке бюро технической инвентаризации).
  2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указывается наименование правоустанавливающего документа, например, договора передачи жилья в собственность от 24 мая 1995 г., зарегистрированного в БТИ г. Н-ска, регистрационное удостоверение №355 от 30.05.95г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия __________ № ______, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указывается номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).
  3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет (указать сумму цифрой и прописью) руб., что подтверждается справкой №____, выданной (указать число, месяц, год) бюро технической инвентаризации г. (указать город). (Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчёта налога с имущества, подлежащего уплате).
  4. Указанная квартира продаётся за (указать сумму цифрой и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. (Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ).
  5. Покупатель обязуется произвести оплату цены квартиры, указанной в п. 4 договора, путём передачи денег Продавцу, в следующие сроки (время сторонами определяется самостоятельно):
    • сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год);
    • сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год);
    • сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год).
  6. Покупатель удовлетворён качественным состоянием квартиры, установленным путём внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
  7. Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Покупателю с момента государственной регистрации сделки в учреждении юстиции (наименование образования указывается полностью).
  8. В соответствии со статьёй 556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.
  9. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.
  10. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признаётся находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором. С момента государственной регистрации перехода прав собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.
  11. Покупатель осуществляет за свой счёт ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
  12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549, и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
  13. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартире никто не проживает):

Указанная квартира продаётся свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Вариант В (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи продавца или сам продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре):

В указанной квартире сохраняют право проживания (перечисляются ФИО лиц, сохраняющих право пользования жилым домом и их права).

Вариант С (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определённый срок сняться с регистрационного учёта. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора):

В указанной квартире зарегистрирован гр. (указать ФИО продавца), который обязуется сняться с регистрационного учёта и освободить её в течение (указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора.

  1. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  2. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  3. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
  4. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.
  5. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
  6. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию).

Передаточный акт

Передаточный акт – это обязательный документ при совершении сделки купли-продажи, вне зависимости от того, какой вид расчетов для себя выбрали стороны.

Однако, в случае подписания договора купли-продажи с рассрочкой платежа к содержанию данного документа нужно отнестись с максимальной серьезностью.

Поскольку, во-первых, он будет необходим для предъявления третьему лицу, перечисляющему денежные средства (банк, Пенсионный фонд РФ и др.), а во-вторых, данный документ будет являться своеобразной защитой для продавца. Ведь именно акт будет подтверждать, что свою обязанность по передаче имущества продавец уже исполнил.

Стороны договора

Несмотря на то что в случае произведения расчетов после подписания договора, немаловажную роль будут иметь третьи лица, сторонами договора они не станут. Как в любом договоре купли-продажи, сторонами будут являться лишь продавец и покупатель, которые будут нести полный объем прав и обязанностей по совершаемой сделке.

Однако, у продавца возникнут также самостоятельные договорные отношения с организацией, которая будет перечислять денежные средства. В случае с ипотечным кредитом дополнительно будет заключен кредитный договор, в случае с материнским капиталом или иным жилищным сертификатом, вспомогательным документом станет именно сертификат. Ссылка на данные документы в договоре купли-продажи обязательна.

Основные пункты

Основными пунктами в договоре при рассрочке платежа, естественно, станут пункты, касающиеся расчетов по сделке. Обязательно следует сослаться на дополнительные документы, на основании которых будет производиться перечисление денежных средств.

Ну и по общему правилу, как в любом договоре купли-продажи должны содержаться существенные условия. К ним относятся:

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Информация о сторонах договора (полные личные данные, в соответствии с теми, что указаны в паспорте).
  3. Информация об объекте сделки (его адрес, технические характеристики).
  4. Цена договора.
  5. Подписи сторон.

Следует отметить, что все данные, которые указываются в договоре в соответствии с официальными документами, должны иметь обязательную ссылку на эти документы.

Подводя итог:

Все основные моменты по сделке купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа были рассмотрены. Сторонам, в особенности продавцу, не стоит бояться совершения сделок подобного рода. Поскольку, законодателем создан достаточно серьезный механизм защиты своих прав для сторон таких сделок. Кроме того, на сегодняшний день они имеют достаточное широкое применение, и вполне отработаны на практике.

consultmill.ru

Существует ли рассрочка между частными лицами?

12 декабря 2016 г.

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Текст: «Метриум Групп»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Это интересно:

  • Водительские удостоверения иностранных граждан в рф Водительское удостоверение иностранного гражданина в России: действие, использование, обмен Главный документ любого водителя — это права. В России водительское удостоверение (ВУ) — это документ установленного образца в виде […]
  • Как зарегистрировать заявление в прокуратуру Как зарегистрировать заявление в прокуратуру ГЕНЕРАЛЬНАЯ ПРОКУРАТУРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 27 декабря 2007 г. N 212 О ПОРЯДКЕ УЧЕТА И РАССМОТРЕНИЯ В ОРГАНАХ ПРОКУРАТУРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ СООБЩЕНИЙ О […]
  • Молодые несовершеннолетние Психологические проблемы несовершеннолетних родителей На сегодняшний день, психологические проблемы несовершеннолетних родителей, развиваются все сильнее. По статистике молодые несовершеннолетние родители отказываются от ребенка в […]
  • Кнопка возврата на сайте Веб-дизайн и поисковая оптимизация Вебдизайн с jQuery - это очень просто! • Фотогалерея jQuery - просто и красиво! • Фотогалерея jQuery со слайд-шоу • Фотогалерея для интернет магазина • Фотогалерея prettyPhoto • Фотогалерея […]
  • Ненасильственные способы разрешения конфликтов Виды и типы конфликтов Для правильного понимания и толкования конфликтов, их сущности, особенностей, функций и последствий важное значение имеет типологизация, т.е. выделение основных типов конфликтов на основе выявления сходства и […]
  • Налог с вклада как платить Налог на вклад. Платить или не платить налог с банковских вкладов? Налог на вклад — платить или нет? Налоги, за небольшим исключением, надо платить с любого дохода, и банковские вклады тоже подлежат налогообложению. Правда, на […]