Расторжение договора купли-продажи земельного участка в одностороннем порядке

Заключили договор купли-продажи на земельный участок, сдали документы в регистрационную палату. Покупатель отдал деньги и принял имущество. Может ли в одностороннем порядке покупатель отказаться от сделки и потребовать обратно сумму спустя 10 дней? Документы из регистрационной палаты еще не получены. Причина: соседи перемеряют участок и ругаются с ними, «-мы не хотим тратить нервы»

09 Октября 2013, 15:14 Оксана, г. Тверь

Ответы юристов (6)

Теоретически, но только теоретически, такое возможно, но только теоретически, на практике это тяжело доказать. В силу ст.450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

1.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
заключении договора, является основанием для его изменения или
расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его
существа.

Как видите это должны быть существенные изменения условий. Поэтому если сейчас соседи подадут в суд и выйграют дело (перенесут в свою пользу границы например) то после этого можно будет что то делать и предпринимать для расторжения, а пока нет

Есть вопрос к юристу?

В одностороннем порядке отказаться от сделки нельзя: ст. 309,310 ГК РФ: Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний октаз от исполнения обязательства не допускается.

Они чем-нибудь трактуют свое желание, кроме ругань с соседями? Если нет, то это не является основанием для расторжения договора КП.

Расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке, при наличии существенных нарушений с вашей стороны.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ:

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре
органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,
ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и иными законами.

А сам подписанный договор купли-продажи вступает в силу сразу же. Сам переход права собственности нужно зарегистрировать. Поэтому, чтобы расторгнуть договор купли-продажи нужно обратиться в суд. А у Вас нет конкретных оснований для его расторжения, суд не будет удовлетворять Ваши исковые требования в данном случае.

Право собственности на недвижимость переходит с момента регистрации права в Росреестре. Если покупатели обратятся с заявлением о приостановлении регистрационных действий по сделке, и одновременно обратяться в суд с заявлением о признании договора недействительным и взыскании уплаченной суммы, то скорее всего суд будет на их стороне, т.к. изменение границ земельного участка, есть существенное нарушение.

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пункт 3 ст.19 — государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления

Здравствуйте, Уважаемая Оксана!

Расторгнуть данный договор можно только в судебном порядке и при наличии существенных нарушений одной из сторон ( пример, после подписания договора, а покупатель не передал денежные средства) либо при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора ( пример, если был куплен земельный участок с обременением о которым покупатель при заключения договора не знал).

В Вашей ситуации оснований для переживаний не вижу. «Соседи» не являются основанием для расторжения заключенного договора.

Границы земельного участка являются существенным условием договора купли-продажи.

Право собственности на недвижимое имущество переходит с момента внесения данных в Единый реест Регистрационной службой.

Государственная регистрация прав производится в течение 18 календарных дней с момента подачи полного комплекта документа (ч. 3 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Приостановление регистрационных действий может быть совершено по инциативе стороны сделки купли-продажи земельного участка на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента окончания срока регистрации, предусмотренного ч.3 ст. 13 ФЗ, то есть не позднее 18 дней с момента подчаи документов на регистрацию.

Срок, на который могут быть приостановлены регистрационные действия составляет не более 3 месяцев.

В Вашей случае подлежат применениб специальные нормы Земельного кодекса о купле-продаже земельных участков. В ч. 3 ст. 37 ЗК РФ указано, что покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков только в следующих случаях:

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В Вашем случае данных нарушений при продаже земельного участка не усматривается, поэтому даже в случае подачи заявления о его расторжения в суд покупателем, закон будет на Вашей стороны, поскольку Вы оповестители покупателя обо всех вышеуказанных обстоятельствах при осмотре участка.

Фраза «об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка» ст. 39 ЗК РФ не касается пределов границ земельного участка, поскольку до сдачи регистрационных документов должно быть проведено межевание. Этот пункт касается случаев, когда на соседнем участке планируется разместить, например, вредное производство.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Расторжение договора купли-продажи земельного участка после регистрации права

Здравствуйте. Моя бабушка продала земельный участок через риэлтора. Договор купли-продажи был заключен деньги ей выплатили. Документы о том что она больше не владелица этого участка получены в мфц. А через неделю ей звонит риэлтор и говорит что покупатели хотят расторжения сделки, потому что они решили разделить это участок на два и им пришло отказ. Оказалось что этот участок входит в проект строительства федеральной трассы. Бабушка не знала об этом проэкте. Скажите что делать в данной ситуации? И не должен ли был риэлтор проверять участок и выяснить это в процессе подготовки документов для совершения сделки?

Ответы юристов (3)

Риэлтеры не юристы и не адвокаты. Их цель — получить свое вознаграждение и ничего не проверять. В данном случае бабушке нужно отдать деньги и расторгнуть данную сделку, когда ей участок, а покупателям — деньги. В противном случае, они обратятся в суд и через суд взыщут деньги с вашей бабушки, а также взыщут и судебные расходы. Доказать бабушке, что она не знала, на мой взгляд, будет сложно. Могут признать действия бабушки как злоупотребление правом

Есть вопрос к юристу?

Если ваш бабушка не хочет расторгать договор и овзвращать деньги, то пускай отправляет покупателей в суд. Оснований для расторжения договора через суд я не вижу, посольку эти сведения могли быть известны покупателям до проведения такой сделки,

Здравствуйте. Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

А доказывать что Ваша бабушка знала про проект и скрыла это должны покупатели.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, если продавец не получил оплату?

Добрый день! Я продала земельный участок, но в договоре была указана отсрочка по оплате. Переход права собственности зарегистрирован, а также зарегистрирован залог участка в мою пользу до полной оплаты. Со мной в указанный срок так и не расплатились. А покупателю на сегодняшний день судебные приставы наложили арест на сделки с недвижимостью. Могу ли я в одностороннем порядке расторгнуть сделку и продать участок другому человеку?

13 Декабря 2016, 15:27 Маша, г. Пермь

Ответы юристов (5)

Да, Вы можете расторгнуть договор, но только через суд на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. То есть Вам необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора и погашении записи о государственной регистрации права собственности за покупателем.

Гражданский кодекс РФ
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Есть вопрос к юристу?

А что по поводу расторжения указано в вашем договоре?

Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ст.489 ГК РФ 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Уточнение клиента

Ирина, никаких конкретных пунктов о расторжении или изменении в договоре не указаны.

Насколько я понимаю, Продавец действительно вправе отказаться от исполнения договора, но как быть, если у Покупателя уже после сделки наложен арест на сделки с недвижимым имуществом? Пойдет ли регпалата на погашение записи о переходе права собственности только по заявлению Продавца?

13 Декабря 2016, 16:06

Если ничего не указано, то расторгать нужно в судебном порядке.

Расторгнуть можно только в судебном порядке. Регпалата аннулирует сделку на основании решения суда.

Добрый вечер! Если у вас именно отсрочка платежа, а не рассрочка то само по себе то что покупатель не заплатил не дает оснований считать данное нарушение существенным, так по крайней мере считают суды, в этом случае у вас ст. 486 ГК

3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

недавно было дело именно по схожей ситуации но в договоре была именно рассрочка указана, т.е. 2 платежа со сроками помимо первого платежа при подписании договора, при изучении судебной практики попадалось дело где именно была не рассрочка а отсрочка, суд отказал в применении 489 ГК и в 450 ГК. И в целом практика по расторжению договора в связи с неполной уплатой не в пользу продавца — суды отказывают. Плюс при расторжении вы еще и пени за просрочку теряете. Проще обратится с иском о взыскании задолженности и неустойки и требовать обращения взыскания на предмет залога — т.е. проданный земельный участок

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Налоговые последствия при расторжении договора купли-продажи участка и возврате прав собственности продавцу

Заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо.

По условиям договора:

«2. Земельный участок продан Продавцом Покупателю за 3’000’000,00 руб. (Три миллиона руб.), подлежащие уплате Покупателем Продавцу в срок до 01.03.2022 года. Продавец может потребовать досрочной уплаты Покупателем стоимости Земельного участка, а Покупатель в таком случае обязан выполнить требование Продавца в срок не более 15 (пятнадцати) дней со дня получения уведомления.

Стороны установили, что в соответствии со статьями 488, 489 ГК РФ, с момента передачи Земельного участка и до его полной оплаты, Земельный участок будет находится в залоге у Продавца.

3. В случае если Покупатель не выполнит обязательство по уплате Продавцу стоимости Земельного участка, в том числе не выполнит требование о досрочной оплате, настоящий договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.

7. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял Земельный участок.

8. Переход права собственности на Земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

9. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

Право собственности на Земельный участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.»

Возникают ли какие-нибудь налоговые последствия у Продавца и/или Покупателя по данной сделке в случае не оплаты Покупателем Земельного участка, расторжения договора и возврата права собственности на Земельный участок Продавцу по Соглашению сторон согласно условиям Договора купли-продажи? (Не будет ли это расцениваться как обратная продажа с возникновением налоговых последствий?).

Продавец — Юридическое лицо применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «Доходы» (6%). Покупатель — Физическое лицо НЕ является Индивидуальным предпринимателем.

До заключения договора купли-продажи земельный участок числился на балансе юридического лица по стоимости 9’000’000,00 руб. (Девять миллионов руб.). В случае расторжения договора (в договоре стоимость 3’000’000,00 руб.) и возврате права собственности на земельный участок, по какой стоимости юридическое лицо должно принять его обратно на баланс?

Ответы юристов (13)

У покупателя никаких налоговых последствий не возникает по причине отстуствия получения экономической выгоды от сделки, подлежащей налогообложению.

Согласно п.10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации»

Признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась, а вырученные по сделке средства по общему правилу возвращаются другой стороне. В такой ситуации экономическую выгоду от реализации имущества гражданином следует признать утраченной, что в соответствии со статьями 41, 209 НК РФ свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения.

Что касается продавца то здесь сложнее, так как при ОСНО имеется реализация (при переходе права собственности) и обратная соответственно реализация.

Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий. Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.

Практики подобной не нашел, возможно стоит сделать запрос в ФНС для получения разъяснений.

Уточнение клиента

Большое спасибо за Ваш ответ! Можно кое-что уточнить?

1. «Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий.»

С этим понятно — нет денег, нет дохода.

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).

Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.

Физлицо, получается, реализует имущество до истечения 5 лет и должен заплатить НДФЛ 13% с базы: за что продал минус за что купил (но он ведь ничего не оплачивал) = (3 мл. руб. — 0 руб.) * 13%. Или 3 мл.руб. — вычет 1 млн. руб = 2 млн. руб. * 13%.

То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?

Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар):

41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.

2. «Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.»

А что делать с убытком 6.000.000,00 руб от передачи участка Покупателю.

62 / 90 — 3.000.000,00 Участок передан Покупателю

90 / 41 — 6.000.000,00 Списана себестоимость участка

99 / 90 — 6.000.000,00 Убыток от операции

41 / 62 — 3.000.000,00 Оприходован участок, погашена задолженность Покупателя

В учете остается убыток 6.000.000,00, который теперь, получается, возник из воздуха (если бы применялась ОСНО, это уменьшало бы базу по налогу на прибыль). Его надо как-то убрать. Я вижу, пока, один способ: восстановить первоначальную себестоимость участка: 90 / 41 — (минус) 6.000.000,00 — убытки сторнируются, себестоимость участка увеличивается до первоначальной, т. е. все возвращается к первоначальному состоянию (ведь договор расторгнут).

Заранее спасибо за Ваше мнение!

29 Марта 2017, 14:52

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Светлана Анатольевна!

Так как по условиям «договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.», а также учитывая то, что покупатель не выполнил своих обязательств по договору, то данную сделку можно считать не состоявшейся. В такой ситуации стороны с точки зрения налогообложения должны остаться при своих первоначальных условиях.

То есть организация не отражает доход от продажи участка в соответствующем налоговом периоде, а все данные бухгалтерского учета отражаются так, как если бы сделки не существовало.

Здесь можно привести в качестве аналогии разъяснения официальных органов о возврате некачественного товара (Письма Минфина России от 16.06.2011 N 03-03-06/1/351, от 02.06.2010 N 03-03-06/1/370, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/378 и УФНС России по г. Москве от 23.12.2011 N 16-15/[email protected]). Так как возврат некачественного товара также не рассматривается как обратная реализация из-за того, что поставщик не выполнил своих обязательств по договору. А в нашем случае обязательств не выполнил покупатель.

Только вот здесь могут быть проблемы по возврату налога, если расторжение произойдет через три года после регистрации прав на участок, так как налог в данном случае налоговые органы точно не вернут на основании ст.78 НК РФ.

Впрочем, признаю, что все это очень спорный вопрос и налоговые органы скорее всего будут рассматривать все это как обратную реализацию.

Доброго времени суток, Светлана Анатольевна!

Согласно описанной Вами ситуации

Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо.
Светлана Анатольевна

Для определения налогообложения под реализацией товаров нужно понимать передачу права собственности на них (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поскольку в результате фактического расторжения купли-продажи сделки по соглашению право собственности на недвижимость к покупателю не перешло, ее реализация не состоялась. Поэтому продавец должен исключить из состава доходов полученную от покупателя выручку, а из состава расходов — учтенные при реализации недвижимости расходы. Так как период происходящего Вами не указан возникает вопрос: в каком периоде нужно произвести корректировку, как принять объект на баланс юр лица?

Вот здесь если учитывать позицию из обзора приведённого коллегой

Признание сделки по продаже имущества недействительной илиее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась,
Казаков Илья

то для судов не имеет значение что послужило причиной не реализации имущества признание сделки недействительной или её расторжение суды понимают данные факты как тождественные и последствия в том числе налоговые наступают одни. В связи с этим считаю возможным привести следующее обоснование:

для продавца

письмо ФНС России от 17.08.2011 № АС-4-3/13421
Федеральная налоговая служба в связи с обращением ОАО сообщает следующее.В запросе ОАО речь идет о порядке учета для целей исчисления налога на прибыль и налога на добавленную стоимость случая, когда совершенная ранее сделка, по которой продавцом были признаны соответствующие доходы от реализации, была признана арбитражным судом недействительной с возвратом всего полученного по
сделке.
Применительно к запросу, в таком случае налогоплательщик должен представить уточненные расчеты по налогу на прибыль за соответствующие периоды 2008 года.

т. е. продавцу необходимо подать уточненные декларации по налогу на прибыль за соответствующие перио­ды года, в котором произошла реализация, но это позиция ФНС.

Судебные акты говорят о следующем:

в случае признания сделки недействительной продавец имеет право отразить возврат реализованного ранее имущества или уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль только после фактической реституции и только в том периоде, в котором будут осуществлены операции по возврату (Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965, постановление АС Уральского округа от 26.11.2014 № Ф09-7148/14)

В частности Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965

реализация товаров (работ, услуг) должна отражаться в том налоговом периоде, в котором она была осуществлена на основании соответствующих первичных до­кумен­тов. Все последующие изменения стоимости или количества (объемов) реализованных товаров (работ, услуг), в том числе в виде возврата товара, непринятия час­ти работ (услуг) или оспаривания сделки, на основании которой была произведена хозяйственная операция, подлежат учету налогоплательщиком как новые факты (события) хозяйственной жизни в налоговом (отчетном) периоде их возникновения (периоде возврата товара, уменьшения его цены, реституции в связи с признанием сделки недействительной).

везде идет ссылка на позицию ВАС РФ, изложенную в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации».

Согласно ей по смыслу п. 1 ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйственные операции. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируе­мый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде финансово-хозяйственных операций.

т.е., корректировку налоговой базы по налогу на прибыль продавец должен осуществить в периоде возврата недвижимости.

само недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогооб­ложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ) При реализации недвижимости она была исключена продавцом из состава основных средств, и плательщиком налога на имущество по ней стал покупатель.

в письме Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148. Как уже говорилось, по смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций. Передав в проверяемом налоговом периоде во исполнение договора купли-продажи спорные объекты недвижимости покупателю, продавец отразил соответст­вующие операции в бухгалтерском учете, исключив переданное имущество из своих активов. В свою очередь, покупатель оприходовал приобретенное в собственность имущество, отразил его на балансе и использовал в хозяйственной деятельности.
Признание договора купли-продажи недействительным не может повлечь возникновения у продавца и покупателя обязанности исказить в бухгалтерском учете реальные факты их хозяйственной деятельности.

В случае фактического осуществления реституции, то есть возврата продавцу спорных объектов недвижимого имущества, он будет обязан отразить данные финансово-хозяйственные операции на дату их совершения и с этого момента вновь станет плательщиком налога на имущество организаций в отношении указанных объектов.

Таким образом, ни покупателю, ни продавцу корректировать свои налоговые обязательства по налогу на имущество в связи с признанием сделки купли-продажи недвижимости недействительной не нужно.

С Уважением, В. Г. Бровченко

Уточнение клиента

Большое спасибо за Ваш ответ! Можно кое-что уточнить?

СРАЗУ ХОЧУ УТОЧНИТЬ:

МЫ НЕ ПЛАТИМ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ И НДС, МЫ ПРИМЕНЯЕМ УПРОЩЕННУЮ СИСТЕМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ С БАЗОЙ — ДОХОДЫ (6%). ПРИ УСН ИСПОЛЬЗУЕТСЯ КАССОВЫЙ МЕТОД, Т.Е. НАЛОГАМИ ОБЛАГАЮТСЯ: ОПЛАТА ОТ ПОКУПАТЕЛЯ (ЕЕ НЕ БЫЛО), ИЛИ ЗАЧЕТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ПЕРЕШЛО К ПОКУПАТЕЛЮ И ДАЖЕ БЫЛО ЗАРЕГИСТРИРОВАНО, Т.К. ИМУЩЕСТВО — ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. ПОСЛЕ ЭТОГО БЫЛО РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА И ВОЗВРАТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).

Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.

Физлицо, получается, реализует имущество до истечения 5 лет и должен заплатить НДФЛ 13% с базы: за что продал минус за что купил (но он ведь ничего не оплачивал) = (3 мл. руб. — 0 руб.) * 13%. Или 3 мл.руб. — вычет 1 млн. руб = 2 млн. руб. * 13%.

То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?

Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар):

41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.

Заранее спасибо за Ваше мнение!

29 Марта 2017, 15:23

Добрый день Светлана Анатольевна!

так как сделка будет признана несостоявшейся я вам советую заключить соглашение о расторжении договора, при котором право на участок переходит обратно на юрлицо исходя из «старых данных» — то есть по той же балансовой стоимости

Уточнение клиента

Большое спасибо за Ваш ответ! Можно кое-что уточнить?

А что касается главного?

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).

Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юрлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.

Физлицо, получается, реализует имущество до истечения 5 лет и должен заплатить НДФЛ 13% с базы: за что продал минус за что купил (но он ведь ничего не оплачивал) = (3 мл. руб. — 0 руб.) * 13%. Или 3 мл.руб. — вычет 1 млн. руб = 2 млн. руб. * 13%.

То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?

Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар):

41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.

Заранее спасибо за Ваше мнение!

29 Марта 2017, 14:59

Да это будет обратная реализация.

Покупатель становится продавцом а продавец покупателем.

Таким образом, в данном случае сумму НДС по возвращенным товарам вы
принимаете к вычету на основании счета-фактуры бывшего покупателя. Иначе
при отсутствии надлежаще оформленного счета-фактуры в вычете вам
откажут (см. Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4327/09-С2).

Советую изучить справку консульттант+

Нет, последствия другие, после расторжения Покупатель передает имущество Продавцу (не реализует с получением дохода), а возвращает.Доход на УСН это всегда экономическая выгода -это получение дохода, в данном случае нет дохода нет налога. Даже на ОСНО все эти обратные реализации на выходе образуют ноль дохода, а сами по себе необходимы для проведения бухгалтерских проводок и «выпрямления» налогов.

По поводу возврата стоимости, основанием для перехода права собсвенности обратно будет соглашение о расторжении договора (а не первоначальный договор, на основании которого вы покупали когда то), а в этом соглашении стоимость 3 000 000 рублей. Убытки для УСН 6% никакого значения не имеют. У вас изначально они возникают, если вы имущество за 9 млн. продали за 3. Теперь просто возврат.

Уточнение клиента

А можно в соглашении о расторжении указать, что право собственности возвращается по стоимости 9.000.000,00 руб.? (Кто-то из Ваших коллег посоветовал)

29 Марта 2017, 16:13

То есть физическое лицо — покупатель в данном случае должен выставить счет-фактуру организации?

Какое основание платежа стояла в платежных поручениях? как проведено движение ден средств по данной сделке вообще от Вас покупателю и от него к Вам.

тогда это уже не расторжение а новая купля продажа. Либо пропишите что это штрафные санкции. Это к вопросу о 9000000

Юридически это не имеет смысла. Если только сначала дополнительное соглашение об изменении суммы договора, а потом расторжение. Но зачем это необходимо, если ни на что не влияет?

Уточнение клиента

Влияет. Это довольно важно. В дальнейшем Юрлицо будет строить на этом участке МЖД (многоквартирный жилой дом) по договорам долевого участия. И в стоимости строительства можно будет учесть либо 9.000.000,00, либо 3.000.000,00 руб. Разница в налоге 9 — 3 = 6 * 6% = 360.000,00 руб.

И все равно не понимаю: почему нельзя обратно оприходовать за 9.000.000,00. Вы сами сказали: сделка расторгнута, реализация имущества НЕ СОСТОЯЛАСЬ. Значит все можно вернуть в первоначальное состояние. И потом, как быть с достоверностью бухгалтерской отчетности. Убытки необосновано завышены на 6.000.000,00 руб. Могут быть недовольны учредители. Кроме того, Застройщики, работающие с Дольщиками, обязаны иметь аудиторское заключение о достоверности бух.отчетности.

29 Марта 2017, 16:42

Так сделаете рыночную оценку хоть на 20 млн., и поставите по ней.

И все равно не понимаю: почему нельзя обратно оприходовать за 9.000.000,00. Вы сами сказали: сделка расторгнута, реализация имущества НЕ СОСТОЯЛАСЬ. Значит все можно вернуть в первоначальное состояние. И потом, как быть с достоверностью бухгалтерской отчетности. Убытки необосновано завышены на 6.000.000,00 руб. Могут быть недовольны учредители. Кроме того, Застройщики, работающие с Дольщиками, обязаны иметь аудиторское заключение о достоверности бух.отчетности.
Светлана Анатольевна

Тут проблема в регистрации перехода права собственности. У вас основание для обратной постановки на учет-это соглашение о расторжении, а там 3 млн.

Что касается недовольства учредителей, они могли быть недовольны при продаже имущества, а сейчас возврат и убыток чисто бухгалтерский. Если бы не регистация права собственности, я бы вообще не заморачивался. Ну сделайте дополнительное соглашение датой чуть позже заключения договора на 9 млн., потом согглашение о расторжении уже с этой суммой.

В принципе сами эти соглашения не регистрируются, регистрируется переход права собственности, так что они будут действительны.

Уточнение клиента

Большое Вам спасибо.

Так стоит делать запрос в ФНС или уже не надо?

29 Марта 2017, 18:03

Можете сделать, хуже не будет, как я понимаю время позволяет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Это интересно:

  • Оформить кредитную карту банк сетелем Банк «Сетелем»: онлайн-заявка на кредитную карту! Здравствуйте, Алеся! Банк «Сетелем» онлайн-заявку на кредитную карту действительно предлагает и предполагает лояльные условия сотрудничества со своими клиентами, в том числе и […]
  • Какие пособия платит государство Экономполитика Россия заплатит мамам Государство будет платить пособие за рождение первенца Президент России Владимир Путин предложил правительству принять ряд мер, согласно которым изменятся правила пользования материнским […]
  • Ассоциация юристов россии пермь Жилой комплекс «Сталинград» Звенигород Месторасположение В 70 км от центра Москвы по Новорижскому шоссе, на территории города Звенигород, на пересечении Нахабинского шоссе и улицы Лермонтова. Общая информация В непосредственной […]
  • Приказ мо 1995 322 Приказ Министра обороны РФ от 5 октября 1995 г. N 322 "Об организации противопожарной защиты и местной обороны в Вооруженных Силах Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) Приказ Министра обороны РФ от 5 […]
  • Можно ли расторгнуть договор залога Расторжение договора задатка на квартиру Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, что может служить основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя, но с возможностью избежать […]
  • Приказ мвд 1077 от 22112012 Приказ МВД России от 30 декабря 2016 г. № 941 "Об утверждении Порядка подачи уведомления об организованной перевозке группы детей автобусами” (не вступил в силу) В соответствии с пунктом 10 Правил организованной перевозки группы […]