Оглавление:

Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья

Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог от ее продажи. В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.

Если Вы владели квартирой больше минимального срока, то налога нет

Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.

Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года.

Пример: В январе 2013 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В августе 2017 года он продал эту квартиру. Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Если Вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, то минимальный срок владения объектом составит также три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.

Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.

Пример: В начале 2016 года Серова В.В. по договору купли-продажи приобрела дом. В конце 2019 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2020 году ей нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган и до 15 июля 2020 года заплатить налог по доходу от продажи дома.

Налог платится только с разницы в цене между покупкой и продажей

Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году он продал ее за 4 млн.руб. Бабочкин должен будет заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Мотыльков М.М. купил в 2015 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2016 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.

Обратите внимание: Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже, чем 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70% от кадастровой цены. Подробнее: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, — не расстраивайтесь. Всегда можно попробовать восстановить их: копии договора можно запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы часто можно восстановить в банке.

Стандартный вычет в 1 млн.руб.

Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам определенно стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

  1. Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости. Подробнее: Налог и кадастровая стоимость.
  2. Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/[email protected]).

Пример: В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
— он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры (1.5 млн.руб.);
— он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб.;
В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.

Один миллион рублей — это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).

Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере (2 х 2 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 390 тыс.руб.

При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).

Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Вы можете компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры

Если в одном календарном году Вы продали квартиру и сразу же купили новую, а также Вы никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли. Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

Пример: Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Богомолов имеет право:
— уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);
— уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);
Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. — 1 млн.руб. — 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и взамен ее купил себе дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:
— уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;
— использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум — 2 млн.руб.);
В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и к тому же у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

Стоит отметить, что если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн.руб.).

Пример: В 2017 году Журавлева А.А. и Журавлева В.А. продали квартиру за 5 млн.руб. Квартира была получена по наследству и находилась в их долевой собственности (по 1/2) менее трех лет. В этом же году они купили новую квартиру за 6 млн.руб. так же в долевую собственность (по 1/2). При расчете налога они смогут применить стандартный налоговый вычет при продаже в 1 млн.руб. на весь объект жилья, а также воспользоваться имущественным вычетом от покупки новой квартиры по 2 млн.руб. на человека. Таким образом до 30 апреля 2018 года Журавлевым необходимо подать декларации 3-НДФЛ, в которых отразить сумму продажи, а также все применяемые налоговые вычеты. Платить налог им не придётся, так как он будет полностью покрыт вычетами (5 млн.руб./2 собственника — 500 тыс.руб. стандартный вычет — 2 млн.руб. имущественный вычет = 0 руб.)

Продавайте доли по отдельным договорам

Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.

Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Однако, если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected])

Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.

verni-nalog.ru

Как уменьшить налоги при продаже квартиры

Можно продать квартиры по долям, а можно сознательно занизить цену.

Известно, что люди очень любят получать деньги, но ненавидят отдавать свои финансовые средства. Например, многие просто не хотят отдавать налоги государству, и эта болезнь поражает отнюдь не только бедных людей. Так, даже богатейшие спортсмены нашей планеты стараются уйти от налогового бремени. Самый яркий пример — игрок сборной Аргентины и испанской «Барселоны» Лионель Месси. А глядя на него, многие думают — а чем, собственно, мы хуже? Почему он может не платить, а мы должны расставаться со своими деньгами?

Вопрос, как говорится, риторический, жизнь практически каждого человека состоит из уплаты налоговых сборов за самые разные вещи — от получения заработной платы до купли-продажи квартиры.

Многим не дает покоя следующий вопрос — каким образом можно хоть немного оптимизировать налог с доходов физических лиц при продаже квартиры ранее истечения предельного срока владения.

Важно помнить, что существуют две категории налогоплательщиков: резиденты и нерезиденты (физические лица, находящиеся за пределами РФ более 183 дней в течение календарного года). Резиденты платят налог с доходов в 13 процентов, а те, кто с приставкой «не» — выкладывают уже 30 процентов. Необходимо заметить, что налог на доходы выплачивается, если срок владения по объектам, право собственности на которые возникло до 1 января 2016 года, менее трех лет или менее 5 лет по объектам, приобретенным по возмездным сделкам налогоплательщиком после 1 января 2016 года.
Наше законодательство предоставляет льготы для резидентов по налогу на доходы физических лиц, при этом нерезиденты не имеют прав на льготы и вычеты и обязаны уплачивать налог в размере 30 процентов от всей полученной ими в доход суммы. Также на последних не распространяются предельные сроки владения имуществом – неважно сколько во владении нерезидента находится собственность, он в любом случае будет обязан уплатить налог 30 процентов при перепродаже.

Однако для нерезидентов все-таки существует способ улучшить свое «налоговое положение». Например, если объект был продан в марте 2016 года, то у правообладателя есть возможность «дожить в Российской Федерации в этот календарный год до статуса резидента» для получения льгот и вычетов.

При этом есть несколько способов, которые позволят оптимизировать свои налоги при продаже квартиры, для этого достаточно выполнить один из нескольких пунктов.

Первый способ — можно оформить квартиру на несколько правообладателей и продать по долям. Если квартира была подарена, унаследована, приватизирована и срок ее владения не превышает предельного срока владения, то можно снизить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, а снизив налогооблагаемую базу до 4 миллионов рублей, собственник будет обязан уплатить 520, а не 650 тысяч рублей.

В общем, оптимизировать свои налоговые затраты можно в случае, если квартира оформлена в долевую собственность. При отчуждении каждой доли отдельно все правообладатели могут оформить налоговый вычет на свою долю на 1 миллион рублей.

Второй способ — доказать, что квартира куплена за ту же цену, что и продана. Этот вариант подходит для граждан, которые купили когда-то квартиру по приближенной к рыночной стоимости (в договоре), и могут доказать этот факт документально. Важно помнить, что уменьшить свое налоговое бремя смогут по данному основанию исключительно законопослушные граждане – те, кто когда-то не пошел на занижение стоимости в договоре.

Третий способ — купить на вырученные от продажи средства квартиру в том же налоговом периоде. В индивидуальном порядке налоговые органы могут уменьшить налогооблагаемую базу с продажи, если гражданин продал квартиру до истечения трехлетнего срока владения и в том же налоговом периоде купил на полученные средства другую недвижимость и ранее не использовал налоговый вычет с 2 или 3 миллионов рублей. Для этого необходимо подавать заявление на зачет налогового вычета с покупки в счет уменьшения налогооблагаемой базы с продажи.

realty.vesti.ru

Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья

Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог от ее продажи. В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.

Если Вы владели квартирой больше минимального срока, то налога нет

Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.

Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года.

Пример: В январе 2013 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В августе 2017 года он продал эту квартиру. Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Если Вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, то минимальный срок владения объектом составит также три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.

Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.

Пример: В начале 2016 года Серова В.В. по договору купли-продажи приобрела дом. В конце 2019 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2020 году ей нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган и до 15 июля 2020 года заплатить налог по доходу от продажи дома.

Налог платится только с разницы в цене между покупкой и продажей

Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году он продал ее за 4 млн.руб. Бабочкин должен будет заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Мотыльков М.М. купил в 2015 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2016 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.

Обратите внимание: Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже, чем 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70% от кадастровой цены. Подробнее: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, — не расстраивайтесь. Всегда можно попробовать восстановить их: копии договора можно запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы часто можно восстановить в банке.

Стандартный вычет в 1 млн.руб.

Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам определенно стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

  1. Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости. Подробнее: Налог и кадастровая стоимость.
  2. Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/[email protected]).

Пример: В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
— он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры (1.5 млн.руб.);
— он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб.;
В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.

Один миллион рублей — это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).

Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере (2 х 2 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 390 тыс.руб.

При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).

Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Вы можете компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры

Если в одном календарном году Вы продали квартиру и сразу же купили новую, а также Вы никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли. Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

Пример: Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Богомолов имеет право:
— уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);
— уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);
Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. — 1 млн.руб. — 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и взамен ее купил себе дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:
— уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;
— использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум — 2 млн.руб.);
В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и к тому же у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

Стоит отметить, что если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн.руб.).

Пример: В 2017 году Журавлева А.А. и Журавлева В.А. продали квартиру за 5 млн.руб. Квартира была получена по наследству и находилась в их долевой собственности (по 1/2) менее трех лет. В этом же году они купили новую квартиру за 6 млн.руб. так же в долевую собственность (по 1/2). При расчете налога они смогут применить стандартный налоговый вычет при продаже в 1 млн.руб. на весь объект жилья, а также воспользоваться имущественным вычетом от покупки новой квартиры по 2 млн.руб. на человека. Таким образом до 30 апреля 2018 года Журавлевым необходимо подать декларации 3-НДФЛ, в которых отразить сумму продажи, а также все применяемые налоговые вычеты. Платить налог им не придётся, так как он будет полностью покрыт вычетами (5 млн.руб./2 собственника — 500 тыс.руб. стандартный вычет — 2 млн.руб. имущественный вычет = 0 руб.)

Продавайте доли по отдельным договорам

Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.

Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Однако, если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected])

Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.

verni-nalog.ru

Как уменьшить налог при продаже квартиры?

Добрый день! В 2011 году мама подарила мне квартиру по договору дарения. Сейчас я планирую продать эту квартиру за 1,2 млн рублей.

Должен ли я буду платить налог с дохода от продажи 13%, несмотря на то, что квартира у меня в собственности уже более 6 лет? И если должен, то как мне уменьшить облагаемую налогом сумму на 1 млн рублей — с 1 200 000 рублей до 200 000 рублей? Я слышал, что есть такая льгота, которую можно использовать один раз в жизни.

Дмитрий, по закону с любого дохода нужно платить налоги.

Государство считает, что деньги за проданную квартиру — тоже доход, с которого нужно заплатить налог 13%. Причем размер налога зависит от того, в каком году квартира стала вашей.

Если квартира в собственности до 2016 года, налогом облагается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Если квартира в собственности после 2016 года, налогом облагается то, что окажется больше: стоимость, указанная в договоре, или кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (в некоторых регионах понижающий коэффициент может быть меньше)

Но вы, Дмитрий, можете спать спокойно: при продаже своей квартиры никаких налогов вам платить не нужно. И вот почему.

Квартира у вас в собственности более 3 лет. Государство хочет, чтобы вы сначала пожили в квартире, а уже потом ее продавали. Поэтому оно освобождает от налога тех, кто владел ею по документам более 3 лет.

Это правило действует только в следующих случаях:

  • квартира куплена до 1 января 2016 года;
  • квартиру подарили близкие родственники (бабушки, дедушки, родители, братья, сестры, дети);
  • квартиру приватизировали или получили в наследство;
  • квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением, когда вы в обмен на квартиру содержите ее бывшего собственника.

В любых других случаях, для того чтобы не платить с продажи налог, нужно быть собственником более 5 лет.

Поскольку квартиру вам подарила мама 6 лет назад, налог с ее продажи вы не платите.

Если вы обзавелись квартирой до 2016 года и владеете ею более 3 лет, платить налог при продаже не нужно ?

Даже если бы квартиру вам подарила в прошлом году троюродная бабушка, всё равно есть два способа уменьшить налог.

Если квартира стоит миллион или нет документов о расходах на покупку

Первый способ: вычесть из цены продажи 1 млн рублей и с оставшейся суммы заплатить 13% НДФЛ .

Если квартира стоит 1,2 млн рублей, налог заплатите с 200 тысяч: (1 200 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 26 000 Р НДФЛ

Расходы на лечение и обучение тоже уменьшают сумму налога с продажи квартиры, но только если эти расходы были в год продажи квартиры. Можно заявить социальный вычет в пределах лимита, но не возвращать 13%, а уменьшить налог.

Если квартира стоит миллион или меньше, то в бюджет вы не заплатите ни копейки. Воспользоваться этой льготой можно не раз в жизни, а раз в год, но с ограничением: даже если за год вы продадите две квартиры и на обе нет документов с потверждением расходов на покупку, «миллионный вычет» получите на обе квартиры вместе, а не на каждую в отдельности. То есть если в этом году вы продали две квартиры стоимостью по 3 млн, всё равно получите 1 млн вычета:

(3 000 000 Р + 3 000 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 650 000 Р НДФЛ

Если хотя бы на одну квартиру есть документы, можно заявить по ней вычет в размере подтвержденных расходов, а на на вторую — 1 млн.

Если купленная квартира дороже миллиона

Второй способ подойдет владельцам дорогих квартир. Здесь налог начисляется не на всю стоимость квартиры, а на прибыль, полученную от продажи.

Допустим, вы купили квартиру в новостройке за 6 млн рублей, сделали ремонт и через два года продали ее уже за 8 млн рублей. Если бы вы выбрали первый способ и уменьшили налогооблагаемую сумму на миллион, то заплатили бы налог с 7 млн рублей — это 910 тысяч рублей.

Гораздо выгоднее уменьшить налог на сумму, затраченную на покупку квартиры. Она указана в расписке между продавцом и покупателем, если платили наличными, или в платежке, если перечисляли деньги на расчетный счет продавца. В этом случае вы заплатите налог не с 7 млн рублей, а с 2 млн:

(8 000 000 Р − 6 000 000 Р ) × 13% = 260 000 Р НДФЛ

Эти вычеты действуют не только при продаже «вторички». Вы можете уменьшить налог, даже если продаете квартиру в недостроенной новостройке по договору уступки прав требования.

Налог можно уменьшить даже при продаже недавно купленной квартиры

Декларация

Декларацию в налоговую вам подавать не нужно: квартира появилась у вас до 2016 года и вы владели ею более 3 лет. Декларация 3- НДФЛ заполняется в двух случаях: если квартиру приобрели до 2016 года и владели ею менее 3 лет или если квартиру приобрели после 2016 года и продали ее, не дожидаясь 5 лет.

journal.tinkoff.ru

Можно ли уменьшить налог при продаже квартиры

Как это сделать и в чем заключаются основные сложности

Раньше в России налог на доходы физических лиц при продаже объектов недвижимости взимался в том случае, если срок владения ими продавца составлял менее трех лет. Правда, с недавнего времени он законодательно увеличен, так что теперь, если права на строения и земельные участки возникли после 1 января 2016 года, их собственник может быть освобожден от выплаты этого налога только тогда, когда срок владения ими превысит 5 лет, то есть не ранее 2021 года.

Как известно, все налогоплательщики поделены на две группы: резидентов и нерезидентов. К последним относят тех людей, которые в течение одного календарного года проводят за пределами нашего государства более 183 дней. Как правило, это сотрудники предприятий и организаций, находящиеся в длительных загранкомандировках, студенты зарубежных вызов, а также те, кто самостоятельно уехал жить и работать в другую страну. И носители подобного статуса, принимая решение продать имеющуюся в их распоряжении недвижимость, вынуждены это делать по более жестким, нежели у резидентов, условиям. Так, если для последних ставка по налогу на доходы физлиц составляет 13%, то для нерезидентов она почти в три раза больше — 30%. При этом, уверяют знатоки вопроса, никакие льготы по закону им не положены. На них не распространяется даже норма о предельных сроках владения имуществом, поэтому в случае реализации имеющегося в собственности жилья нерезиденты обязаны отдать фискалам те самые 30% от всего объема полученного дохода вне зависимости от того, сколько лет оно находилось в их распоряжении.

Однако уплата налога и в 13% с учетом нынешней экономической обстановки может стать для многих россиян ощутимой потерей. Конечно, при продаже своей недвижимости они могут воспользоваться рядом льгот, которые предусмотрены действующим российским законодательством. Но как быть тем, кто в «льготные» категории не вписывается, но по каким-то причинам поставлен перед необходимостью избавиться от своей собственности до истечения минимального срока владения? Представители департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet дают на этот счет несколько полезных советов.

Совет № 1. Продать квартиру надо по частям

В случае, когда реализуемая недвижимость досталась ее нынешнему владельцу в качестве подарка, а также унаследована или приватизирована, но срок владения этим имуществом не дотягивает до установленного законодательством «ценза», есть способ снижения налогооблагаемой базы на один миллион рублей. Таким образом, если рыночная стоимость объекта составляет 5 миллионов рублей, то в результате можно уплатить в качестве налога не 650 тысяч рублей (13% от этой суммы), а всего лишь 520 тысяч рублей.

Добиться подобного снижения можно, свидетельствует ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова, если квартира находится в долевой собственности. В процессе отчуждения этих долей по отдельности каждый правообладатель может оформить налоговый вычет на сумму в 1 миллион рублей. Получить его, по словам эксперта, реально только в том случае, если каждая доля отчуждается по отдельно взятому договору.

В целом, заверяет она, этот способ на правовой статус объекта никакого влияния не оказывает, поскольку на объект выдается единый кадастровый паспорт. Единственным минусом этого варианта сделки можно считать ее большую трудоемкость для покупателя, которому в итоге предстоит объединить несколько оказавшихся в руках долей в одну целую квартиру.

Совет № 2. За что купить, за то и продать

Чтобы не «заморачиваться» с разделением недвижимости на доли, налогоплательщик может воспользоваться правом уменьшения суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. В переводе с казенного на простой человеческий это означает, что если имеющаяся в собственности квартира была продана ровно за ту же сумму, что и куплена, то по факту никакого дохода в итоге ее собственник не получил. Следовательно, никакой базы для налогообложения нет, а раз так, то налог, естественно, не уплачивается.

Эта норма, уточняют эксперты, также будет распространяться и на договор мены как встречной купли-продажи.

Само собой разумеется, что подобный вариант, предупреждают специалисты рынка недвижимости, подходит только для тех граждан, которые в свое время при приобретении квартиры не пошли на сознательное нарушение закона и не согласились на занижение стоимости, настояв на том, чтобы в договоре купли-продажи была отражена ее реальная рыночная (или максимально приближенная к ней) цена.

Совет № 3. Купить на выручку новую квартиру в том же налоговом периоде

В том случае, если текущий владелец продаваемой квартиры никаких расходов на ее приобретение не понес, то в случае ее продажи он может рассчитывать на сокращение налогооблагаемой базы в индивидуальном порядке. Этот вариант возможен в том случае, если гражданин продал доставшуюся ему в наследство или по договору дарения недвижимость до истечения установленного минимального срока владения, но в течение того же налогового периода приобрел на выручку иное жилье, ранее не использовав предоставляемый один раз в жизни при покупке недвижимости налоговый вычет с двух (или трех, если объект приобретается по ипотеке) миллионов рублей.

Чтобы его реализовать, необходимо подавать в налоговые органы заявление на зачет налогового вычета с покупки в счет понижения налогооблагаемой базы с продажи. За счет этого, например, можно, продав свое жилье за 15 миллионов рублей и купив другое (по любой стоимости) в течение одного налогового периода, уменьшить налогооблагаемую базу на размер налогового вычета с совершенной покупки (2 миллиона рублей) до 13 миллионов. Кроме того, одновременно можно оформить и налоговый вычет с продажи в размере 13% от 1 миллиона рублей.

Особенной популярностью, отмечают представители риелторского сообщества, подобная схема стала пользоваться именно сейчас, когда налогооблагаемая база в рамках безвозмездной сделки составляет 70% от кадастровой стоимости объекта.

svpressa.ru

Это интересно:

  • Продажа квартиры какой налог платить Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог от ее продажи. В данной […]
  • Федеральный закон о государственной корпорации по атомной энергии росатом Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 317-ФЗ "О Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 317-ФЗ"О Государственной корпорации по атомной энергии […]
  • Федеральный закон 307 от 30122008 г Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 307-ФЗ "Об аудиторской деятельности" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 307-ФЗ"Об аудиторской деятельности" С изменениями и дополнениями от: 1 июля, 13, […]
  • Федеральный закон 1999г 120 Федеральный закон от 24 июня 1999 г. N 120-ФЗ "Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 24 июня 1999 г. N 120-ФЗ"Об основах системы […]
  • О декларация 3-ндфл о купли продажи Заполнение и документы для 3-НДФЛ при продаже автомобиля Каждый любитель авто однажды приходит к решению продать машину. В данной ситуации закон обязывает граждан уплачивать налог с реализации имущества в размере 13% от стоимости […]
  • 4 фкз о конституционном суде рф Федеральный конституционный закон от 28 декабря 2016 года №11-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "О Конституционном Суде Российской Федерации" Одобрен Государственной Думой 16 декабря 2016 года Одобрен […]